Северо-Восточный административный округ столицы не числится престижным в первую очередь из-за низкой транспортной доступности отдельных его территорий. Три района СВАО (Свиблово, Бутырский и Южное Медведково) даже вошли в десятку худших по совокупности критериев, согласно рейтингу портала Slon.ru. Более суровыми условиями может «похвастаться» только Южный округ Москвы. Однако на северо-востоке есть комфортные для проживания и экологически чистые районы, кроме того, округ насыщен достопримечательностями. Поэтому, прежде чем делать однозначные выводы, стоит разобраться что к чему.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает публиковать неформальные портреты округов Москвы (см. предыдущий материал, посвященный САО).


Бочка дегтя
Едва ли не каждый активный житель Северо-Восточного округа первым делом жалуется на транспортные проблемы. «Ярославское шоссе ужасно пробочное: с утра в центр по нему едут не только жители самого СВАО, но и жители из городов Пушкино, Мытищи, Королев, Сергиев Посад. Начиная с 16-17 часов вечера стоит уже дорога в область. Основная пробка начинается после Северянинского моста», – сетует один из жителей района. Кроме того, серьезные пробки наблюдаются ближе к центру – на улице Сущёвский Вал и Проспекте Мира. Была надежда на улучшение ситуации в связи с реконструкцией Крестовского путепровода на проспекте Мира, которая закончилась в декабре 2010 года, но существенного результата она не принесла. 

Остальные магистрали тоже не отличаются свободой передвижения. «Дмитровское шоссе – это уже круглосуточные пробки, а в выходные туда даже соваться не стоит, – отмечает руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate Олеся Мандзяк. – Алтуфьевское шоссе – это поток автомобилей из  Бибирево, Алтуфьево и Лианозово в область и обратно, огромное количество  крупнотоннажного транспорта, и в итоге движение происходит по одной полосе в два конца». А для жителей Северного и Южного Медведково проблема передвижения на личном транспорте осложняется еще и отдаленностью жилья от основных транспортных магистралей – Дмитровского, Алтуфьевского и Ярославского шоссе. Им проще добраться до центра на метро.

В 2010 г. были открыты новые станции на Люблинско-Дмитровской линии – «Марьина Роща» и «Достоевская». Это не только облегчило жизнь тем, кто проживает в этом районе, но и немного разгрузило Калужско-Рижскую и Тимирязевско-Серпуховскую линии. В будущем Люблинско-Дмитровская линия будет еще продлена, но ждать придется долго. В 2017 г. планируется открыть станции метро «Бутырская» и «Фонвизинская», в 2018 г. – «Селигерскую». Сроки строительства станций «Юбилейная» и «Дегунино» еще не определены.

В Ярославском и Лосиноостровском районах метрополитен до сих пор является роскошью – ближайшая станция метро для них – «ВДНХ», славящаяся загруженностью. До нее приходится добираться на общественном транспорте, простаивая в пробках на Ярославском шоссе. Около станции находится междугородный автовокзал, откуда отправляются автобусы и маршрутные такси в Мытищи, Фрязино, Ивантеевку, Софрино, Королев и Ярославль. В то же время для многих жителей этих районов спасением стал железнодорожный транспорт. Добраться до центра можно от станций Москва-III, Маленковская, Яуза, Северянин, Лосиноостровская, Лось Ярославского направления. Таким же образом Савеловская железная дорога решает проблемы жителей районов, расположенных между Дмитровским и Алтуфьевским шоссе, а также района Северный за МКАД. Пути проходят вдоль границы СВАО, в черте города находится Савеловский вокзал, станции Тимирязевская, Окружная, Дегунино, Бескудниково, Лианозово, Марк и Новодачная. Также округ пересекает Октябрьская железная дорога – станции Рижская, Останкино и Петровско-Разумовская.

В СВАО также есть уникальная для Москвы транспортная система – монорельсовая дорога. На ней можно доехать от улицы Сергея Эйзенштейна (район станции метро «ВДНХ») до станции «Тимирязевская», время в пути от одной до другой – около 15 минут. Но она скорее является достопримечательностью, чем реальным решением транспортных проблем. Проездной билет метрополитена на монорельсовой дороге не действует (приходится покупать отдельный), а скорость движения очень низкая из-за близко расположенных жилых домов.

Помимо проблемы «как доехать» перед жителями округа стоит еще одна – «где припарковаться». «Архитектурный облик округа определяют панельные пятиэтажки в Марьиной Роще, Свиблове, Северном Медведкове и жилые кварталы застройки 1950-х гг. в районе проспекта Мира. Многие новостройки и старое жилье не предусматривают машино-мест. В связи с чем проблема парковки практически во всех районах стоит крайне остро», – рассказывает Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties.


Парки спасают экологию
Экология округа, по сравнению с транспортной доступностью, уже не вызывает стольких нареканий. Промышленных предприятий в СВАО немало (наиболее известные из них – ОАО «Аэроэлектромаш», Лосиноостровский электротехнический завод, Бескудниковский комбинат стройматериалов, Останкинский молочный комбинат и Останкинский мясоперерабатывающий комбинат), но обилие зеленых массивов минимизирует вредное воздействие заводов. По мнению директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, «с точки зрения экологии Северо-Восточный округ занимает «золотую середину»: не настолько загрязнен, как Центральный или Юго-Восточный округа, но и не настолько благополучный, как Западный или Северо-Западный». Старший специалист «Экостандарт» Евгений Кузьменко, ссылаясь на замеры состава воздуха, которые проводит компания, оценивает экологию округа даже выше среднего: «Сравнивая с другими административными округами, я бы поставил СВАО в середину и даже несколько ближе к верху. Благотворно влияют на ситуацию леса и парки, которые в большом количестве представлены в округе».

На территории СВАО находится часть «Лосиного Отрова» – самого большого зеленого массива Москвы. Кроме того, глотнуть свежего воздуха можно в Ботаническом саду, Лианозовском, Бабушкинском и Джамгаровском парках. В лесах и парках встречаются белки, различные виды птиц и даже лоси. В округе также расположена пойма реки Яузы, сад усадьбы Шереметьевых, парк «Торфянка».

Стоит отметить, что экологическая обстановка может существенно отличаться в разных районах округа и даже показатели соседних улиц могут быть абсолютно разными, напоминает Евгений Кузьменко. Наиболее чистыми считаются Южное Медведково, Лосиноостровский, Ярославский и Останкинский районы. При этом обстановка в традиционно более престижных районах Марьина Роща, Бутырский и Алексеевский несколько хуже. Евгений Кузьменко объясняет это близостью районов к центру: «Основной вред атмосфере наносят выхлопные газы. В районах, близких к ЦАО, концентрация автомобилей выше, больше транспортных развязок, постоянные пробки. Поэтому они сильнее страдают от выбросов CO2 в атмосферу».

Едва ли не самым грязным районом в округе народ считает Отрадное – такой печальной славы он удостоился из-за мусоросжигательного завода, к тому же свыше трети его территории занимают различные промышленные предприятия. Однако эксперт не разделяет эту точку зрения и уверен, что район не заслужил столь негативного отношения. «Роза ветров весьма благоприятна для экологии Отрадного. Поэтому вредные выбросы там не оседают, а уносятся в другие районы», – объясняет Евгений Кузьменко. 


Социальная инфраструктура
Большинство районов СВАО неплохо приспособлены для жизни. «Здесь действуют несколько крупных торговых центров, множество магазинов шаговой доступности, салонов красоты, оздоровительных и спортивных комплексов, служб бытового обслуживания. Школ и детских садов в округе достаточно, так же как и больниц и поликлиник», – говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. С высшим образованием дело обстоит не хуже: в СВАО находятся Всероссийский государственный институт кинематографии им. С.А. Герасимова, Российский государственный социальный университет (РГСУ), Московский государственный университет путей сообщения (МИИТ), Московский государственный строительный университет (МГСУ) и др. Несомненной культурной ценностью округа является один из ведущих московских театров – «Сатирикон» на Шереметьевской улице. На территории Бутырского района находится Молодежный театр под руководством В. Спесивцева.

По данным компании Est-a-Tet, в округе расположено более 2000 предприятий торговли, в числе которых крупные сетевые супермаркеты – «Пятерочка», «Копейка», «Паттерсон», «Перекресток», магазин для оптовой покупки товаров Metro Cash&Carry, два рынка (Северный и Ярославский). Также в СВАО много торгово-развлекательных центров – крупнейший в Москве ТК «Золотой Вавилон», ТЦ «Александр Лэнд», ТД «Свиблово», торговый центр «Одиссей», ТЦ «Медведковский», торговый дом Всероссийского выставочного центра, ТРЦ XL. В некоторые из них можно отправиться не только ради шопинга, но и развлечься: сходить в кино или поиграть в бильярд. Множество магазинов, баров, ресторанов и увеселительных заведений расположено вдоль проспекта Мира. Кроме того, жителям СВАО недолго добираться до аквапарка «Ква-Ква Парк» (строго говоря – это уже Мытищи, но всего в 2 км от МКАД, а аквапарки в Москве, как известно, в большом дефиците).

На северо-востоке Москвы расположена одна из главных советских достопримечательностей – Всероссийский выставочный центр. Сегодня сами выставочные павильоны отданы под несколько хаотичную торговлю (дискуссии об их правильном использовании не утихают последние несколько лет), а вот территория центра – излюбленное место скейтеров и поклонников других экстремальных видов спорта. Еще одна визитная карточка района – телевизионный центр «Останкино» и Останкинская телебашня, на которую водят экскурсии и с которой на высоте нескольких сотен метров открывается головокружительный вид на Москву.

Останкинский район можно назвать «космическим лицом» СВАО, да и всей Москвы. Названия улиц прочно связаны с историей освоения космоса (улицы Академика Королёва, Кондратюка, Цандера). В районе расположен дом-музей Сергея Королёва и Мемориальный музей космонавтики. Округ прочно ассоциируется с монументом Покорителям космоса, Аллеей Космонавтов и гостиницей «Космос». Колорит этих мест отражен и в «Ночном дозоре», и в «Дневном дозоре»  Сергея Лукьяненко, и в соответствующих фильмах Тимура Бекмамбетова.

В 15 научно-исследовательских и проектных организациях сосредоточен огромный научный потенциал, обеспечивающий исследования и проектирование в самых различных областях знаний. Крупнейшими из них являются ОАО «Гипромез», «Гинцветмет», НИИ «Кулон», ЦПИ-20. На территории района успешно работают крупные промышленные предприятия строительного комплекса.

Также в округе находится Главный ботанический сад им. Н.В. Цицина Российской академии наук (самый большой в Европе),  дворцовый парковый ансамбль «Останкино», Ростокинский акведук. В лесопарке «Лосиный Остров» есть несколько конюшен: здесь можно арендовать лошадь, чтобы просто проехаться по лесу, можно брать уроки конкура или выездки, а при необходимости – можно определить на постой собственную лошадь. На территории округа расположено несколько стадионов («Искра», «Яуза», стадион им. В.А. Мягкова),  ледовые дворцы («Синяя птица», Ледовый дворец ЦСКА и др.) и физкультурно-оздоровительные комплексы.


«Пролетарский» округ с островком интеллигенции
СВАО – один из самых густонаселенных округов Москвы, весьма неоднородный по социальному составу. Дома строились на территории деревень, поэтому квартиры в новостройках зачастую получали сельские жители. Кроме того, как следствие насыщенности округа промышленными предприятиями, многие жилые дома – это бывшие рабочие общежития.

На этом фоне выгодно выделяется Алексеевский район, который застраивался в 1950 - 1960 гг. и считался одним из самых престижных в столице. Кирпичные дома вдоль проспекта Мира возводились для членов ЦК КПСС, генералитета, работников Центрального телевидения Гостелерадио СССР, Внешторга СССР.

В целом, по данным ГУВД Москвы, северо-восток столицы отличается относительной безопасностью. В 2009 г. в СВАО зафиксировано даже меньше преступлений, чем в престижных Центральном и Западном округах. Самыми спокойными районами в СВАО оказались Северный, а также Марфино, Ростокино и Альтуфьево, вошедшие в десятку наиболее безопасных районов столицы.

Впрочем, поздняя прогулка по Отрадному или Бибирево может закончиться весьма печально. Кроме того, на плохую, криминогенную ситуацию жалуются жители Лосиноостровского и Ярославского районов, объясняя такое положение дел отдаленностью от метро. Эти районы часто попадают в криминальные сводки с сюжетами о маньяках, разгуливающих в местных парках.


Где жить?
Жилье в СВАО относительно недорогое. По данным рейтинга www.irn.ru, округ занимает шестое место в Москве по уровню цен на квартиры. Квадратный метр здесь стоит в среднем $4285. Дешевле только в Восточном, Южном и Юго-Восточном округах столицы, а также за МКАД.Средняя цена на жилье бизнес-класса, по информации Delta Estate, составляет $5200 за кв.м. В округе представлено несколько домов этого сегмента: «Северные ворота», «Каменный цветок», «ВВЦ тауэр», ЖК «Новосущёвский», «Дом на Шенкурской».

По данным МИЭЛЬ, самая дешевая однокомнатная квартира в СВАО стоит 4 млн руб. «Она в районе  Лосиноостровский. Общая площадь 30 кв.м, кухня – 6 кв.м, первый этаж пятиэтажного дома, – поделился подробностями Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Самая дорогая «единичка» обойдется в 7,5 млн руб.  Квартира площадью 37,4 кв.м с кухней 8 кв.м, в районе Свиблово. Квартира на 11-м этаже 17-этажного блочного дома».

Фаворитом среди районов округа эксперты назвали Останкино. Его расположение позволяет быстро добраться до центра, а близость Останкинского парка и Ботанического сада РАН повышает экологическую ценность. Алексей Шленов из «МИЭЛЬ-Брокеридж» среди достоинств Останкинского района также называет разнообразие жилого фонда: «Его костяк представлен сталинскими домами, которые во многом определяют популярность этого района. Помимо «сталинок» там есть и качественные панельные дома, и старые блочные, и пятиэтажки. То есть выбор у потенциального покупателя очень широк. Особым спросом пользуются дома на улицах Академика Королева, Звездном бульваре, Аргуновской».

С этой точкой зрения согласен Александр Зиминский из Penny Lane Realty: он поставил Останкинский район на первое место в СВАО по качеству жизни. Второе место эксперт присудил Лосиноостровскому району из-за благоприятной экологии и низкой плотности населения (13 032 чел. на кв. километр). Кроме того, здесь отмечается один из самых высоких показателей средней жилплощади на человека – 20,6 кв.м. Правда, район испытывает трудности с транспортной доступностью, поэтому добираться до центра будет не очень удобно.

В Est-a-Tet рекомендуют присмотреться к квартирам в районе Ростокино, что также обусловлено сочетанием близости к центру с неплохой экологической обстановкой. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина самыми комфортными для жизни назвала Алексеевский и Бабушкинский районы, а также Отрадное. «Это достаточно старые районы Москвы с хорошо развитой инфраструктурой (поблизости есть все необходимое для полноценной жизни),  удобным транспортным сообщением. Также можно сказать, что они достаточно тихие и зелёные», – комментирует эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, СВАО – весьма самобытный округ, своеобразие которому придают достопримечательности федерального масштаба – Останкинский телевизионный центр со знаменитой башней, ВВЦ и, конечно, парки.  Здесь есть свое очарование и, без сомнения, найдется немало комфортных мест для жизни. Поэтому при тщательном изучении местности и отборе жилья по принципу транспортной доступности и правильного окружения можно обустроиться весьма и весьма достойно.


Только факты

  • В состав СВАО входят 17 районов: Алексеевский, Алтуфьевский, Бабушкинский, Бибирево, Бутырский, Лианозово, Лосиноостровский, Марфино, Марьина Роща, Останкинский, Отрадное, Ростокино, Свиблово, Северное Медведково, Северный, Южное Медведково и Ярославский
  • Общая численность населения 1,25 млн человек
  • Общая площадь 101,883 кв.км
  • Крупнейший по населению район – Отрадное, по плотности населения – Бибирево
  • Самый маленький по населению – Северный, там же самая низкая плотность населения
  • Крупнейший по площади – Останкинский, самый маленький – Марфино