Картина маслом: кабинеты опять в цене

Самыми сильными игроками рынка коммерческой недвижимости в 2011 г. станут Россия, Польша и Турция. Инвестиции в эти страны по итогам года могут составить 7 млрд евро (в прошлом году – 4,9 млрд). Таковы выводы исследования консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в ходе которого выяснилось, что в целом в третьем квартале 2010 г. сократился объем инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ).

На фоне авторитетных заключений Cushman & Wakefield стоит отметить два фактора, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Во-первых, вложения в ЦВЕ идут в основном в сферу торговой, а не офисной недвижимости; а во-вторых, в отличие от той же Польши ни местные игроки рынка, ни транснациональные корпорации в России не утратили интереса к операциям с офисами.

В России жизнь, похоже, налаживается
Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 г., свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей, отмечают в компании Penny Lane Realty.

Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 г. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с 2009 г. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, с расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников. Также в 2010 г. значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд совершили, например, «Росэнергобанк», «Финам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз».

Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду совершили, например, структуры ФК «Открытия». Они приобрели портфель из семи зданий, пять из которых – действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами. «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр «Capital Plaza», фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина.

Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» – принадлежит РЖД купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры – «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрели бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз»).

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 г. были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

По данным Penny Lane Realty, в 2010 г. в эксплуатацию было введено около 1 млн кв.м офисных площадей. Для сравнения: в 2009 г. объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн кв.м.

Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core. (Подробнее об этом в статье «Коммерческая недвижимость в Москве может сильно подорожать»).  

Знаковые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 г.

Источник: Penny Lane Realty

В 2010 г. арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению с 2009 г. Достаточно высокие темпы роста цен  свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток  качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых,  это сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью.

«Офисный рынок Москвы быстро вновь превращается в рынок арендодателя», – считает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Среди наиболее важных показателей того, что арендодатели вновь начинают диктовать условия, он указал, в частности, резко выросший дефицит площадей с отделкой, возврат к сдаче в аренду площадей shell&core, необходимость сверхбыстрого принятия решений со стороны потенциальных арендаторов, чтобы занять приглянувшееся помещение.

Арендные ставки и цены продаж на офисные помещения в 2010 г:

Источник: Penny Lane Realty

Политика
«В 2010 г. смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет, – говорит Жуликов. – Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 г. Также в 2011 г. мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи – на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

Спрос
Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 г., продолжает демонстрировать умеренный рост. Объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам трех кварталов уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 г. на 15%. Меняется и структура спроса.

На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют развитие. С повышением деловой активности растет их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 г. приходилось около 21% от общего объема арендованных и 3% купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь эти показатели составили  32% и 20% соответственно.

Источник: Praedium Oncor International

По данным компании Praedium Oncor International, доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов года снизились вдвое по сравнению с 2009 г.: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%).

Финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей, на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% – по итогам трех кварталов 2010 г. Они приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. В 2009 и 2010 гг. было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 г. можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 г. страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку», перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью около 6500 кв.м).

Структуры ТЭК не уступают. В 2009 г. газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7200 кв.м. Хотя на конец третьего квартала этого года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения, отмечают аналитики компании Praedium Oncor International.

Центр Москвы
Основным ньюсмейкером на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему является московское правительство, но большинство инициатив новых городских властей все также направлено на решение острых городских проблем. В ноябре 2010 г. было объявлено об отмене строительства комплекса административных зданий для мэрии в «Москва-Сити», вместо которого на площадке планируется построить большой паркинг (подробнее об этом в статье «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от «пробок»). Для контроля за реализацией всего проекта ММДЦ «Москва-Сити» был создан штаб, который возглавил первый заместитель мэра В.И. Ресин. Также в рамках решения транспортной проблемы было принято распоряжение о «максимальном прекращении» строительства офисных и торговых объектов в пределах ТТК. Пристальному изучению подверглись все городские инвестиционные контракты, принято решение по упорядочению системы управления и контроля за их реализацией, поскольку половина действующих контактов оказалась просроченной, сообщила компания Blackwood.

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

«Алмазный фонд»

Эксперты Penny Lane Realty составили рейтинг московских бизнес-центров с самыми высокими ставками аренды.

Источник: Penny Lane Realty

Номером один рейтинга, по версии Penny Lane Realty, стал БЦ «Легион I». В этом бизнес-центре стоимость эксплуатации – одна из самых низких среди офисов подобного уровня.

Следующие пять бизнес-центров рейтинга, несмотря на одинаковую арендную ставку, занимают разные места. Дело в том, что в бизнес-центре на Знаменке сдаются в аренду маленькие, а значит, ликвидные помещения – от 55 кв.м, обладающие большим потенциалом роста стоимости в будущем. Стоимость аренды этих помещений подчас доходит до $2000 за кв.м в год. Кроме того, в «Знаменке» замечательные видовые характеристики (вид на Кремль, храм Христа Спасителя).

БЦ «Романов Двор» гораздо моложе «Усадьбы» и лучше с точки зрения подъездных путей и инфраструктуры, поэтому он занимает третье место в рейтинге.

Далее идет БЦ «Белая площадь» – один из самых привлекательных объектов для институциональных западных инвесторов – удачно расположенный, недавно построенный, заполненный качественными иностранными арендаторами, которые, к слову, заключали договоры аренды в среднем на 11 лет еще до начала строительства.

Бизнес-центру Gazoil Plaza присвоено шестое место, хотя по местоположению он уступает всем указанным в топ-листе офисам. Причина кроется в близком соседстве с «Газпромом», что оказывает прямое влияние на высокую стоимость помещений в Gazoil Plaza.

Бизнес-центры Lotte Plaza, «Балчуг Плаза» и «Новинский пассаж» также имеют одинаковые арендные ставки, но проранжированы по-разному. «Балчуг Плаза» и «Новинский пассаж» немного отстают от Lotte Plaza по видовым характеристикам, инфраструктуре и уровню инсоляции – в помещениях Lotte Plaza больше светлых комнат. Но самое главное – в Lotte Plaza, как и в «Знаменке», много ликвидных небольших помещений в аренду. 

«Офисные центры данного рейтинга – не только лидеры по ставкам, но также образцы качества и комфорта, – комментирует Максим Жуликов. – Их объединяет прежде всего знаковое месторасположение, которое не ограничивается пределами Садового кольца. Кроме того, высококачественная отделка, первоклассное инженерно-техническое оснащение, развитая внутренняя и внешняя инфраструктура, профессиональная управляющая компания также влияют на уровень арендной ставки и престиж данных объектов».

Nota bene
В ноябре 2010 г. стало известно о создании сразу двух новых девелоперских компаний: «Сбербанк девелопмент» (в нее передадут все принадлежащие банку активы этого сектора), а также совместная компания Lenhart Global и «Газкомплектсервис», сообщила компания Blackwood. Они могут через некоторое время отвоевать серьезные позиции в Москве, обладая как доступом к огромным финансовым ресурсам, так и к административным рычагам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Очередная попытка
В декабре эксперты НП «Гильдия управляющих и девелоперов» в очередной раз подступили к классификации бизнес-центров Москвы. Эксперты считают, что программа Всероссийской классификации бизнес-центров, разработанная и реализуемая специалистами ГУД, окажет позитивное влияние на рынок офисной недвижимости. По мнению вице-президента ГУД, президента группы компаний NAI Becar Александра Шарапова, отличия в оценке объектов офисной недвижимости, предоставляемые [разными] консалтинговыми компаниями, могут составлять от 10% до 25%.

Подобные проекты уже присутствовали на рынке неоднократно. Беда в том, что каждый несогласный с той или иной моделью классификации обладает слишком большим весом на рынке, чтобы с ним не считаться. А за ним всегда стоят реализуемые им здания, которые он обозначает как класс А или В, тогда как по новой классификации они в необходимые параметры не укладываются. Так что с единой системой классификации, видимо, придется подождать, считают аналитики www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru