Картина маслом: новостройки возрождаются

Агентство недвижимости Gordon Rock по итогам 2010 г. сформировало рейтинг мировых рекордов по темпам продаж новостроек. Среди рекордсменов – компании из Израиля, Англии, Франции и России. Абсолютный рекорд – 3 квартиры в минуту – был, по данным агентства, достигнут в Израиле. Российский рекорд, зафиксированный агентством в объеме 1000 квартир в месяц, впечатляет даже больше, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Самое главное, что это было не разовым достижением, а стабильным показателем из месяца в месяц. А вот стабильностью зарубежные рекордсмены похвастаться не могут: их успехи связаны с разовыми акциями.

«Рекордные темпы продаж, продемонстрированные компаниями-лидерами во многих странах мира, подтверждают, что при использовании концепции сниженных цен на старте продаж, при предоставлении покупателям привлекательной схемы инвестирования и благодаря применению новых каналов маркетинговых коммуникаций успешные продажи новостроек возможны даже в условиях стагнирующего рынка недвижимости», – комментирует Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock.

Правда, как считают в центре «Индикаторы рынка недвижимости», израильский рекорд во многом основан на предварительном маркетинговом просчете. Для привлечения покупателей застройщик на первый и только на первый день продаж назначил специальные цены на квартиры в новом жилом комплексе. Но установленная планка оказалась слишком низкой (в этом и состоит ошибка маркетологов компании), количество желающих приобрести квартиры по сниженным ценам многократно превысило количество квартир в жилом комплексе. В результате застройщик был вынужден провести среди желающих розыгрыш возможности приобрести квартиру по сниженной стоимости. В розыгрыше приняли участие более 8000 потенциальных покупателей, которые претендовали на 510 квартир. Как результат, все квартиры на общую сумму $173 млн были проданы в течение всего трех часов – по три объекта в минуту.

Среди других приемов, которые стоит рассмотреть и, может быть, взять на вооружение отечественным «продавцам», – «вебинары» (online-семинары в Интернете). Их использовал французский застройщик. В дополнение к привлекательной схеме инвестирования (6% гарантированный доход от сдачи в аренду, возможность обратного выкупа и т.д.) застройщиком для участников «вебинара» была предусмотрена возможность приобрести апартаменты со скидкой более 25% – но это предложение действовало только в течение 1 часа после окончания «вебинара». Онлайн-семинар в Интернете просмотрели более 4000 человек. По окончании «вебинара», в течение часа было забронировано 20 апартаментов, а резервационные депозиты были оплачены покупателями посредством кредитных карт.

Привлекательный инвестиционный пакет стал главным козырем продавцов первой очереди элитного комплекса на берегу океана в Юго-Западной Англии: 6% гарантированный доход от сдачи в аренду, 5% доход на предоплаченный депозит на период до сдачи комплекса и т.д. Первая очередь жилого комплекса – более 30 элитных апартаментов – была распродана за 1 день.

Царь-проект конца года
Хотя Gordon Rock не называет в исследовании компании-рекордсмены поименно, российского героя угадать нетрудно. Среди последних сообщений о нем – в мкр. «Царицыно», самой масштабной московской новостройке, за два дня с момента старта опции SMART-продаж было заключено 50 сделок. Экономия при SMART-покупке составляет до 320 000 руб.

Компания «НДВ-Недвижимость» внедрила приобретение  недвижимости в формате SMART с 10 декабря. До Нового года опция распространяется на самые популярные объекты из ассортиментной линейки «НДВ-Недвижимости». Клиенты, покупающие недвижимость в мкр. «Царицыно» в формате SMART, могут рассчитывать на скидку в размере 3%. Экономия составляет от 135 000 руб. до 320 000 руб. Одним из условий нового формата является 100% оплата договора в течение пяти банковских дней.

Микрорайон «Царицыно» оправдал ожидания частных инвесторов: за девять месяцев стоимость квадратного метра в самой масштабной московской новостройке выросла на 20%. Частные инвесторы, совершившие покупку на старте продаж микрорайона, уже заработали по 1,5-2 млн руб. С начала года строительство здесь идет рекордно высокими темпами: всего возводится до 30 000 кв.м в месяц. Естественно, столь стремительные темпы возведения не могли не сказаться самым положительным образом на росте стоимости квадратного метра.

Царицынские «бонусы»
По просьбам покупателей квартир в мкр. «Царицыно» будет организована удобная пешеходная трасса до ближайшего метро. Инициативная группа покупателей жилья в мкр. «Царицыно» обратилась к эксклюзивному агенту и партнеру ГК «Настюша» по реализации мкр. «Царицыно» – компании «НДВ-Недвижимость» – с просьбой оптимизировать пешеходные пути от микрорайона до ст.м. «Царицыно». Партнерами  было принято решение организовать дополнительный пешеходный переход, лестницу с выходом с ул. Липецкая на Каспийскую улицу, а также разработать комплекс других мер,  позволяющих оптимизировать пешеходный путь от мкр. «Царицыно» до ст.м. «Царицыно». Строительство всех необходимых сооружений будет произведено за счет застройщика и девелопера проекта.

По сообщению «НДВ», проект дополнительной разметки будет согласован с ГИБДД. Предварительное разрешение от префектуры на данные мероприятия уже получено.

В гонке за лидером
По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», за 11 месяцев уходящего года стоимость новостроек Москвы повысилась на 9,6% в долларах и на 13,2% в рублях. Рост цены кв.м. наблюдался в первой половине года, а с осени стоимость новостроек стала снижаться.

По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в целом текущий год для рынка недвижимости был стабильным. Существенные ценовые колебания в рублях наблюдались лишь в феврале, когда цены выросли за месяц на 10%, и в июле - на 3%. В ноябре стоимость новостроек практически не изменилась, снижение составило 0,6%. Цена 1 кв.м составила $6577 или 203 899 руб.

Правда, нужно учитывать, что «Пересвет-Инвест» считает индекс с учетом всех новостроек – от экономкласса типа «Марфино» и «Царицыно» до элитных комплексов в центре. Этим объясняется некоторый перекос в сторону завышения средних цен.

Не стоит забывать и о таком важном моменте, как степень готовности дома. Этот фактор может прибавить до 20-30% цены к первоначальной. Именно соблюдение сроков строительства сейчас является одним из важнейших показателей, на которые обращают внимание покупатели. О чем и не преминула заявить «ИНТЕКО»: по ее данным, строительство многофункционального комплекса «Чемпион парк» на Мичуринском проспекте идет в строгом соответствии с намеченным графиком, как сообщил директор департамента внешних коммуникаций ЗАО «ИНТЕКО» Геннадий Теребков. «Мы гарантируем, что он будет сдан точно в срок – в III квартале 2011 г.», – пояснил он.

Комплекс «Чемпион парк» возводится «ИНТЕКО» на Мичуринском проспекте рядом с Олимпийской деревней. Он состоит из трех жилых корпусов высотой от 15 до 23 этажей, под которыми расположен двухуровневый паркинг на 1209 машино-мест. В корпусе «А» предусмотрен детский сад на 75 мест и три игровые площадки, на которых смогут одновременно играть до 100 детей разного возраста.

Для сравнения: с 1 декабря застройщики повысили цены на квартиры в мкр. «Царицино», а с 15 декабря – в ЖК «Виноградный», жилом комплексе с видом на Царскую усадьбу. Ранее стоимость квадратного метра начиналась от 95 000 руб. ЖК «Виноградный» возводится в 10 минутах пешком от ст.м. «Измайловская», на берегу Серебряно-Виноградного пруда.

Простор и уединение
В ноябре специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» зафиксировали смещение покупательской активности в сторону однокомнатных квартир. На рынке первичного жилья доля спроса по однокомнатным квартирам  составила 48%, против 39% в октябре.

Спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры снизился на 4%, составив соответственно 37% и 14%. Незначительное изменение коснулось и многокомнатных квартир, в ноябре доля спроса  составила 1%, против 2% в октябре.

Смещение спроса в пользу однокомнатных квартир свидетельствует об интересе потребителей к предложению с более низкой стоимостью  и, как следствие, снижении покупательской  способности. В то же время зафиксированное снижение обращений по ипотеке может свидетельствовать об осторожности людей к будущим изменениям на финансовых рынках и о желании обойтись собственными средствами при покупке квартиры.

Дешевое жилье – в лидерах
Даже специалисты по элитному жилью признают, что экономкласс останется лидирующим сегментом рынка на ближайшее время. Как заявил руководитель департамента элитного жилья Penny Lane Realty Александр Зиминский, «самый активный рост [рынка] в будущем году будет в новостройках экономкласса».

Этот потенциал оценили не только российские участники рынка. Инвестиционно-строительный холдинг «КВАРТСТРОЙ» привлек западные инвестиции для строительства домов по новому проекту «Серия 3D», предусматривающему строительство домов экономкласса, стоимость квартир в которых будет на 15-20% ниже рыночной. «КВАРТСТРОЙ» завершил сделку с фондом Russia Development Fund (RDF) под управлением Investment Management Group (IMG) по привлечению для развития этого проекта инвестиций в размере более $200 млн. Основными инвесторами фонда являются Европейский Банк Реконструкции и Развития, Immofinanz и Aberdeen Indirect Property Partners II.

Пока компания приобрела в Нижнем Новгороде и Волгограде земельные участки для строительства более 300 000 кв.м жилья серии «3D». Первыми новые дома увидят нижегородцы. Кроме того, компания рассматривает предложения по участкам для строительства домов этой серии в Нижнем Новгороде, Волгограде, Москве и Московской области.

«При создании проекта «Серия 3D» мы учитывали мировой опыт возведения домов такого класса, – говорит вице-президент компании «КВАРТСТРОЙ» Александр Байгушев, – такие квартиры имеют высокую ликвидность. Стоимость квартир в домах, которые первыми появятся из этой серии в Нижнем Новгороде, будет от 1 млн руб. В домах, устаревших морально и физически, на вторичном рынке похожие квартиры стоят от 1,5 до 2 млн руб. Если рассмотреть приобретение квартиры в наших домах по ипотеке, то ежемесячные выплаты по кредиту будут соизмеримы платежам за аренду съемного жилья».

Комментируя сделку, Максим Кунин, управляющий партнер IMG, сказал: «Для нас как инвесторов сегмент жилой недвижимости, особенно доступного жилья, по-прежнему очень привлекателен с точки зрения потенциальной доходности и перспектив дальнейшего роста. Наша компания, оценив проект «Серия 3D», посчитала его высоколиквидным на рынке недвижимости РФ».

К концу года активизировалась и группа «ПИК». Она объявила, что во втором полугодии 2010 г. были открыты продажи в 25 новых жилых корпусах. Для сравнения: ещё в сентябре 2010 г. ГК ПИК продавала квартиры в 17 жилых корпусах. В декабре она начала продажи квартир в трех жилых корпусах новых жилых комплексов «Аннинский» и «Чертановский» в Москве. Новые жилые комплексы расположены в районе Южное Чертаново в непосредственной близости от станций метро «Аннино» и «Академика Янгеля», а также недалеко от Аннинского и Битцевского лесопарков.

Кроме того, «ПИК» выполняет и социальный заказ. Недавно она завершила строительство дома для бывших обманутых дольщиков ПСМК «Воскресенский» в районе Южное Чертаново, и сейчас они уже заселяются в квартиры.

В результате недобросовестных действий строительной компании ПСМК «Воскресенский» 253 семьи, вложившие деньги в строительство дома по адресу ул. Академика Янгеля, д. 3, корп. 2, остались без денег и без квартир. Затем, в результате соглашения с правительством Москвы и Квартирно-эксплуатационным управлением Министерства обороны РФ (сторона по инвестконтракту), к этому делу подключилась группа «ПИК», которая построила новый дом. В доме серии «КОПЭ-Парус» 336 квартир. В соответствии с соглашением 253 квартиры в нем получили бывшие обманутые дольщики компании ПСМК «Воскресенский», 83 квартиры были переданы для нужд Минобороны.

Показания барометра
В целом, как отметил Александр Зиминский, рынок новостроек, вероятно, ждет в ближайшем будущем плавное повышение цен на уровне инфляции, хотя элитное жилье может «просесть» на 10-15% (подробнее об этом в статье ««Картина маслом»: элитное жилье»). А о рынке новостроек Подмосковья можно подробно прочитать в серии статей, основанных на последнем исследовании «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ» на www.irn.ru. 

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru.