Административные округа Москвы как образ жизни: ЮАО

Средняя стоимость жилья в Южном административном округе на 16% меньше, чем по Москве в целом. Но не стоит думать, что такой индекс цен характерен для всех его районов. Просто высокие цены в дорогих местах компенсируются более низкими (на квартиры в труднодоступных и экологически неблагополучных спальных районах). ЮАО – это округ контрастов. Большие территории промзон соседствуют с крупнейшими в Москве парками и старинными усадьбами.

Может быть, проходящая в округе экспериментальная программа по реорганизации промзон поможет поднять его общую репутацию и, соответственно, цены на недвижимость. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает серию публикаций о неформальных портретах округов Москвы (см. предыдущий материал, посвященный ЮВАО).

Промзоны и парки
Экология Южного округа во многом зависит от проходящих здесь автомагистралей и промзон. Оказывает на округ также влияние и «Московского НПЗ» в Капотне (в ЮВАО).

Общая площадь промзон в ЮАО составляет 22% всей территории округа (для сравнения, в ЮВАО – 35%). Крупнейший завод Москвы «ЗИЛ», который раньше был одним из основных загрязнителей воздуха в Москве, находится здесь. Правда, сейчас он уже практически не работает – территория застраивается офисами. В округе ведется активная реорганизация промзон, большая их часть выводится за пределы Москвы. По информации Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость», производства проходят модернизацию, устанавливаются высокотехнологичные фильтры, снижающие выбросы в атмосферу.

В ЮАО, как и во всех округах Москвы, ведется программа по выводу промзон за черту города. На высвобождаемых территориях строится жилье и социально значимые объекты. Некоторые промзоны переоборудуют весьма необычным способом. «В районе м. «Тульская», на месте бывшей весьма роскошной промзоны (старинные кирпичные здания), сейчас открыт модный лофт-квартал "Даниловская мануфактура 1867"», – вспоминает Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

«Тем не менее экологическую обстановку в ЮАО в целом благополучной не назовешь. Виной тому перегруженные автомагистрали, мусоросжигательный завод в Бирюлево и т.д.», – скептично замечает Светлана Габуева, замгендиректора «Московского агентства недвижимости».

Хотя, по данным Мосэкомониторинга, показатели экологической обстановки в ЮАО, как и на всей территории города, не превышают предельно допустимых значений. Всех, кроме среднегодовых концентраций оксида углерода (угарного газа): в этом году они были превышены и составили 0,6 – 0,8 мг/м3 при ПДК 0,19 – 0,25 мг/м3. Наибольший уровень загрязнения отмечается на дорогах и прилегающих к ним территориях. Наиболее чистыми районами считаются Нагатинский Затон и Северное Чертаново.

Улучшить экологическую ситуацию в округе помогают парки. Наиболее благоприятная обстановка в непосредственной близости от музеев-заповедников «Царицыно», «Коломенское». В ЮАО расположены Бирюлевский дендропарк, Битцевский парк, Аршиновский парк,  усадьба «Загорье», Шмелевский и Царицынский ручьи с долинами. Зимой жители районов Южного округа имеют возможность кататься на лыжах и коньках в непосредственной близости от дома в отличие от обитателей центра, которым до ближайшего леса ехать и ехать. Благодаря таким просторам в «Царицыно» и «Коломенском» проводятся традиционные массовые гулянья  (Масленица, ярмарки меда), организуются выставки, концерты.

Транспортный вопрос
Качество дорожного покрытия в ЮАО лучше, чем в большинстве округов, считает Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья». Однако, к сожалению, это не способствует улучшению общей дорожной ситуации. По статистике сервиса «Яндекс. Пробки», в 2009 г. южное направление было одним из самых загруженных в Москве. Основные магистрали округа – это Варшавское и Каширское шоссе, проспект Андропова. Именно на проспекте Андропова из всего южного направления в течение прошлого года отмечалась наиболее сложная транспортная ситуация. Еще одним проблемным участком Светлана Габуева считает пересечение МКАД с Каширским шоссе.

Большую нагрузку на дороги создают жители подмосковных городов Видное, Домодедово и пассажиры одноименного аэропорта.

К причинам проблем транспорта можно отнести и то, что в округе действуют крупнейшие рынки «Каширский двор 1,2,3», «Коломенская ярмарка» и «Царицыно».

Сеть общественного транспорта в округе представлена Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской, Каховской и Калужско-Рижской ветками метро (всего 17 станций), а также железнодорожными станциями Павелецкого направления. «Основная масса жителей районов Чертаново, Царицыно и близким к ЦАО Донского, Даниловского, Нагатино-Садовники добираются до метро очень быстро, 10 минут пешком или на автобусах-маршрутках, – говорит Ольга Маркова. – Все потому, что эти районы сформировывались рядом с метро». Сложности с тем, чтобы добраться до подземки, существуют в обширных районах Орехово-Борисово, Братеево и Бирюлево. До ближайшей станции метро здесь можно добираться более 20 минут.

Цены и благополучие
ЮАО состоит из 16 районов. Наиболее близок к центру Донской, он самый престижный и самый дорогой (стоимость 1 кв.м на вторичном рынке, по данным компании «Азбука вкуса», в ноябре составила 174 800 руб.). Самые дешевые квартиры находятся в наиболее удаленных от центра районах Братеево и Бирюлево (116 300 – 117 500 руб./кв.м). «После выхода популярного сериала «Моя прекрасная няня» вся Россия знает о далеком и труднодоступном районе Бирюлево, – шутит Маркова. – Бирюлево – рабочий спальный район, как и район Нижние и Верхние котлы (ст.м. «Нагатинская», «Нагорная»), здесь живут в основном бывшие рабочие ближайших промзон».

Считается, что в Чертаново коренное население более благополучное, много советских кооперативных домов, где получали квартиры представители творческой интеллигенции (журналисты, писатели), есть дома, которые специально строились для военных. В Царицыно, по мнению одной из жительниц района, также приличный контингент, ходить вечерами не страшно благодаря широким, хорошо освещенным улицам.

Однако ЮАО, по данным ГУВД за 2009 г. (опубликованным в открытых источниках), является наиболее криминогенным округом столицы: в 2009 г. здесь совершено более 25 000 преступлений, на втором месте ВАО  – 24 000. При этом необходимо учитывать, что ЮАО – столичный округ с самой высокой численностью населения.

Делу время, потехе час
По мнению участников рынка и местных жителей ЮАО, инфраструктура здесь развита достаточно  хорошо. Жителям округа доступны 30 торгово-развлекательных центров (например, знаменитый «Ереван-плаза», «Облака», «Варшавский», семейный центр «Ого-город»), 15 кинотеатров (в ЮВАО, например, 10), около 200 ресторанов и кафе, шесть боулингов (например, «Бумеранг», «Алмаз»), муниципальные дома культуры и творчества (около 20) и спортивные залы (около 20), стадионы «Труд», «Торпедо» и «Динамо-2», горнолыжная база, конноспортивный комплекс «Битца», 10 детских музыкальных школ и др. Здесь расположен Московский инженерно-физический институт (МИФИ) с технопарком, Московский государственный индустриальный университет, Московский государственный текстильный университет имени Косыгина, Академия водного транспорта.

По мнению специалистов www.irn.ru, по сравнению с ценами в целом по Москве стоимость жилья в ЮАО относительно доступна. Особенное внимание стоит обратить на округ тем, кому важна близость природы, ведь ЮАО занимает третье место (после ВАО и ЮЗАО) по количеству лесов и парков. Сравнить цены на квартиры по округу, а также по отдельным районам можно, воспользовавшись сервисом на «Метринфо» www.metrinfo.ru/okrug или квартирными калькуляторами на www.irn.ru.

Только факты
В состав ЮАО входят 16 районов: Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное, Братеево, Даниловский, Донской, Зябликово, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Нагорный, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Царицыно, Чертаново Северное, Чертаново Центральное, Чертаново Южное.

• Общая численность населения  - 1,573 млн жителей
• Общая площадь 13 200 га
• Крупнейший по населению район – Орехово-Борисово Южное, по плотности населения – Зябликово.
• Самый маленький по населению – Донской, по плотности – Даниловский
• Крупнейший по площади – Бирюлево Восточное, самый маленький – Зябликово