Картина маслом: аренда квартир

Некоторое нестандартное летнее оживление на рынке аренды жилья в Москве не превратилось в долгосрочную тенденцию. Традиционный осенний подъем спроса практически исчерпал себя уже в сентябре. Студенты к началу учебного года в основном с жильем определились, а застой на строительном рынке труда вынудил кое-кого из гастарбайтеров покинуть российскую столицу и зимовать на родине.

Как и прогнозировал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», осень не принесла успеха тем, кто надеялся на посткризисный подъем цен. Об этом свидетельствуют сразу два фактора: стагнация как на рынке купли-продажи «вторички», так и аренды квартир. А показатели последнего обычно служат индикатором для определения будущего объема сделок по приобретению жилья.

Только за неделю с 15 по 21 ноября количество обращений потенциальных нанимателей жилья в риелторские компании сократилось на 2-3% в Москве, на 5-6% в Подмосковье, по данным агентства «Азбука Жилья». Хотя они и выше, чем показатели аналогичного периода 2009 года.

Как отмечают эксперты компании «МИЭЛЬ-Аренда», спрос на рынке городской аренды осенью продолжил снижение. В октябре по отношению к сентябрю он уменьшился на 3,5%. Предложение квартир в октябре также сократилось, в среднем на 13% по отношению к предыдущему месяцу. Наиболее существенно уменьшилось количество квартир в ценовом диапазоне от $3000 до $6000 в месяц – на 46%, и в диапазоне от $750 до $1000 – почти на 20%.

Разброс мнений и показателей
Правда, показатели спроса остаются достаточно высокими и превышают пиковые значения как 2008, так и 2009 гг. Спрос на экономкласс во всех ценовых сегментах с верхней границей $3000 в месяц превышает уровень предложения, отмечают аналитики «Миэль».

Максимальным спросом в октябре пользовались квартиры стоимостью от $1000 до $3000, на них приходилось 41% рынка. На квартиры от $750 до $1000 пришлось 38% общего спроса. На третьем месте – квартиры стоимостью до $750 (20%).

Максимальное предложение пришлось на квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (47,5%), на втором месте – стоимостью от $750 до $1000 (25%), на третьем – до $750 (24%).

Источник: «Миэль»

Больше всего квартир экономкласса в октябре 2010 г. предлагалось в ЮАО и СВАО, на эти округа пришлось по 14% в общей структуре предложения.

По данным на 1 ноября 2010 г., разброс арендных ставок на однокомнатные квартиры составил 22 000–90 000 руб., на двухкомнатные – 27 000–170 000 руб., на трехкомнатные – от 31 000 до 460 000 руб. Традиционно самые дешевые предложения находятся в ВАО, ЮВАО, САО. Максимальные значения представлены в ЦАО, отмечается в отчете «Миэль». 

«Хотя спрос на аренду квартир экономкласса продолжает превышать уровень предложения, цены в октябре остановили свой почти пятимесячный рост», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Об остановке ценового роста свидетельствует и другой гигант рынка аренды – «Инком-Недвижимость». В его последнем отчете говорится, что рынок аренды в Московском регионе в октябре 2010 г. не претерпел значительных изменений.

Средние арендные ставки на квартиры в октябре 2010 г. показали разнонаправленную динамику. Прирост был зафиксирован на однокомнатные квартиры (+3,9%); а вот на двух- и трехкомнатные квартиры рублевые ставки снизились в среднем на 1,5%.

Но важно, что статистические выкладки и «Инкома», и «Миэля» показывают рост объема предложения. Это означает, что предложение по заявленным ценам не соответствует объему платежеспособного спроса. Например, по данным «Инкома», объем предложения как квартир, так и комнат в Московском регионе продемонстрировал положительную динамику:

Источник: «Инком-недвижимость»

Основной объем предложения квартир в Москве, по данным «Инкома», представляет собой двух- и трехкомнатные квартиры (65% от общего объема), а на однокомнатные приходится лишь 17% предложения (в количественном выражении доля «единичек» составляет примерно 5000 квартир). В Московской области можно наблюдать несколько иную ситуацию – доля одно- и двухкомнатных квартир за анализируемый период составила примерно 3/4 от общего объема предложения.

Предупреждали
Аренда самой дешевой квартиры (в пределах МКАД), по версии «Инкома», в настоящее время составляет 22 000 руб. в месяц (однокомнатная квартира общей площадью 32 кв.м с кухней 6 кв.м в пятиэтажном кирпичном доме на ул. 1-я Владимирская, ВАО). Это, вероятно, больше, чем кто-то платит сейчас, но до кризиса в 2005 г. можно было, потратив пару недель, найти «двушку» (в Новокосино) за $350-400 в месяц. А изменение обусловленной долгосрочным договором ставки найма вызывает у обеих сторон обычно столько головной боли и неудобств, что их пересматривают только уж в случаях очень резких колебаний на рынке. Но с той поры цены уже взлетали и падали, так что возможные изменения в текущих договорах, скорее всего, уже сделаны, полагают специалисты www.irn.ru.

Еще в середине лета аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Аренда дорожает. Но ненадолго» писал о том, что ожидавшегося многими тогда осеннего взлета цен на недвижимость в Москве не будет (или будет очень незначительный).

Как свидетельствуют «Индексы на неделю от 06.12.10», «с наступлением зимы рост цен на недвижимость в Москве окончательно захлебнулся». По данным www.irn.ru, индекс цен на московские квартиры опустился за прошедшую неделю еще на 0,2%. Снижение незначительное, однако оно позволяет утверждать, что послекризисный отскок цен вверх, имевший место последний год, окончательно выдохся.

В течение декабря заметного снижения среднего уровня цен на квартиры в Москве покупатели и арендаторы, скорее всего, не увидят. Умеренная коррекция цен вниз на уровне 5-15% может полностью проявиться в следующем 2011 г., как отмечается в «Обзоре рынка недвижимости по итогам ноября».

Красивая жизнь
По итогам III квартала 2010 г. средневзвешенный бюджет предложения и удельная ставка аренды составили $6528 за квартиру в месяц и $584 за 1 кв. метр в год, что на 16% выше соответствующего показателя за аналогичный период 2009 г. (III квартал 2009 – $5613 за объект в месяц). Такие данные приводятся в исследовании рынка аренды дорого жилья в Москве компании IntermarkSavills.

По данным аналитиков компании, повышение среднего бюджета аренды и удельной ставки по отношению к декабрю прошлого года составило 10% и 1% соответственно. «Однако, несмотря на рост бюджетов предложения, цены на квартиры в сегменте высокобюджетной аренды все еще не достигли докризисного уровня, – отмечает директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач. – Доля запросов на самые дорогие объекты (от $10 000 за объект в месяц) сохранилась на уровне, близком к прошлогоднему, и не превышает 10%».

«Наибольший объем предложения, как и ранее, сконцентрирован в бюджете до $4000 (38%). Однако по сравнению с декабрем 2009 г. этот показатель снизился на 7% за счет перехода квартир в сопредельные бюджеты», – сообщается в обзоре IntermarkSavills.

То есть если ранее квартира считалась элитной, то сейчас ее таковой уже не называют, отмечают аналитики www.irn.ru.

По оценкам IntermarkSavills, в структуре арендаторов за три квартала 2010 г. существенных изменений не произошло. По мнению ее специалистов, иностранные клиенты по-прежнему преобладают в общем спросе, их доля составляет 67% от общего числа. 30% всех запросов на поиск жилья приходится на российских клиентов.

А вот в этом вопросе с IntermarkSavills готова поспорить компания Penny Lane Realty. Ее специалисты подсчитали, что впервые за последние два года среди арендаторов элитной жилой недвижимости россиян стало больше, чем иностранцев. Если раньше экспаты составляли основную долю клиентов, снимающих элитные квартиры, то теперь их активность снизилась.

По данным Penny Lane Realty, до начала кризиса элитные квартиры арендовали в основном иностранцы – преимущественно граждане США, Великобритании, Швеции, Швейцарии, Франции, Германии, Италии, Испании, Израиля и Японии. Чаще всего это были топ-менеджеры международных компаний, развивавших бизнес в России, сотрудники посольств и представительств.

С наступлением кризиса многие международные  компании закрыли представительства в России или существенно ограничили присутствие на российском рынке, в результате чего количество экспатов в Москве стало сокращаться. Сегментация по динамике представителей и бюджетов на аренду квартир распределяет страны следующим образом:

Несмотря на восстановление российской экономики после кризиса, западные корпорации проявляют осторожность и не спешат снова отправлять своих сотрудников в Москву. В результате, по наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, в октябре 2010 г. количество российских арендаторов впервые превысило количество иностранцев, которых по сравнению с 2008 г. стало меньше на 25%. Эксперты компании констатируют, что осенью среди одиноких иностранцев стали популярны однокомнатные студии в центре Москвы, которые во времена кризиса сдавались довольно дешево ($1800-2500). Но сейчас такие предложения стремительно вымываются с рынка.

«Хотя дорогое элитное жилье традиционно было рассчитано на иностранных граждан, которые, по сути, и сформировали этот рынок, сегодня оно все больше востребовано российскими клиентами, – говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Причины этой тенденции кроются в том, что многие иностранные компании заменили собственных менеджеров среднего звена российскими специалистами. В итоге на сегодняшний день у граждан РФ наибольшим спросом пользуются  квартиры стоимостью до $3000 и от $7000 до $10 000 в месяц».

По данным IntermarkSavills, основной объем спроса сосредоточен в районе Арбат-Кропоткинская (15%). Среди других районов востребованными остаются Тверская-Кремль (12%), Ленинградский проспект (11%), Замоскворечье (10%), и Патриаршие пруды. Интерес к последнему снизился на 3% по сравнению с показателями прошлого года, составив 8%.

В объектной структуре спроса, как и ранее, по данным IntermarkSavills, лидируют трех- и четырехкомнатные квартиры (30% и 25% соответственно). «По сравнению с показателями за аналогичный период 2009 г. спрос на многокомнатные квартиры (пять и более комнат) снизился на 6%, ими интересуются 18% арендаторов. А спрос на двухкомнатные квартиры ровно настолько же увеличился, достигнув 22%. Это в первую очередь связано с ростом доли потенциальных арендаторов в возрастной группе до 30 лет», – поясняют аналитики.

Безусловные лидеры
За возможность жить в исторической квартире князя Голицына на Поварской улице (реконструированный особняк дореволюционной постройки, 10 комнат, 410 кв. м) просят ни много ни мало $45 000 в месяц. Столько же стоит аренда трехуровневой шестикомнатной (300 кв. м) квартиры в современном элитном доме на Пятницкой ул. Из обеих – вид на Кремль. (Правда, аналитикам www.irn.ru порой непонятно, почему это является преимуществом, особенно для иностранцев, а не недостатком. Ночью представителям старшего поколения кошмары могут присниться.)

Такие данные представлены в рейтинге наиболее дорогостоящих и демократичных предложений в центральных и западных районах столицы за сентябрь 2010 г., подготовленном агентством недвижимости «Усадьба». Самые дорогие предложения логично сосредоточены в самых престижных районах центра Москвы: Арбат, Тверская – Патриаршие пруды, Замоскворечье, Кутузовский проспект и др.

На втором месте по стоимости найма оказалась квартира, расположенная в Хлыновском тупике в районе Большой Никитской и Тверской улиц. Ее ставка аренды составляет $40 000 в месяц. Это двухуровневый пентхаус, который находится на седьмом и восьмом этажах элитного жилого комплекса. Отделка квартиры выполнена в современном стиле с использованием высококачественных материалов. Из окон вид на консерваторию.

Последние среди первых
Самая низкобюджетная квартира в районе Арбата обойдется арендатору в $1774 в месяц, а в Замоскворечье – $1710 в месяц. Это двухкомнатные квартиры после капитального ремонта, расположенные в кирпичных домах современной или сталинской постройки.

Демократичные варианты аренды в районе Тверской – Патриарших прудов представлены квартирой площадью 60 кв. м в пяти минутах ходьбы от метро «Пушкинская». Эту квартиру сдают по ставке $1452 в месяц. Квартира расположена в кирпичном отреставрированном доме дореволюционной постройки после капитального ремонта.

Замыкает рейтинг самых дорогих объектов элитного рынка аренды район Крылатское – Кунцево – Кутузовский проспект. Наиболее дорогая квартира здесь стоит $25 000 в месяц. Она двухуровневая, на третьем и четвертом этажах современного жилого комплекса, с ремонтом по индивидуальному дизайн-проекту. Из окон можно любоваться речными пейзажами.

Нижний ценовой порог аренды квартир в этом районе составляет $1387 в месяц. За эту сумму в районе станции метро «Кунцевская» можно арендовать двухкомнатную квартиру площадью 68 кв. метров в новом монолитно-кирпичном доме. Она предлагается с качественным ремонтом без меблировки.

Для сравнения: в Санкт-Петербурге…
В ноябре спрос на долгосрочную аренду квартир здесь начал снижаться. В то же время стали появляться предложения о сдаче в аренду жилья на новогодние праздники. Хотя ставки за этот месяц не изменились и остались на уровне конца октября, по данным компании «АРИН».

«Еще в сентябре в предложении было достаточно много жилых объектов разного класса, – рассказывает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН». – Но уже сейчас количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду, сократилось. Особенно сильно это отразилось в сегменте дешевого жилья». В настоящий момент в листингах Санкт-Петербурга есть предложения о сдаче в аренду как однокомнатных, так и двух- и трехкомнатных квартир. Но большинство из них предлагаются по ставке выше среднего.

В то же время если количество объектов, предлагаемых в долгосрочную аренду, сократилось, то число квартир, которые хозяева готовы сдать на Новый год, напротив, начало увеличиваться. «Думаю, что в этом и есть причина тенденции по сокращению количество жилья, предлагаемого на долгий срок, – говорит Татьяна Болбошенко. – Хозяева квартир, у которых закончились договора аренды в октябре и ноябре, предпочли придержать объект до новогодних праздников, поскольку именно в этот период стоимость посуточной аренды в 3-4 раза выше, чем в другие дни». Для сравнения: если в обычные дни однокомнатные квартиры сдаются в среднем по ставке 1500-3000 руб. в сутки, то на период новогодних праздников подобные объекты предлагаются по ставке 10 000-12 000 руб. в сутки. «Спрос в этом сегменте уже сейчас начинает нарастать, – говорит Болбошенко. – Уже появились прецеденты, когда хозяева квартир устраивали аукционы среди потенциальных арендаторов. Квартиру «получал» тот, кто смог предложить больше». И были случаи, когда в ходе таких аукционов ставка аренды квартиры вырастала на 50%. «Хотя в прошлом году были варианты, когда хозяева запрашивали слишком высокую ставку аренды, и некоторые оставались без арендаторов», – добавляет она.

Источник: АРИН

…и в Лондоне
Не так давно эксперты IntermarkSavills сравнили рынки аренды Москвы и Лондона и обнаружили идентичность перспектив развития. Рост арендных ставок, дефицит ликвидного предложения, возрастающий уровень спроса дают сигнал инвесторам обеих столиц о том, что пришла пора покупать жилье для последующей сдачи в аренду. «Хотя покупки недвижимости с целью последующей сдачи в аренду в Москве пока менее распространены, нежели в Лондоне, мы уверены, что это – вопрос времени. И, опережая события, уже сегодня разработали список рекомендаций для инвесторов, которых интересуют эти два города», – говорит Галина Ткач, директор  департамента аренды IntermarkSavills.

Текущие рыночные условия, безусловно, способствуют росту рынка аренды элитной недвижимости двух столиц. По прогнозу экспертов Savills, в будущем количество собственников жилья в Лондоне будет уменьшаться, и все больше семей, не только молодых, станут арендаторами. Связано это прежде всего с тем, что ипотека с течением времени не становится доступнее.

Надо заметить, что средняя годовая доходность от сдачи в аренду недвижимости премиум-класса в Москве и в Лондоне приблизительно одинакова. «В таких премиальных районах, как Вестминстер, Кенсингтон и Челси, Хаммерсмит, Фулхэм, Уондсворт и Ричмонд, доходность от сдачи в аренду в среднем составляет 4,3%. Но вне всякого сомнения, по мере стабилизации общей ситуации этот показатель имеет тенденцию к росту», – считает Дженнифер Фурт, глава русского отдела IntermarkSavills в Лондоне. В Москве доходность от аренды сегодня в среднем также не превышает 4-5%, доходя лишь в некоторых случаях до 7%, отмечают специалисты www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru