Северный административный округ – один из наиболее старых округов столицы, его можно считать родиной жилищно-строительных кооперативов. В целом САО считается престижным округом, однако комфортными для проживания, с однородной социальной средой, хорошей транспортной доступностью и качеством жилья являются лишь некоторые его районы. Большинство же районов округа застроены пятиэтажками сносимых серий, здесь ведется точечная застройка жильем экономкласса, что усиливает нагрузку на социальную инфраструктуру и на общественный транспорт.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает серию публикаций о неформальных портретах округов Москвы (см. предыдущий материал, посвященный СЗАО).
Запад САО
Самый первый ЖСК в Москве был организован именно в САО. Активисты профсоюза «Всекохудожник» в 1921 г. получили здесь землю, на которой был построен уникальный поселок Сокол, известный сейчас более как «поселок художников». Улицы поселка носят имена Левитана, Сурикова, Врубеля, Поленова, Брюллова, Верещагина. Здесь расположена самая короткая в Москве улица – Венецианова (48 м). Каждая улица поселка засажена определенной породой деревьев: улица Сурикова – липами, улица Брюллова – красными кленами, Шишкина – ясенями.
Сегодня в поселке художников проживают не только потомки первых владельцев, но и обычные покупатели недвижимости. Конечно, если их можно назвать «обычными», ведь стоимость собственного дома на территории Москвы высока. Например, дом в 136 кв.м на участке в 7,7 сотки в поселке стоит примерно 60 млн руб.
Обеспеченные покупатели предпочитают селиться в таких районах САО, как Сокол, Аэропорт, Хорошевский, Беговой. Здесь преобладает застройка добротными сталинскими домами 50-60-х гг. Социальный состав этих районов благополучный, например, по словам Марины Маркаровой, управляющего партнера компании Mayfair Properties, в районе Аэропорт в советское время большое количество квартир «выдавалось» советской интеллигенции. Панельные пятиэтажки этих районов сносятся, и на их месте ведется точечная застройка. Новостройки в западных районах САО в основном бизнес- и элиткласса. По словам жительницы района Сокол, это, с одной стороны, хорошо, т.к. контингент соседей заметно отличается от расположенного, например, через дорогу Войковского района, где у нее живет бабушка. Там в подъезде частенько бывают пьяные дебоши с участием приезжих, арендующих жилье, мусор выбрасывается прямо из окон, а в доме в районе Сокол нельзя себе позволить случайно обронить бумажку – соседи застыдят. С другой стороны, за спокойствие приходится платить: цены на продукты первой необходимости в этих двух районах различаются на порядок.
Что касается цен на жилье, то в описываемых районах расположены самые дорогие в САО квартиры. Например, по базе агентства «Миэль», самая дорогая «единичка» обойдется в 12 млн руб. Это квартира с дизайнерским ремонтом на 4-м этаже 11-этажного кирпичного сталинского дома, площадью 65,1 кв.м, с кухней 14,2 кв.м, расположенная в районе Беговой.
Самая дорогая «двушка» предлагается в районе Сокол, стоит 55 млн руб. Это квартира с эксклюзивным ремонтом на 12-м этаже 24-этажного монолитного дома, площадью 115 кв.м, с кухней – 18 кв.м.
Самая дорогая трешка обойдется в 74 447 000 руб. Квартира площадью 140 кв.м с кухней 20 кв.м на 36-м этаже 50-этажного дома в районе Сокол.
«Ленинградка» и другие транспортные сложности
Жителям районов Аэропорт, Сокол, Хорошевский, Беговой близко дойти пешком или добраться на наземном транспорте до станций «Полежаевская», «Динамо», «Аэропорт», «Сокол», «Белорусская». На территории САО расположены 12 станций трех линий метро: Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской и Таганско-Краснопресненской. Однако в крупных районах округа, таких как Западное и Восточное Дегунино, Дмитровский, Бескудниковский, Коптево, Молжаниновский (вообще расположенный за МКАД), нет своей станции метрополитена, и из них сложно добираться до подземки. «В этих районах развита сеть маршрутов наземного общественного транспорта, но из-за достаточно плотной застройки и, соответственно, заселенности возникают пробки в часы пик», – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, считает транспортную доступность «слабым звеном» Северного округа. «Основные магистрали округа – Ленинградское и Волоколамское шоссе – постоянно загружены. На Волоколамском шоссе пробки образуются из-за многочисленных светофоров на участке от МКАД до Ленинградского проспекта и из-за разворотов в противоположную сторону из левого ряда, – уточняет эксперт. – От транспортного коллапса Волоколамское шоссе спасло открытие станций метро «Мякинино», «Волоколамская» и в особенности «Митино». Раньше все жители Митино должны были ехать по Волоколамскому шоссе до метро «Тушинская». Сейчас даже многие автовладельцы доезжают до станции «Митино», оставляют машины и пересаживаются на метро».
Дорожным символом САО является Ленинградское шоссе, знаменитое также своей длительной реконструкцией. «Большая Ленинградка» – это самый масштабный проект в сфере реконструкции дорожно-транспортной сети. «Целью реконструкции является организация бессветофорного движения от Тверской улицы до МКАД, – уточняет Зиминский. – Для этого идет работа по строительству новых развязок на площади Белорусского вокзала, Пушкинской площади, на развилке Ленинградского и Волоколамского шоссе. Мост у Белорусского вокзала будет отремонтирован и расширен на две полосы. Идет строительство нового моста через Канал имени Москвы с целью организации одностороннего движения: по старому мосту автомобили будут двигаться в одну сторону, на новом – в противоположную. В районе Химок также запланировано расширение трассы на одну полосу в каждую сторону».
С открытием Волоколамского тоннеля ситуация на Ленинградском шоссе немного улучшилась. Однако кардинальных улучшений эксперт ожидает только с открытием Алабяно-Балтийского тоннеля.
После пересечения с Ленинградским шоссе тоннель пройдет дальше по Балтийской улице, его общая длина составит около двух километров, закрытая часть – 1550 м. Но сложность заключается не в его длине – в Москве есть тоннели и подлиннее – а в том, что его прокладывают под действующей линией метро. В результате ремонтных работ утром и вечером на Ленинградском шоссе образуются пробки: по дороге в центр – от новой эстакады в районе пересечения с Головинским шоссе, по дороге в область – от м. «Динамо» и до Химок.
Вопрос экологический
Транспортные магистрали со множеством пробок являются сильнейшим источником загрязнения в округе. Сильнейшим, но не единственным, т.к. на территории САО сосредоточено внушительное количество промышленных предприятий, в структуре производства представлены почти все отрасли индустрии: машиностроение, легкая, пищевая и ювелирная промышленность, производство строительных материалов, полиграфия. В некоторых районах, например Дмитровский, Западное Дегунино и Хорошевский, площади промзон занимают 30-70% от всей площади района. Крупнейшие из промзон САО «Магистральные улицы», «Боткинский проезд», «Улица Правды», «Площадь развилки», «Дегунино-Лихоборы», «Коптево» и «Братцево». На территории промзоны в Хорошевском районе «Магистральные улицы» находится плодоовощная база, мелькомбинат №3 и хладокомбинат №7. В промзоне «Боткинский проезд»» расположен филиал автобазы Минобороны РФ, Московский машиностроительный завод «Знамя Труда», МКБ «Искра», ОКБ им. Сухого. В промзоне «Улица Правды» находится электроподстанция № 342 «Миусская» и ОАО «Дукс» (производство авиационных приборов и вооружения).
В ближайших планах в САО будет проходить масштабная реорганизация промзон. На месте промзон «Магистральные улицы», «Братцево», «Коровино» и нескольких других предполагается построить более 2,39 млн кв.м жилья.
На месте бывшей промзоны – аэродрома им. Фрунзе на Ходынском поле – возвели ЖК «Гранд Парк». Общая площадь застройки составляет 34 га, здесь построено 400 000 кв. м жилья. Это можно рассматривать как пример успешно реализованного проекта реорганизации промзоны.
В противовес промышленным зонам лесопарковые массивы расположены в районах Тимирязевский (парк сельскохозяйственной академии имени Тимирязева, 232 га), Ховрино (Химкинский лесопарк, 70 га), Левобережный (парк Дружбы, 51 га и берег Химкинского водохранилища), Головинский (парк в окрестности Головинских прудов). В Тимирязевском парке находятся Большой садовый пруд, ботанический и дендрологический сады, конноспортивный комплекс, альпинарий и пасека. Парк находится на территории Тимирязевского района в своеобразном зеленом кольце. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», его можно по праву назвать одним из самых зеленых и комфортных районов столицы.
Нагрузка на инфраструктуру
«САО является одним из лидеров среди округов Москвы по масштабам переселения жителей из сносимого ветхого жилья в новостройки и строительству новостроек», – говорит Марина Маркарова. После сноса пятиэтажек, многие их жители, которым было выделено новое жилье в других районах, стремятся вернуться в обжитые места. По информации «Миэль-Брокеридж», спрос на жилье на определенных улицах даже превышает предложение. Новостройки в районах сносимых пятиэтажек строят в основном экономкласса. Наиболее активный снос и точечная застройка ведется в районах Ховрино, Западное Дегунино. Дома строят быстро, но объекты социальной инфраструктуры не успевают угнаться за увеличивающимся населением. Например, район Ховрино считается одним из самых неблагополучных в Москве по количеству детских дошкольных заведений. Очередь в детсад может подойти, когда ребенку нужно будет идти уже в школу.
Мест хранения автомобилей в округе не хватает. «В 2011 г. на территории округа по программе «Народный гараж» должно быть построено 22 наземные парковки на 5858 машино-мест, в 2012 – еще 10 парковок на 4585 машино-мест», – уточняет Зиминский. Однако жители не уверены, что это облегчит ситуацию с парковочными местами во дворах.
К машинам местных жителей ежедневно присоединяются автомобили из других округов столицы, ведь на территории САО расположено большое количество образовательных учреждений и вузов. МАИ, Московская сельскохозяйственная академия им. Тимирязева, стоматологический комплекс МГМСУ, МАДИ, МГИИТ, МГУКИ, Финансовая академия при правительстве РФ и др. Кроме того, здесь сосредоточены ведущие предприятия и связанные с ними научные учреждения, ориентированные на развитие авиационной промышленности: Военно-воздушная инженерная академия имени Н. Е. Жуковского, МАПО имени П. В. Дементьева, МПО им. И. И. Румянцева, конструкторские бюро С. В. Ильюшина, А. С. Яковлева, А. И. Микояна, П. О. Сухого, НИИ гражданской авиации, «Аэропроект». К числу головных учреждений, связанных с развитием научно-технического прогресса, относятся Научный автомоторный и автомобильный институт (НАМИ), Научный автотракторный институт (НАТИ), НИИ тепловых процессов, часовой, медицинской промышленности, НИИ Атоммаш, Институт высоких температур и целый ряд других научно-исследовательских учреждений.
На территории САО сосредоточено большое количество спортивных площадок: Ледовый дворец на Ходынском поле, стадион «Динамо», ЦСКА, ведется реконструкция Водного стадиона «Динамо» в районе Химкинского водохранилища.
В округе находятся несколько крупных ТРЦ: «Метрополис» на Войковской, «У Речного» на м. «Речной Вокзал», ТЦ «Персей», м. «Водный Стадион», галерея «Аэропорт», галерея «Водолей», знаменитый Савеловский рынок. Также жителям округа близко до крупных ТРЦ, расположенных на МКАД: «Мега-Химки», «Крокус Сити Молл», ТЦ «Гвоздь», ТЦ «Гранд», ТРЦ «Ашан-Сити» и др.
Средняя стоимость предложения в САО на вторичном рынке жилья составляет 177 400 руб. за кв.м (данные ИНКОМ). Однако районы в САО разнятся. Сравнить цены на квартиры по отдельным районам можно, воспользовавшись сервисом на www.metrinfo.ru/okrug или квартирными калькуляторами на www.irn.ru.
По мнению специалистов www.irn.ru, ощутимая разница в удобстве для проживания районов САО ощутимо влияет и на цены. Здесь существует разнообразие выбора от дешевого предложения в ветхом доме под снос до элитного особняка на индивидуальном участке. Северный округ можно назвать перспективным. Здесь проводится массовая реорганизация промзон, сносится ветхое жилье, районы обновляются. А с открытием Алабяно-Балтийского тоннеля, возможно, станет заметным улучшение транспортной ситуации.
Только факты
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Жилой квартал «ВТБ Арена Парк» | Москва, Северный округ, район Аэропорт, м. Динамо | Сдан | Студии, 1-4-комнатные апартаменты площадью 40 - 374 м2 |