Картина маслом: гостиницы в центре внимания
В отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами. Но скрытое снижение цен существует, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Борьба за постояльцев между гостиницами существует серьезная, хотя крупные игроки рынка никогда не пойдут на демпинг – себе дороже. Иначе в трудную минуту конкуренты отвернутся и не придут на помощь (например, как описано в романе Артура Хейли «Отель», когда происходит подтвержденное бронирование номеров больше вместимости отеля, коллеги могут принять у себя тех, кому комнат не хватило. Расчеты оставляются на потом).
По данным NAI Becar, в 2010 г. на рынке гостиничной недвижимости наметился позитивный тренд, подтвержденный ростом уровня загрузки, однако реального прироста стоимости номера так и не произошло. По мнению ее специалистов, во многом это объясняется изначально высоким уровнем стоимости размещения в Москве и, соответственно, небольшим потенциалом для дальнейшего роста. Более того, если цены на номера стоят на одном уровне, то при нынешнем росте инфляции это означает фактическое их снижение на 8-10% в год, подчеркивают аналитики www.irn.ru.
Но и стабильность заявленных расценок на номера не означает, что все они сдаются именно за такие деньги. Существует большое количество либо возможностей для скидок, либо дополнительных опций, которые включаются в стоимость номера.
Например, кое-где можно заказать свадебный банкет и бесплатно занять номер люкс для молодоженов на следующую ночь (что, кстати, очень удобно). Или забронировать номер на новогоднюю ночь, а в подарок получить столик в ресторане с праздничным шоу и бутылкой шампанского. Маркетинговые возможности неисчислимы, гостям их нужно просто искать, а отельерам – придумывать.
В целом же официальные расценки на гостиничные номера в Москве, мягко говоря, «зашкаливают».
Опубликованная стоимость размещения в гостиницах Москвы (на декабрь 2010 г.)
| Категория | Средняя цена за номер в сутки, руб. | |
|---|---|---|
| Стандарт | Люкс | |
| 5* | 19 580 | 61 899 |
| 4* | 7763 | 17 703 |
| 3* | 2963 | 7613 |
| 2* | 3030 | 6698 |
* – руб. в сутки с НДС при одноместном размещении, без учета скидок и специальных предложений
Источник: NAI Becar
Интересно, отмечают аналитики www.irn.ru, что двух- и трехзвездная категории по цене просто сливаются в единое целое. Объясняется это просто: при существующем дефиците хороших отелей категории 3* фактически любая ночлежка может объявить себя входящей в эту категорию и соответственно поднять расценки.
Существующее предложение
Энтузиазм инвесторов в гостиничный бизнес не спадает. Похоже, что многие захотели хоть какой-то стабильности, а долговременные инвестиции (к которым относятся отели) ее не гарантируют, только обещают. Дефицит номеров в российской столице существует, особенно в сегменте среднего и дешевого класса, это известно всем. Вот так выглядела «Москва гостиничная» в конце 2010 г.
Структура гостиничного фонда
Источник: Blackwood
За прошедший год на московский рынок вышло шесть новых отелей совокупным номерным фондом около 1700 номеров, из которых почти 1500 обеспечено чистым приростом, а 252 номера – за счет реконструкции. Объем ввода за 2010 г. на 45% превысил аналогичный показатель 2009 г.
Все введенные гостиницы открылись под управлением профессиональных операторов и принадлежат высокоценовому сегменту: 83% номеров – категории 5*, остальные – 4*. Открытие единственного отеля в сегменте 3* (AZIMUT Hotels Company) перенесено на весну 2011 г.
Гостиницы, введенные в эксплуатацию в 2010 г.
| Название | Категория | Адрес | Номерной фонд |
|---|---|---|---|
| Lotte Hotel | 5* | Новинский бул. д.8 стр.2 | 304 |
| Renaissance Moscow Monarch Centre | 5* | Ленинградский пр., 31а, стр. 1 | 366 |
| Radisson Royal Hotel Moscow «Украина» | 5* | Кутузовский проспект, 2/1 стр.1 | 505 номеров +38 апартаментов |
| Катерина Парк (реконструкция) | 4* | Кировоградская ул., 11 | 252 |
| Garden Ring Hotel | 4* | угол Садового Кольца и проспекта Мира | 86 |
| SK-Royal | 4* | Подколокольный пер., 13/5 стр. 1 | 170 |
| ИТОГО (новое предложение): | 1 721 | ||
Источник: NAI Becar
Всего же в России в 2010 г., по данным AZIMUT Hotels Company, было завершено рекордное число проектов – на рынок вышло 16 новых гостиниц под управлением сетевых операторов с номерным фондом более 3800 номеров. Наметившаяся с 2008 г. тенденция активной экспансии западных сетей в регионы подтвердилась в полной мере: доля региональных городов в их портфеле, не превышавшая в 2007 г. 10%, достигла почти 25%. Активный выход международных сетей в регионы будет продолжаться и далее, что существенно усилит конкуренцию на рынке, считают аналитики компании.
Волна инвестиций не спадает
Подъем активности инвесторов еще больше покажет себя в этом году. Семь отелей категории 5*, еще девять – 4*, но всего одна трехзвездная гостиница – таков ожидаемый урожай нового года.
Гостиницы, планируемые к вводу в 2011 г.:
| Название | Категория | Адрес | Номерной фонд |
|---|---|---|---|
| Intercontinental Moscow Tverskaya | 5* | Тверская ул., д. 22 | 203 |
| Grand Hyatt Residences&Spa | 5* | ММДЦ "Москва-Сити", башня "Федерация" | 368 |
| Four Seasons (Гостиница Москва) | 5* | ул. Моховая | 185 |
| Kempinsky Hotel Никольская | 5* | Лубянская пл. | 200 |
| Mandarin Oriental Moscow | 5* | Тверская ул. | 237 |
| Raffles | 5* | Китай-город | 130 |
| Ramada Plaza | 5* | в 5 км от а/п Домодедово | 134 |
| The Mandarin Residences (2 очередь) | 4* | ул. Ольховская, 23 | 45 |
| Courtyard Marriott Moscow Paveletskaya | 4* | Кожевническая ул., вл. 8/4 | 170 |
| Radisson SAS Riverside | 4* | Волоколамское ш., 81 | 150 |
| Radisson Blu Belorusskaya | 4* | 3-я ул. Ямского Поля | 264 |
| Mercure | 4* | Смоленская площадь, д. 6 | 103 |
| Scandic Khimki | 4* | БП "Химки" | 300 |
| Holiday Inn Ryazansky | 4* | Рязанский пр. | 240 |
| Radisson SAS Olimpiysky | 4* | Олимпийский пр-т | 362 |
| Гостиница | 4* | а/п "Внуково" | 443 |
| Азимут Отель (Даниловская мануфактура) | 3* | Варшавское ш.ТТК | 144 |
| ИТОГО: | 3 678 | ||
Как отмечает NAI Becar, активность инвесторов увеличилась непропорционально росту доходности номера – в течение года было заявлено 35 новых гостиничных проектов.
Новые гостиничные проекты, заявленные к реализации
| Объект | Расположение | Номерной фонд/площадь, кв. м | Комментарий | Период |
|---|---|---|---|---|
| Гостиница 5* | Украинский б-р/ Б. Дорогомиловская ул. | н/д | Бренд – Four Seasons. Инвестор – "Киевская площадь". | н/д |
| Гостиница 5* | Ленинградский пр./ТТК | 30 000 | УК – Hyatt; в рамках реконструкции СК "Динамо". | 2014-2015 |
| 5* гостиница | Биржевая площадь | 200 | УК Accor | н/д |
| 5* гостиница и апарт-отель в составе МФК "Парк Хуамин" | ул. Вильгельма Пика | н/д | возведение проекта будет осуществляться китайскими инвесторами | н/д |
| Гостиница 4* | А/п "Внуково" | 439/30 000 | Гостиница с развитой инфраструктурой (рестораны, магазины, фитнес и др.) | 2010 |
| Гостиница 3-4* | Рогожский Вал, 12 | 153/27 300 | н/д | проектирование – 2010-2011 |
| Гостиницы 3* и 4* в составе МФК "Метрополия" | территория завода «Москвич» | /40000 | «Метрополь-Девелопмент». | н/д |
| 10 гостиниц 3-4* | периферийные части г. Москвы | 200 – 300 | группа немецких бизнесменов | 2016 |
| Гостиница 3-4* | пр. Вернадского | /50000 | Инвестор – ИГ "Коперник" | 2013 |
| 3* Гостиница | аэропорт Внуково | 439 | гостиница откроется под брендом Doubletree, у.к. Hilton | 2011 |
| Гостиница 3* | Ленинградский пр. (м. «Войковская») | н/д | УК – "Rezidor". Инвестор – "Киевская площадь". | н/д |
| Гостиница 3* | пр. Вернадского (м. «Юго-Западная») | н/д | УК – "Rezidor". Инвестор – "Киевская площадь". | н/д |
| Гостиница | ул. Верхняя Радищевская, 18, стр. 2 | н/д | реконструкция флигеля усадьбы XVIII-XIX вв. в гостиницу. Инвестор – ООО «К.Л.Т. и Компания» | н/д |
| Гостиница в составе МФК | Волоколамское ш. | 260/19 630 | Инвестор – «Аграмант» | 2014 |
| Гостиница | Каширское ш., вл. 41 | 350 | Девелопер – компания "Невс" | н/д |
| Гостиница | Сущевский Вал | 316/45 870 | Гостиничный комплекс на месте снесенной гостиницы "Север". Девелопер – компания "Фарма". | 2010-2014 |
| 3 гостиницы | район Люблино | 150 000 | Одна из гостиниц будет возведена в рамках московско-баварского сотрудничества | 2012 |
| Отель-бутик | Новинский бульвар, 25 | н/д | группа "Коперник" | до 2013 |
| Гостиница | Ленинградский пр., д. 37, вл. В | н/д | инвестор - "Северный Автовокзал" | н/д |
| Ирис Конгресс Отель | Коровинское ш., 10 | 201 | Реконструкция в МФК (гостинично-деловой комплекс) | проектирование – 2010 |
| Гостиница | 68 км МКАД | 7 230 | Гостиница с семейно-досуговым комплексом | н/д |
| Гостиница | Новый Арбат | 186 000 | Гостиница с торгово-досуговым и фитнес-центром; Инвестор – "Тантьема". Объем инвестиций – 380 млн евро. | 2012 |
| Гостиница | ул. Марии Ульяновой, вл. 17а | площадь участка – 0,078 га | Инвестор – ЗАО "Гемма" | 2011 – проектирование |
Источник: NAI Becar
Рост интереса инвесторов обусловлен как сравнительно низкой стоимостью вхождения в проект при наличии доступа к финансированию, так и сохраняющимся дефицитом качественного предложения. По оценкам NAI Becar, дефицит в сегменте 3* оценивается на уровне около 35 000 номеров, гостиниц высокой категории – 10 000-12 000 номеров. Следует отметить, что большинство заявленных проектов будет реализовано еще не скоро.
Изюминки рынка
Среди них нужно отметить бизнес-отель 3* на 150 номеров, который войдет в состав второй очереди технопарка Nagatino i-Land. Концепцию гостиницы с апартаментами для технопарка разработала компания Ernst & Young. Инфраструктуру 14-этажного отеля составят конференц-зона, фитнес-центр, лобби-бар. Также в состав отеля войдут апартаменты на продажу. Апартаменты будут рассчитаны прежде всего на арендаторов (собственников) офисов в технопарке, приобретающих квартиры для топ-менеджеров компаний.
Пока что здание носит название «Гостиничный комплекс Парето», но после выбора гостиничного оператора (запланировано на январь) название может быть изменено.
Также, отмечают в Blackwood, были озвучены планы по строительству гостиниц для дальнобойщиков в составе складских комплексов за пределами МКАД: проект по комплексному развитию логистических центров в целом направлен на решение транспортных проблем города. Пока преждевременно оценивать перспективы проекта, однако стоит отметить, что данная ниша на гостиничном рынке пока является свободной.
По стране
Россию вообще ждет гостиничный бум в ближайшем будущем. По оценке AZIMUT Hotels Company, инвестиции в российский рынок гостеприимства в 2011- 2013 гг. составят более $5 млрд.
«Рынок гостиничной недвижимости после кризиса стал более зрелым. Об этом можно судить по характеру сделок. По нашим оценкам, суммарные инвестиции в рынок гостеприимства в 2011-2013 гг. составят не менее $4-5 млрд», – считает член совета директоров AZIMUT Hotels Company Игорь Романов.
По данным Blackwood, в 2011 г. в Екатеринбурге начнется строительство многофункционального комплекса, в состав которого войдет гостиница Radisson на 300 номеров, апартаменты, офисные помещения и развлекательный центр. Проект общей стоимостью $100 млн реализуют компания «Атомстройкомплекс» и финская девелоперская группа. Еще два проекта заявлены в городах Киров (Hilton, девелопер - «Инвестиционно-строительная компания»/«Бизнес-контакт») и Байкальск (девелопер - ГК «Илим»), однако сроки начала строительства и реализации пока не определены.
Такие события, как саммит АТЭС, Олимпиада в 2014 г., строительство в Сочи трассы для автогонок, пригодной для проведения «Формулы-1», и чемпионат мира по футболу в 2018-м (а матчи будут проводиться в разных городах) могут еще добавить интерес инвесторов к гостиничному сектору, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».
В мире
Лидеры мировой индустрии гостеприимства также не чувствуют себя обездоленными. Средняя загрузка европейских отелей за период с января по сентябрь 2010 г. увеличилась на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 64%. Фактически показатели доходности отелей в Европе вернулись на докризисный уровень, отмечают аналитики www.irn.ru.
Сеть Rezidor третий год подряд открывает рекордное количество отелей – в 2010 г. было сдано в эксплуатацию 7200 номеров, что превысило результаты 2008 г. (6500 номеров) и 2009 года (7100 г.). «На протяжении экономического спада мы демонстрировали уверенные темпы роста и положительную динамику развития. Это весьма гармоничное движение, которое полностью соответствует модели бизнеса, когда большинство активов компании находятся в управлении», – отмечает Пунит Чхатвал, первый вице-президент и директор по развитию бизнеса компании Rezidor.
Среди ключевых открытий группы в 2010 г.: роскошный Radisson Royal в Москве – одна из семи легендарных сталинских высоток, отели в Милане, Йоханнесбурге.
Лучшим отелем в мире признана пражская гостиница «У золотого колодца», свидетельствуют результаты опроса, проведенного среди VIP-пользователей туристического сервера TripAdvisor. В расположенном в историческом районе Праги – Мала Страна, непосредственно под Пражским Градом, отеле всего 19 номеров. Гостиница славится хорошей кухней и высоким уровнем обслуживания, сообщило РИА «Новости». Второе место туристы отдали отелю Anastatis Apartments в Греции, третье – Riad Le Kalife в Марокко.
Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru