Административные округа Москвы как образ жизни: ЗАО

Традиционно ЗАО считается вторым по престижности после ЦАО административным округом Москвы. Понятие «престижность» складывается из многих составляющих и  берет свои корни еще в советской эпохе. Но не стоит забывать, что ЗАО – это не только проспекты – Кутузовский, Ломоносовский, Вернадского, не только районы Крылатское, Фили-Давыдково, Раменки. Территория округа сильно выдается за МКАД на запад, и в состав ЗАО также входит расположенный в 30 км от центра Москвы Внуково с домами еще 1930-х гг., а также имеющий «бандитскую славу» район Солнцево. Кроме того, между жителями одних и тех же районов зияет глубокая финансовая пропасть, что сказывается на уровне жизни небогатых жителей, на которых не рассчитана инфраструктура. Судить об этом округе нельзя однозначно, слишком уж он многогранный.

«Индикаторы рынка недвижимости» продолжает серию публикаций о неформальных портретах округов Москвы (см. предыдущий материал, посвященный ЮЗАО).

«А я иду, шагаю по Москве…»
Костяк коренных жителей знаменитого района ЗАО Раменки складывался в период его строительства в 50-60-е годы, во время хрущевской оттепели. Главную песню фильма - символа шестидесятых годов «Я шагаю по Москве» семнадцатилетний Никита Михалков пел именно в ЗАО, а точнее, на станции м. «Университет». Оптимистичный настрой того времени отразился и на внешнем облике района – широкие проспекты, добротные «сталинские» дома с просторными квартирами. Дома этого периода отличаются друг от друга: здесь есть помпезные, которые стоят на проспектах, а есть скромные – в глубине кварталов, без «финтифлюшек». Центром района и, в общем-то, одним из символов ЗАО является МГУ с его обширной территорией. Здания, которые строились вдоль Ломоносовского и Вернадского проспектов, должны были формировать с университетом единый архитектурный ансамбль. Многие из них строились специально для университетской профессуры. Еще один архитектурный ансамбль, украшающий Мосфильмовскую улицу, составляет каскад зданий шестнадцати посольских городков, расположенных здесь. И живут тут тоже люди «непростые» – дипломатическая элита. В современном районе Фили-Давыдково расположена бывшая «ближняя дача» Сталина, построенная в 30-х гг.  С тех времен в добротных домах, возрастающих рядом, селились представители партийной элиты: члены ЦК КПСС, Совета министров, Внешторга и др.

Таким образом, еще с середины прошлого века ЗАО приобрел имидж округа с благополучным социальным контингентом. Этот статус сохраняется и всячески поддерживается игроками рынка недвижимости и сейчас. В ЗАО строится максимальное количество жилья бизнес и элитного класса. По словам Оксаны Дивеевой, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, доля жителей с доходами выше среднего в ЗАО больше, чем в среднем по городу.

Конечно, инфраструктура округа рассчитана именно на них. Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой элитной недвижимости компании Delta Estate, считает инфраструктуру округа «почти совершенной». Но не во всех, даже престижных районах она продуманная. Например, в Крылатском, которое расположено на более знаменитом своим «замкадным» продолжением Рублевском шоссе, практически негде провести вечер: кинотеатр фактически один, боулинг один и очень дорогой, мало ресторанов. В тех, которые есть, – баснословные цены.

Вообще «престижность» района является большим минусом для некоторых его обитателей. Ведь здесь живут не только богачи. В домах близ Кутузовского проспекта проживают пенсионеры, ветераны, чьи доходы не рассчитаны на цены ближайших магазинов.

Во дворах стоят передвижные палаточки с недорогими продуктами, чтобы поддержать коренных жителей «престижного района».

Дальний Запад
Умеренные цены на продукты, а также и на жилье есть в самом отдаленном районе ЗАО – Внуково. Он расположен между Боровским и Киевским шоссе. Это обособленный район, территория которого образована из трех составляющих: аэропорта и прилегающего жилого поселка, Северо-Западного жилого микрорайона, деревни и поселка Толстопальцево. Все они отделены от основной территории столицы, а также и между собой землями Московской области.

Особенностью района Внуково является разнообразная застройка всех периодов строительства начиная с 1939 г.: здесь есть деревянные строения, 2-3-5-этажные постройки, а также серии 17-этажных жилых домов. Средняя стоимость кв.м на вторичном рынке здесь составляет 105 000 руб., что ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 22,8% (см. «Индексы цен на недвижимость на неделю от 10.01.11»).

Ближе к городу, в 3-5 км от МКАД, расположены два района: Ново-Переделкино и Солнцево. Кстати, до 1991 г. Внуково, Ново-Переделкино и Солнцево были одним большим районом (Солнцево). Строительство Ново-Переделкина и Солнцева началось в 1980-х гг. Застройка здесь в основном – это многоэтажные типовые панельные дома. По словам Светланы Габуевой, замгендиректора «Московского агентства недвижимости», жителями этих районов становились в основном очередники и строители. Ново-Переделкино по многим параметрам – комфортный для проживания с семьей район. Здесь есть ледовый каток, бассейн, горнолыжный склон, сады, школы, ДШИ, сетевые рестораны, крупный рынок и т.п. Кроме того, буквально за несколько минут на транспорте или даже пешком можно добраться до соснового леса (в котором и расположен писательский поселок) в Переделкине с музеями Чуковского, Окуджавы, Пастернака и др.

Транспортное сообщение внутри района хорошо развито, кроме того, район компактен, его планировка такова, что практически до любого нужного объекта можно дойти пешком. Минус – транспортное сообщение с центром города. От м. «Юго-Западная» на маршрутке по пробкам на Боровском шоссе можно добираться часами. Лет шесть назад ситуация на дороге была лучше, однако за последние несколько лет в Ново-Переделкине на месте голых полей выросли многочисленные ЖК: «New Переделкино» и др.

Количество жителей резко возросло, и как следствие, обострился транспортный вопрос. Однако у жителей есть выход – Киевская железная дорога. И в Солнцеве, и в Ново-Переделкине есть собственные одноименные станции (в последнем случае – «Переделкино»). На электричке за 25 минут можно добраться до центра Москвы, до Киевского вокзала. В скором времени власти обещают провести в районах ветку легкого метро. Кстати, по данным ГУВД за 2009 г., опубликованным в открытых источниках, Внуково и Ново-Переделкино считаются наиболее безопасными районами ЗАО (280 и 930 преступлений соответственно, в отличие, например, от Тропарево-Никулина и Раменок, в которых произошло в среднем по 2500 преступлений).

Основными достопримечательностями Ново-Переделкина считаются религиозные места: храм Спасо-Преображения Патриаршего подворья в Переделкине, резиденции Святейшего Патриарха Московского и всея Руси, храм Благовещения Божией Матери в Федосьине, часовня и купальня Св. Филиппа.

Гордость Москвы
После ЦАО Западный округ стоит на втором месте не только по престижности, но и по количеству памятных мест, где необходимо побывать, чтобы составить представление об облике столицы: Триумфальная арка, Поклонная гора, смотровая площадка Воробьевых гор, панорама Бородинской Битвы, ДС «Лужники», главное здание МГУ и др.

Помимо МГУ здесь также расположено множество престижных вузов: Российская академия государственной службы при Президенте РФ, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, МГИМО, Московский государственный институт радиотехники, электроники и автоматики, МАТИ, МЭСИ, Академия ФСБ и др.

Развита здесь довузовская подготовка. По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, район Фили-Давыдково именуют «районом одаренных детей». Здесь находится знаменитая Ломоносовская школа и ее дошкольное отделение. «Элитность обучения подразумевает не изысканное меню, дорогие игрушки и дизайнерскую мебель, а фундаментальные знания по всем предметам и полную реализацию интеллектуального и творческого потенциала детей, – объясняет эксперт. – Чтобы ребенка приняли во 2-й класс Ломоносовской школы, он должен пройти тестирование и собеседование по математике, литературе, русскому и английскому языку. Успешно выдержать собеседование должен не только ребенок, но и его родители – сюда принимают  детей только из семей, в которых взгляды на образование и воспитание соответствуют духу и ценностям пансиона». Нередки примеры, когда квартиры в Фили-Давыдково покупают или арендуют только для того, чтобы жить рядом с этой школой.

Возвращаясь к понятию «престижности» округа, стоит обратить внимание на безусловный критерий этого определения, который недоступен ЦАО – экологию.

Четверть территории Западного округа занимает природный комплекс: Москворецкий лесопарк площадью в 3700 га (заповедник «Крылатские холмы», Филевский и Суворовский парки, Крылатская и Мневническая поймы и участок Серебряноборского лесничества); Воробьевы горы, Ботанический сад МГУ, Тропаревский и Юго-западный лесопарки, Чоботовский и Матвеевский лес, Серебряный бор. Площадь цветников округа превышает 10 га. «Это половина площади всех цветников столицы», – уточняет Александр Зиминский.

По данным экологов и метеорологических служб, в Западном округе самый чистый воздух. В основном загрязняет атмосферу лишь транспорт.

Транспортный вопрос
Главные артерии ЗАО – Ломоносовский проспект, проспект Вернадского, Мичуринский проспект, Можайское и Рублевское шоссе, Кутузовский проспект. Последние две правительственные трассы наиболее загружены. Этому способствуют проезды «народных слуг». (Подробнее об этом в статье «Пробки»: политическая воля нужна не только в градостроительстве»). «Пробки на Рублевке», «пробки на Кутузовском» считаются наиболее распространенными штампами для ЗАО. Также сложности наблюдаются на проспекте Вернадского и на Можайском шоссе.

В ЗАО проходят четыре ветки метрополитена: Сокольническая, Арбатско-Покровская, Филевская и Кольцевая. По словам Марины Маркаровой, управляющего партнера компании Mayfair Properties, загруженность метро и, в частности, этих веток повышается прямо пропорционально тому, как его достраивают. «Например, открытие станций «Митино» и «Славянский бульвар» значительно увеличило поток пассажиров», – отмечает эксперт.

Преимуществами строительства жилья высоких ценовых сегментов является то, что практически все они имеют обширные подземные паркинги, поэтому ситуация с парковками в округе зависит от статусности дома. «В отдельных районах проблему пытаются решить с помощью строительства многоэтажных гаражей, но, учитывая отдаленность их расположения от жилых кварталов, это не всегда спасает ситуацию», – говорит Маркарова. (Подробнее об этой проблеме – в статье «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок».

Контрастные цены в ЗАО
Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», считает, что стоимость на рынке вторичного и первичного жилья в ЗАО находится примерно на одном уровне и составляет 169 000 руб. за кв.м. «Это объясняется тем, что рынок вторичного жилья ЗАО характеризуется преимущественно старым и ветхим жилым фондом, в то время как на рынке новостроек ЗАО строятся ЖК преимущественно бизнес-класса», – объясняет эксперт.

По данным компании «Миэль-Брокеридж», самая недорогая «единичка» находится в Фили-Давыдково, на улице Кременчугской. Квартира площадью 26 кв.м  на 4-м этаже пятиэтажного дома стоит 4,15 млн руб.  Самая дорогая однокомнатная квартира стоит 15,9 млн. Это квартира площадью 63 кв.м в элитном жилом комплексе «Корона» в Тропарево-Никулино. Квартира свободной планировки, без отделки. 

Самую недорогую «двушку» можно приобрести в районе Можайский. Квартира площадью 38 кв.м расположена  на 9-м этаже 9-этажного дома на ул. Маршала  Неделина, 10 минут транспортом от метро «Кунцевская». Стоит такой вариант 5,3 млн руб. Самая дорогая  двухкомнатная квартира по базе эксклюзивных объектов компании находится в Кунцево, на ул. Маршала Тимошенко. Двухуровневая квартира площадью 108 кв.м с дизайнерским ремонтом стоит 31,9 млн руб.

Самая недорогая «трешка» обойдется покупателю в 6,5 млн руб.  Это квартира в Можайском  районе на улице Красных Зорь. Площадь квартиры – 67 кв.м, первый этаж 9-этажного дома. За 63 млн руб. предлагается трехкомнатная квартира в ЖК «Воробьевы горы» на Мосфильмовской улице, на 12-м этаже 38-этажного дома, с евроремонтом в классическом стиле.

Самый же дорогой вариант всего ЗАО по базе эксклюзивных объектов компании стоит 290 млн руб. Это трехуровневый пентхаус площадью 1030 кв.м в районе ст.м. «Университет».

По мнению специалистов www.irn.ru, понятие общей престижности ЗАО существует благодаря большинству его районов с исторически сложившимся имиджем жителей, а также отличной экологии: Фили-Давыдково, Раменки, Крылатское, Кунцево, Тропарево-Никулино, Дорогомилово и др.  Остальные районы ЗАО находятся как бы при них. Однако у каждого из них есть свои преимущества, будь то экология либо транспортная доступность, либо социальная инфраструктура, либо спокойная обстановка. В любом случае, решающим фактором при выборе жилья в «обычных» районах чаще всего является цена. Сравнить цены на квартиры по отдельным районам можно, воспользовавшись сервисом на «www.metrinfo.ru/okrug» или квартирными калькуляторами на www.irn.ru

Только факты

• В состав ЗАО входят 13 районов: Внуково, Дорогомилово, Крылатское, Кунцево, Можайский район, Ново-Переделкино, Очаково-Матвеевское, Проспект Вернадского, Раменки, Солнцево, Тропарево-Никулино, Филевский Парк, Фили-Давыдково.
• Общая численность населения 1 098 482  человека
• Общая площадь  15 303 га  
• Крупнейший по населению район – Кунцево, по плотности населения – Фили-Давыдково
• Самый маленький по населению и его плотности – Внуково
• Крупнейший по площади – Раменки, самый маленький – Проспект Вернадского