Загородная недвижимость: после кризиса больше плюсов или минусов?

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние два года загородный рынок Подмосковья претерпел серьезные изменения. Во-первых, в разы увеличился сегмент участков без подряда. Во-вторых, существенная доля объектов, которые вышли на продажу в посткризисный период, расположены дальше от Москвы, хуже обеспечены коммуникациями и инфраструктурой. Однако жилье в новых поселках стоит гораздо дешевле, чем в тех объектах, строительство которых началось до кризиса: 10 млн руб. против 30 млн руб. соответственно. По мнению специалистов www.irn.ru, новые тенденции на загородном рынке способствуют созданию ассортимента жилья, ориентированного на разные группы покупателей. А это является позитивным моментом, несмотря на то что новые проекты нередко проигрывают по своим качественным характеристикам поселкам, реализация которых началась до кризиса.

Загородный рынок Подмосковья зародился как элитный сегмент рынка жилья Московского региона: его освоение началось с традиционно престижных направлений и ближнего Подмосковья. По мере развития загородного рынка стало появляться экономичное коттеджное жилье, однако львиная доля строительства приходилась на сегмент бизнес-класса. Именно поэтому около 72% коттеджных поселков, реализация которых началась до кризиса, расположены на традиционно престижных направлениях и в 30-километровой зоне от МКАД.

Кризис ускорил тенденцию развития экономичного жилья на загородном рынке. В результате существенно выросло количество организованных поселков с участками без подряда, а также доля коттеджных поселков, расположенных на менее престижных направлениях и дальше от Москвы. Следующие два графика наглядно показывают смещение загородного рынка организованных поселков в сторону менее престижных шоссе и за 30-й км от МКАД. По данным маркетинговых исследований за IV квартал 2010 г., доля домовладений в новых коттеджных поселках и поселках с участками без подряда, расположенных на менее престижных направлениях, составляет около 50%, а за 30-м км от Москвы – более 75%.

Увеличение доли организованных поселков с участками без подряда связано как с ростом количества объектов, где предусмотрена только земля без подряда, так и с увеличением числа загородных поселков со смешанной концепцией (включают коттеджи / участки с подрядом и участки без подряда). Для сравнения: до кризиса доля коттеджных поселков, где предлагались участки без подряда, составляла около 12% рынка. Ухудшение экономических условий, ужесточение условий кредитования и снижение платежеспособного спроса способствовали пересмотру застройщиками концепций своих поселков. Поэтому в большинстве новых коттеджных поселков, которые вышли на рынок в посткризисный период, помимо коттеджей и участков с подрядом предлагаются участки без подряда, а в поселках, реализация которых началась до кризиса, девелоперам нередко приходилось отказываться от строительства домов в пользу предложения участков без подряда. В результате количество организованных поселков с участками без подряда сравнялось с числом коттеджных поселков, а по количеству домовладений поселки с участками без подряда даже опередили коттеджные поселки. Доля поселков со смешанной концепцией также существенно выросла и в конце 2010 г. составила около 44% предложения загородного жилья.

По данным специалистов www.irn.ru, изменились и качественные характеристики организованных поселков Подмосковья. Заметно снизилась доля поселков, где вид разрешенного использования земли – индивидуальное жилищное строительство. Если раньше такие поселки занимали более половины рынка, то среди новых проектов, поступивших на реализацию в посткризисный период, доля поселков с землей под ИЖС составляет менее 30% (как в сегменте коттеджных поселков, так и в сегменте организованных поселков с участками без подряда). А поселки с видом разрешенного использования земли «под дачное строительство» занимают почти 70% рынка первичного загородного жилья.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» фокусируется на сегменте организованных загородных поселков с электричеством и газом. Влияние кризиса на состояние загородного рынка с точки зрения обеспеченности поселков коммуникациями можно понять, проанализировав изменение доли объектов с центральной системой водоснабжения и канализации. Если среди коттеджных поселков, реализация которых началась до кризиса, в 95% случаев предусматривалось центральное водоснабжение, и лишь в 5% объектов предполагались индивидуальные скважины на каждом участке, то в новых поселках, выходящих на рынок в посткризисный период, доля объектов с индивидуальными скважинами увеличилась в 3,5 раза (до 18%). Доля поселков с участками без подряда, где нет центральной системы водоснабжения, составляет 24% рынка.

Существенно возросла и доля загородных объектов, где вместо центральной системы канализации на каждом участке предполагается септик. В докризисный период она находилась на уровне 27%, а в новых поселках увеличилась до 51%. Доля объектов с участками без подряда, где нет центральной канализации, составляет почти 48%.

Изменения в структуре предложения по обеспеченности поселков инфраструктурой еще более значимые. В 62% объектов, реализация которых началась до кризиса, девелоперы стремились создать широкий ассортимент инфраструктуры. Это было следствием усиления конкурентной борьбы по мере развития рынка и желанием застройщиков повысить класс поселка. В объектах, которые поступили на продажу в посткризисный период, набор инфраструктуры, напротив, ограничен: 79% коттеджного жилья в новых проектах не имеет собственной инфраструктуры или обеспечено минимальным объемом инфраструктуры. Доля поселков с участками без подряда, где инфраструктуры нет или она минимальна, равна 80% рынка.

Средний уровень цен на дома и участки без подряда в организованных загородных поселках Подмосковья

* условная площадь домов на участках без подряда, сопоставимая с площадью коттеджей в новых коттеджных поселках Источник: Аналитический центр IRN.RU

Коттеджные поселки, реализация которых началась до кризиса, опережают новые проекты по размеру домовладений: разница в площади домов составляет около 100 кв.м, а в площади участков – примерно пять соток.

Различия в свойствах загородного жилья, поступившего на рынок до кризиса и в посткризисный период, неизбежно сказались на разнице в ценах. Средняя стоимость домовладений в коттеджных поселках, реализация которых началась до кризиса, на сегодняшний день составляет около 30 млн руб., а в новых коттеджных поселках – примерно 10 млн руб. или в три раза меньше. Помимо различий в свойствах жилья такая разница обусловлена еще и более высокой степенью готовности поселков, строительство которых началось до кризиса.

В поселках с землей без подряда средняя стоимость участка составляет около 4 млн руб. Для того чтобы сравнить уровень цен в поселках с землей без подряда и коттеджных поселках, следует к стоимости земли прибавить цену строительства дома. Сейчас средняя стоимость подряда, по данным исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», составляет 24 150 руб. за метр. Значит, строительство дома, площадь которого сопоставима с площадью коттеджей в новых поселках, обойдется примерно в 5,4 млн руб. Таким образом, средняя цена за дом с землей в поселках с участками без подряда равна 9,5 млн руб., т.е. примерно столько же, сколько в новых коттеджных поселках, и в три раза дешевле, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса.

Подводя итоги
Загородный рынок существенно изменился после кризиса: и по структуре предложения, и по качественным характеристикам, и по уровню цен. Новые проекты сильно отличаются от тех, что начинали осваиваться до кризиса. Они заметно проигрывают им по своим качественным характеристикам, однако гораздо привлекательнее с точки зрения цены. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», данные изменения на загородном рынке делают его более разнообразным, создают ассортимент жилья, ориентированного на разные группы покупателей, что, безусловно, является позитивным моментом. Появление на рынке менее пафосных и более доступных по цене проектов повышает его ликвидность и делает более устойчивым к изменениям экономической ситуации.

Надо отметить, что на загородном рынке Подмосковья по-прежнему существует большой выбор поселков высокого класса в верхнем ценовом сегменте. И, по прогнозу www.irn.ru, этот сегмент не прекратит развитие в будущем. Но вместе с тем будет укреплять позиции сегмент доступного загородного жилья, получивший мощный толчок к развитию в посткризисный период.

Полный обзор итогов круглого стола - см. статью «Загородный рынок: «болевые точки». Полные версии презентаций всех докладчиков на круглом столе «Болевые точки загородного рынка: как минусы превратить в плюсы» можно посмотреть на www.irn.ru.

Более подробная информация о текущих тенденциях загородного рынка Подмосковья, рекомендации по оптимальному использованию земельных участков, разработка концепций застройки и реализации загородных поселков предоставляется Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках консалтинговых услуг.

Смотрите также:

• Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
• Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>

• Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы (Декабрь 2010 – Январь 2011)
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы (Ноябрь 2010)
• Исследовании рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2010 годы (Сентябрь 2010)
• Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы (Июнь-Июль 2010)
• Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы (Июнь-Июль 2010)
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы (Апрель - Май 2010)
• Исследование рынка загородных жилых комплексов за 2008-2009 годы (Сентябрь – Октябрь 2009)
• Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
• Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
• Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
• Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
• Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
• Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
• Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
• Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
• Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года