Увеличение доли коттеджного жилья экономкласса после кризиса 2008 г. привело к тому, что к концу текущего года в половине реализуемых поселков предлагаются довольно скромные размеры земельных участков – в среднем до 17 соток. Большой выбор коттеджей с небольшим земельным наделом выгоден в первую очередь для покупателей с ограниченным бюджетом. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на загородном рынке дом на участке до 17 соток можно купить в среднем за 10,9 млн руб., тогда как коттедж на участке 17-27 соток обходится в 2,5 раза дороже. Более того, в поселках с небольшими земельными участками все еще продолжается снижение цен, что повышает их доступность для покупателей.

За последние полгода средний размер участков земли в коттеджных поселках Подмосковья снизился примерно на 5% и к концу текущего года составил 18,7 сотки. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы». Тенденция к сокращению средней площади земли в загородных объектах сохраняется уже на протяжении нескольких лет. Основная причина: постоянное увеличение количества поселков, где предлагаются небольшие приусадебные участки.


Недвижимость


По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в IV квартале уходящего года в каждом втором загородном объекте средний размер земельного участка не превышает 17 соток. Суммарная доля таких поселков только за последние полгода выросла с 46% до 50% от общего числа реализуемых объектов. Дело в том, что примерно в 31% коттеджных поселков, впервые вышедших на рынок за III-IV кварталы 2010 г., средний размер участка не превышает 12 соток. Концепция строительства еще 44,5% объектов предусматривает среднюю площадь земли от 12 до 17 соток. Таким образом, новые загородные поселки, появившиеся в продаже в «посткризисный» период, в большинстве случаев предлагают участки небольших размеров, соответственно, происходит рост объемов предложения экономичного коттеджного жилья. Ведь сокращение площади участков в поселке позволяет снизить конечную стоимость объекта.

Что касается динамики цен в поселках с разными по площади земельными участками, то наибольшее снижение стоимости характерно для объектов с участками земли от 37 соток. Так, с III квартала 2009 г. по II квартал 2010 г. средняя цена метра домов на таких участках упала примерно на 45% (с 265 000 руб. до 146 800 руб.). Основная причина: в данную категорию поселков попадают в основном элитные и, соответственно, наиболее дорогие проекты на загородном рынке Подмосковья, стоимость которых существенно скорректировалась вниз после кризиса 2008 года. Например, в таких поселках, как «Жуковка XXI» (Рублево-Успенское шоссе, 9 км от МКАД), «Стольное (Баковка)» (Минское шоссе, 7 км) и «Резиденция Бенилюкс» (Новая Рига, 17 км), цена за метр коттеджей (с учетом стоимости земли) за этот период упала в 2-3 раза, о чем свидетельствует регулярный мониторинг рынка. В поселках с меньшими по размеру участками земли отмечались более умеренные темпы снижения цен с III квартала 2009 г. по II квартал 2010 г.: 8-10% в поселках с земельными участками 17-37 соток и 16% в поселках с участками земли до 17 соток.

В период оживления спроса на загородное жилье весной-летом 2010 г. в поселках с земельными участками от 17 соток возобновилась положительная динамика цен и составила 6-8% за последние полгода. Однако в поселках с участками земли до 17 соток стоимость коттеджей продолжила снижаться. Маркетинговые исследования показывают, что в конце 2010 г. цена метра домов на земельных участках до 17 соток составила 48 300 руб., снизившись на 13% по сравнению с серединой года.


Недвижимость


По оценкам специалистов www.irn.ru, существуют две основные причины снижения цен в рассматриваемой категории поселков. Во-первых, выход на рынок большого количества новых проектов на ранних стадиях строительства с небольшими площадями земельных участков. Низкая степень готовности таких объектов определяет невысокую стоимость жилья. Это влияет на средний уровень цен в данной категории поселков. В качестве примера можно привести поселок «Велегожские дачи» в 100 км по Симферопольскому шоссе, где только закончилось межевание земли и построен первый пилотный проект дома. В IV квартале 2010 г. уровень цен здесь составлял 11 500 – 22 700 руб. за метр (с учетом стоимости земли). Во-вторых, увеличение числа дальних объектов в категории поселков с земельными участками в среднем до 17 соток. Например, за последние полгода за 90 км от Москвы количество таких поселков выросло на 75% (с 16 до 28), в то время как в 30-километровой зоне от МКАД оно снизилось на 15%.

Вместе с увеличением площади участков растет и стоимость домов. По итогам IV квартала 2010 г. коттедж на участке до 17 соток в среднем обойдется покупателю в 10,9 млн руб. Минимальный уровень цен зафиксирован в поселке «Журавли» (112 км по Можайскому шоссе): около 1,3 млн руб. за дом площадью 130 кв.м на участке 8 соток. Максимальная стоимость в этой категории объектов характерна для построенного поселка «Грибово-Де-Люкс» (12 км по Минскому шоссе), где коттедж площадью 500 кв.м на участке 14,5 сотки обойдется покупателю в 45,8 млн руб.

Почти в 2,5 раза (до 26,5 млн руб.) увеличивается бюджет покупки дома со средним участком земли 17-27 соток. Самое недорогое предложение отмечается в поселке «Земляничная поляна» (Киевское шоссе, 135 км): от 2,6 млн до 4,3 млн руб. за дом 136-220 кв.м на участке 18,7-24 сотки. А самый высокий уровень цен в поселке «Ever Green (Вековые сосны)» (17 км Рублево-Успенского шоссе): от 95,7 млн до 125,5 млн руб. за коттедж 642-962 кв.м с землей 18-22 сотки.

В поселках, где средняя площадь участков составляет 27-37 соток, стоимость коттеджа в среднем обойдется в 60,1 млн руб. Но в этой категории объектов отмечается высокая дифференциация цен. Минимальная стоимость жилья предлагается в поселке «Усадьба Спасово» (Киевское шоссе, 250 км): 4,5-5 млн руб. за дом площадью 200-230 кв.м на участке 32 сотки. В качестве примера одного из наиболее дорогих объектов в этом сегменте можно привести поселок «Довиль» (10-й км Минского шоссе): 274,5 млн руб. за дом площадью 900 кв.м на 35,8 сотки.

Крупные домовладения на участках в среднем от 37 соток обходятся покупателю в 99,6 млн руб. Минимальный уровень цен характерен для поселка «Биосфера» (Симферопольское шоссе, 75 км): 12,2 млн руб. за дом 222 кв.м на 70 сотках земли. Максимальная стоимость коттеджей с большими приусадебными участками предлагается в поселке «Жуковка XXI» (Рублево-Успенское, 21 км): 161,4-298,9 млн руб. за коттедж площадью 723-899 кв.м на участке 0,5-1 га.

Более подробная информация о текущей стоимости загородного жилья в различных сегментах Подмосковья, а также анализ конкурентоспособности и эффективности ценовой политики отдельных коттеджных поселков предоставляется Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках оказания консультационных услуг.


Смотрите также: