Картина маслом: темпы развития ипотеки выше ожиданий

После колоссального спада объема ипотечного кредитования в России – с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. – его рост возобновился в 2010-м. В этом году генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка предсказывает дальнейшее увеличение объемов ипотечного рынка на 45,9-56,8%, который достигнет 540-580 млрд руб. Правда, в среднем каждый отдельный кредит оказывается поменьше, чем раньше, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Как Семеняка сообщил журналистам, объем ипотечных кредитов в 2010 г. составил около 370 млрд руб. В 2009 г. российскими банками было выдано 152,5 млрд рублей ипотечных кредитов. Таким образом, этот показатель в 2010 г. вырос в 2,4 раза.

«Объем выдачи ипотечных кредитов в стоимостном исчислении составил порядка 370 млрд руб. в прошлом году, что на 44% ниже, чем за рекордный 2008 год (655,8 млрд руб.)», – сказал Семеняка. По его словам, количество выданных кредитов составило 290 000.

Правда, данные Центробанка РФ превышают названные показатели.

Сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях

Источник: ЦБ РФ
Примечание: Н/Д – нет данных

Как видно при сравнении приведенных руководителем АИЖК данных с материалами Центробанка, финансовые объемы, зафиксированные банковской системой России, превышают показатели АИЖК примерно на 20 млрд руб. и на 100 000 выданных кредитов. Впрочем, это вполне объяснимо: статистика ЦБ РФ официально формируется позднее и учитывает не только кредиты, рефинансированные АИЖК (в основном, по данным на 01 декабря 2010 г.). А декабрь, особенно в прошлом году, – очень активный месяц.

С другой стороны, подобный оптимизм не подтверждается «гласом народа». Ипотечные кредиты могут брать либо мошенники, либо очень уверенные в своих силах и стабильности люди, считают аналитики www.irn.ru

Изменения структуры
Глава АИЖК добавил, что в 2010 г. в России произошло уменьшение среднего размера ипотечного кредита. Это было связано со снижением стоимости жилья, сокращением метража, а также с ужесточением требований банков к заемщикам, в частности, по размеру первоначального взноса за ипотеку, пояснил Семеняка.

Именно эту политику выдачи кредитов предсказывал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статьях «Ипотека встраивается в доступное жилье» и «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен» в конце 2010 г.

Долгосрочная «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», утвержденная правительством в конце июля 2010 г., концептуально закрепляет необходимость развития ипотеки в жесткой взаимосвязи с мерами, призванными стимулировать строительство жилья экономкласса. Если предусмотренные документом шаги смогут найти реальное отражение в жизни, России удастся добиться существенных успехов в обеспечении населения доступным жильем, избежав ипотечных опасностей.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2010 г., по данным ЦБ, достигла 13,2%. Но на конец года ставка находилась на уровне 12,5%, отметил глава АИЖК. «По уровню стоимости мы практически вернулись в 2009 г.», – сказал он.

Вместе с тем АИЖК отмечает, что большинство ипотечных кредитов было предоставлено для приобретения вторичного жилья. «Спрос в большей степени был сориентирован на вторичный рынок жилья. Нас настораживает, что объем сделок с новым построенным жильем в 2010 г. был в три раза меньше по сравнению с 2008 годом», – добавляет Семеняка.

Партнерство банков с застройщиками
Впрочем, релизы участников рынка показывают, что они делают все возможное, чтобы привлечь ипотечное кредитование как инструмент продаж новостроек.

В начале февраля Московский банк Сбербанка России провел очередную «ипотечную субботу», в которой приняло участие значительное число агентств недвижимости, оценивших этот маркетинговый ход: в частности, МИЭЛЬ, ИНКОМ, «Петелина», «МИЦ Недвижимость», «Бэст Консталтинг», «Бэст-новострой», «Триумфальная Арка», «Обмен.РУ», ЦН «Сделка», «Азбука жилья», «ПроектСервис холдинг», «АНТЕР-Недвижимость», «Элит-Эстейт», многие другие, а также застройщики «Авгур Эстейт», «Страйп+»,  «Интерком», «Волжские дачи», «Инвесттрансстрой», «Строительно-инвестиционная компания «САС».

Особенно Сбербанк продвигал ипотечный кредит для покупателей квартир в новостройках Подмосковья. При покупке квартир в новостройках Подмосковья от компании «Пересвет-Инвест» покупателям предлагались ипотечные программы: 10,05 – 15,25% годовых в рублях и 9,10 – 14,00% годовых в валюте (доллары США, евро).

В Московской области Сбербанк аккредитовал новостройки «Пересвет-Инвест» в городах Лыткарино, Люберцы и Дзержинском.

Клинское отделение Сбербанка, активно кредитующее покупку жилья в новостройках, назвало «Партнером 2010 года» девелоперскую компанию Urban Group (ЖК «Новосходненский» и ЖК «Ивакино-Покровское»). «Партнерство банков с девелоперами по предоставлению ипотечных программ на рынке первичного жилья выстраивается все более четко и организованно, – отмечает Наталья Осипова, управляющий Клинского отделения Сбербанка.

К 30 декабря 2010 г. ипотечный кредитный портфель банка «Возрождение» достиг 10 млрд руб. «За 2010 г. наш ипотечный портфель вырос на 27%», – прокомментировал заместитель председателя правления банка Александр Долгополов. «Мы завершили работу по получению займа АИЖК под залог закладных из состава первого пула ипотечных кредитов, выданных по продукту «Переменная ставка». Данный заем является альтернативой рефинансированию кредитов и позволяет продолжить дальнейший рост кредитования. Мы предлагаем преференции по ряду совместных программ с партнерами-застройщиками и риелторами», – добавил Долгополов.

ГК «Мортон» развивает совместную с банками масштабную программу консультаций по ипотеке, в рамках которой специалисты ведущих российских банков консультируют клиентов «Мортон» по всем вопросам ипотечного кредитования в офисах продаж на объектах строительства компании. Среди них – проекты: микрорайон «Катюшки» (Лобня) , «Солнцево-Парк» в Ленинском районе Подмосковья, в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе.

Клиенты группы компаний ПИК могут воспользоваться совместной с банком ВТБ24 программой для приобретения квартир в новом жилом комплексе бизнес-класса «Английский Квартал» на ул. Мытная, вл. 13. А в партнерстве с «АлтайЭнергоБанком» клиенты ПИКа могут воспользоваться в сфере ипотечного кредитования возможностями при покупке паев в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) в Москве и Московской области – Химках и «Солнцево-Парке».

Группа компаний «КОНТИ»  и банк «Зенит» разработали специальную программу ипотечного  кредитования на объекты недвижимости компании. Срок кредитования от 1 года до 25 лет. Процентные ставки: от 11,75 до 13,75 в рублях и от 9,75 до 11,75 в долларах США. Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости приобретаемого имущества. Можно приобрести квартиры в  жилых комплексах «Континенталь» и «Покровский берег»,  лэйнхаусы в  поселке «Ильинка».

Перечислять можно долго. Есть примеры и работы банков с застройщиками и риелторами на рынке загородной недвижимости в этом направлении. Например, в конце прошлого года «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» и банк «Сосьете Женераль Восток» заключили договор о сотрудничестве в рамках ипотечного кредитования. Для клиентов компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» в BSGV действует партнерская программа. Подробнее об ипотеке на рынке загородной недвижимости можно будет прочитать в обзоре рынка загородных индивидуальных домовладений.

Социальная составляющая
За два года возможностью погашать ипотечные кредиты средствами материнского капитала воспользовалось 1600 семей, купивших жилье по ипотеке от DeltaCredit.

Будучи специализированным ипотечным банком, одним из первых DeltaCredit стал работать с социальными программами, включая средства материнского капитала и другие государственные субсидии. В октябре 2010 г. банк разработал и запустил собственную программу продержки молодых семей «Ипотека молодым», которая предусматривает отсрочку платежей по кредиту в случае появления у заемщиков детей. За четыре месяца ее условиями воспользовались уже более 200 семей.

С 1 января 2011 г. DeltaCredit снизил ставки по самым популярным программам ипотечного кредитования в рублях и долларах на 0,5%. Таким образом, ставки в банке начинаются теперь от 7,5% для валютных кредитов и от 10,25% – для рублевых. Есть и у других банков подобные программы, их стоит подробно изучать и сравнивать.

Но социальные программы хороши для тех, кто может ими воспользоваться, а вот проблемы могут возникнуть у каждого (см. «Не все москвичи могут платить долги по ипотеке»).

«Теория суха…»
Если реально ввязываться в ипотечные программы,  преимущества которых расписывают банки, имеет смысл посмотреть советы специалистов, подготовленные Penny Lane Realty. Они задались вопросом: «Как уменьшить ипотечный платеж?». И нашли решения. Специалисты www.irn.ru проанализировали предложенное и предлагают читателям некоторые из них.

Например: среднестатистические условия ипотечного кредита:

 

 

*Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Он равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. В общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

**Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате чем больше уменьшается тело кредита, тем меньше начисляются проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, заемщик платит чуть больше, чем по аннуитету, но платит основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются. 

Возможности

1. Настаивать на дифференцированном графике погашения кредита

При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12,642 млн, по аннуитетным платежам – 15,374 млн.
Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц, и в результате платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В приведенном примере уже через четыре года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться, и последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге экономия за 30 лет составит 2,732 млн руб..

    2. Заниматься страхованием предмета залога самостоятельно

Как правило, при оформлении кредита банк предлагает 1-2 страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, можно сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1,44 млн руб. за 30 лет, если выбрать самому наиболее выгодную страховую компанию.

    3. Планировать ежемесячный взнос с запасом для выплат

Следует закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100 000-150 000 руб. каждый месяц и взять кредит на 15 лет вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол при возникновении финансовых проблем (мало ли что может случиться за 30 лет). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. По истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие график, если можно это себе позволить. Можно каждый месяц «редактировать» бюджет (сегодня заплатить 100 000 руб. вместо обещанных 70 000 руб., в следующем месяце – 150 000 руб. и т.д.). Если (по исходным данным примера) вносить ежемесячные платежи по 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие минимальный размер, итоговая переплата составит 7,687 млн руб. вместо 15,374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.

   4. Откладывать средства на депозитном счете

Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет и банк потом списывает с него платеж. Депозит – прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозит, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное – в «копилку», то за год образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно надо пересчитывать график платежей. Он должен уменьшаться.
Разница с первым способом досрочного погашения кредита в том, что второй – процесс трудоемкий, занимает около часа времени в офисе банка, не считая дороги и очереди в банке. Поэтому рекомендуется вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

   5. Мониторить информацию об изменениях тарифов кредитования банка

Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Надо отслеживать постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. И если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можно обратиться с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы – исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особенно рады таким заявлениям, но ставки иногда снижают в надежде на дальнейшую лояльность, то есть, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить 360 000 руб. за весь срок пользования кредитом в предложенном примере.

   6. Оформлять налоговый вычет

С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. от государства, правда, если исправно платить налоги. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, можно вернуть 260 000 руб. и направить их на погашение кредита. Кроме того, нужно оформлять налоговый вычет за выплату процентов по ипотеке – также 13% от уплаченной суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.
Можно прибегнуть к помощи аудитора, чтобы рассчитать правильные требования и заполнить все безумные листы налоговой декларации.

   7. Использовать материнский капитал

Если в семье родился второй ребенок, можно использовать материнский капитал в размере 365 000 руб. на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1,412 млн руб. бюджета по аннуитету и 1,871 млн руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше на 3923 руб.

   8. Если купленная квартира в ипотеку – не единственное жилье, надо сдавать в аренду

Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Но если исправно исполнять условия, своевременно вносить платежи, предоставлять страховой полис, банк и не подумает проверять квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., можно уменьшить ежемесячный платеж еще на 3812 руб. в месяц.
Правда, специалисты www.irn.ru сомневаются, что такое дело может остаться для банка неизвестным. Все до поры до времени, а оставаться юридически чистым перед банком порой значительно важнее, чем уменьшить ежемесячный платеж на $100.

Комментарии
«Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше, – говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. – Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает одного года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью – чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата. То есть когда банк оформляет кредит, он не знает, сколько в итоге заработает, знает лишь минимум, из расчета моратория на досрочное погашение. Чтобы скорее рассчитаться с ипотекой, мы и предлагаем следовать нашим советам».

Аналогии
В США банки, навыдававшие мексиканцам, пуэрториканцам, русским, прочим европейцам и другим разные sub-prime, то бишь необеспеченные, с плохой проверкой надежности заемщиков кредиты, испытывают не самые лучшие дни. Администрация Барака Обамы делает кое-что, чтобы облегчить социальную составляющую проблемы, но в основном люди сами прилагают усилия (см. «Fannie Mae помогает заемщикам выбраться из долговой ямы»). Тем более что на местах функционеры далеко не склонны «положить живот свой» за облегчение судьбы ипотечных заемщиков: см. «США: документы о выселении просто «штампуются».

Но в Америке люди привыкли бороться за свои права, правда, порой это принимает незаконные формы (см. «США усиливают борьбу с ипотечными мошенниками»). И все равно остаются возможности для того, чтобы не платить, но продолжать жить в доме (см. «США: юридическая лазейка сохраняет заложенные дома»). Кстати, российским юристам можно взять эту схему на вооружение. В конце концов, при разработке закона об ипотеке российские разработчики учли опыт Америки в пользу банков. Если в США человек, не имеющий возможности платить по ипотечному кредиту, может просто вручить ключи от дома банковскому клерку, заполнить бланк и считать себя свободным от обязательств, то в России заемщик обязан сам продать заложенную квартиру и другое имущество, если стоимости жилья не хватает для расчета.

В Китае ипотечные ограничения – один из серьезнейших факторов борьбы с перегретым рынком (см. «Китайский путь борьбы с «пузырем» на рынке жилья»).

В сухом остатке
Следовать уже упомянутой «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», утвержденной правительством в конце июля 2010 г., необходимо, считают аналитики www.irn.ru. Банкам сейчас, в посткризисные времена, возможно, нелегко. Но если продолжать, как это делают некоторые банки, якобы «облегчать» вхождение в ипотечные программы, увеличивая срок ипотеки до 50 лет (в 15 лет несовершеннолетнему нужно брать кредит, чтобы до пенсии выплатить?), то проблемы образуются значительно раньше. Даже без покупок других банков типа «Банка Москвы». Впрочем, если предположить, что затраты за счет госбюджета, – почему нет?

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru