Загородная недвижимость: «болевые точки»

С каждым разом круглые столы, организованные аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» во время выставок, привлекают все больше посетителей. Вот и на «ДомЭкспо-2011» (24-27 февраля в Гостином Дворе) конференц-зал был практически полон. Заявленная тема «Болевые точки загородного рынка: как минусы превратить в плюсы» заинтересовала многих.

Откуда взялась такая щепетильная тема? Ведь «болевые точки» – то, о чем предпочитают не говорить, по крайней мере, публично. Загородный рынок начал развиваться с элитного сегмента, дорогих коттеджных поселков на Рублевке, на Новой Риге, в других престижных местах. «С 2003 по 2008 гг. шла погоня за роскошью», – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Что только не обещали тогда застройщики в коттеджных поселках. Собственные школы, детские сады, рестораны – чуть ли не на выбор из нескольких, спортивно-оздоровительные комплексы, в общем больше, чем предоставляют пятизвездные отели в Турции. Обещали собственную дорогу, чуть ли не собственный съезд с трассы – гигантомания в чистом виде.

Когда многие элементы элитности в поселках, заявленных еще до кризиса, после 2008 г. «подвисли в воздухе», значительная часть застройщиков стала реагировать на ситуацию, производить реконцепцию, что-то менять. Из одной крайности – суперэлитности – бросились в другую – минимализм. Часто на территории поселков, которые изначально вроде позиционировались как бизнес-класс, которые планировались по 20-25 соток, рассчитывались на дома по 500 кв.м, участки стали резать пополам в расчете на коттеджи по 200-250 кв.м, появились участки без подряда. Соответственно были урезаны планы по единой архитектурной концепции, по инфраструктуре.

Появилось много вариантов с участками без подряда (купи землю, строй, что хочешь), с опциями – можно без подряда, можно с подрядом. Но этот шаг в сторону минимализма (2008 - 2009 гг.) помог девелоперам выжить. В 2010 г., когда стало понятно, что жизнь налаживается, специалисты www.irn.ru заметили некоторый «отскок» назад. Кое-кто задумался, что стоит создавать пусть не сверхэлитные комплексы, но все же оптимально качественный продукт, пусть и в умеренной ценовой категории.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние два года в разы увеличился сегмент участков без подряда, указала выступившая на круглом столе аналитик центра Анна Иванова (см. «Загородный рынок: после кризиса больше плюсов или минусов?»). Существенная доля объектов, которые вышли на продажу в посткризисный период, расположены дальше от Москвы, хуже обеспечены коммуникациями и инфраструктурой. Однако жилье в новых поселках стоит гораздо дешевле, чем в тех объектах, строительство которых началось до кризиса: 10 млн руб. против 30 млн руб. соответственно. По мнению специалистов www.irn.ru, новые тенденции на загородном рынке способствуют созданию ассортимента жилья, ориентированного на разные группы покупателей. На ее взгляд, это является позитивным моментом, хотя новые проекты нередко проигрывают по качественным характеристикам поселкам, реализация которых началась до кризиса.

Основная тенденция развития рынка все же более близка к развитию поселков экономкласса, считает коммерческий директор компании «ЗемАктив» Наталья Ветохина. По ее мнению, рост цен на коттеджи в 2010 г. объяснялся приближением проектов к стадии завершения, в то время как сама цена на землю не поднялась более чем на 5%.

Рынок подвис на распутье. Сохранилось немало поселков, поддерживающих все атрибуты элитности, другие пошли по пути удешевления проектов, жертвуя качеством. У экспертов загородного рынка часто диаметрально противоположные взгляды на то, какая в поселках нужна инфраструктура, какие опции. Где же «золотая середина»?

По мнению директора по развитию компании Good Wood Александра Дубовенко, основная проблема развития отрасли заключается в дилетантизме девелоперов в области малоэтажного строительства. Он сравнил поведение лендлордов, пытающихся выступить девелоперами, с предпринимателями, у которых есть значительный объем пригодного для переплавки металлолома. «Они начинают торговать автомобилями в расчете на то, что из этого металла можно сделать определенное число машин, – считает Дубовенко. – А когда подходит срок вручить ключи зажигания, начинаются указания на пункты контракта, согласно которым, обещали не автомобиль, а сырье для его изготовления».

Другую сторону проблемы поднял руководитель отдела продаж Multigroup Евгений Шевченко. Он выступил с подробным анализом ситуации на Новорижском направлении. Он напомнил, что при всей кажущейся привлекательности этого района Подмосковья здесь практически не представлены торговые центры, супермаркеты и дешевые сетевые магазины типа AUCHAN, METRO. Не хватает развлекательных центров, кинотеатров, спортивных, медицинских и образовательных учреждений, детских учреждений, словом, всего того, чем наполнена инфраструктура городских районов Москвы (например, Крылатское, Строгино, Щукино). Соответственно застройщики, которые обратят на это внимание, окажутся в выигрыше, во-первых, в силу интенсивного жилищного строительства в районе Новой Риги (как следствие – рост численности населения), а во-вторых, в силу отсутствия инфраструктурных объектов, ориентированных на средний и ниже среднего бизнес-класс.

Екатерина Орлова, заместитель генерального директора АИН-Девелопмент, отметила необходимость понимания застройщиками коттеджных поселков факторов, на которых можно (и порой нужно) сокращать затраты, а на чем экономить нельзя ни в коем случае. Среди последних – централизованное водоснабжение, канализация, газификация, даже расходы на преодоление бюрократических препон и согласование документов. Как сказала Орлова, «прибыль и риск всегда взаимосвязаны». Нужно понимать баланс между тем, что даст экономия, и кто потом будет отвечать за результат.

Ее точку зрения поддержал председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. По его мнению, точка оптимума проекта лежит между экономической эффективностью и выполнением обязательств перед клиентом. «Рынок сегодня – это сарафанное радио, – считает он. – Если нам нужны новые продажи, то необходимо сопровождать клиента до самого конца процесса возведения коттеджа, не экономить на «службе одного окна», отправляя человека по вопросу водопровода к одному специалисту, а по поводу канализации к другому. Если мы даже формально соблюдем все наши обязательства по договору, а клиент не будет удовлетворен, то следующие продажи пойдут тяжелее».

Полные версии презентаций всех докладчиков на круглом столе «Болевые точки загородного рынка: как минусы превратить в плюсы» можно посмотреть на www.irn.ru.

Спикеры «Круглого стола»:

• Анна Иванова, аналитик компании «Индикаторы рынка недвижимости» (скачать доклад);
• Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good wood (скачать доклад);
• Евгений Шевченко, директор по продажам Multigroup (скачать доклад);
• Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» (скачать доклад);
• Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family (скачать доклад);
• Наталья Ветохина, коммерческий директор «ЗемАктив» (скачать доклад);

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru