Картина маслом: элитное жилье

Осень 2010 г. начинает показывать реальную стоимость элитного жилья в столице. При общей начинающейся стагнации рынка, если где активность и есть, то в основном в сегменте экономкласса. Реальный спрос сейчас существует только там, где люди действительно могут заработать и накопить на квартиру, – это только наиболее дешевое жилье, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». А ситуация на рынке наиболее дорогого жилья видится по-прежнему перегретой.

Портал www.irn.ru начинает еженедельные обзоры по сегментам рынка недвижимости. Это попытка не просто отразить основные ценовые тенденции, но и поразмышлять о связи причин и следствий, которые на них влияют.

Если посмотреть на рынок элитного жилья вблизи, то новых проектов почти нет, а объекты с высокой степенью готовности составляют 58% от общего объема новостроек в ЦАО. Об этом свидетельствует недавнее исследование компании Contact Real Estate.

В цифрах

Первые три сегмента составляют более половины объема предложения, а эти объекты, понятно, проектировались 3-4 года назад, когда рынок был еще на подъеме. А вот новых проектов, на самой ранней стадии строительства, мягко говоря, немного: всего 4%. Чувство самосохранения, видимо, диктует девелоперам: сейчас в «элитку» соваться не стоит.

Взлет в 2008 г. средневзвешенной цены на первичном рынке элитного жилья до уровня $20 400 за кв.м сменился отрицательным трендом до $14 282 в 2009 г. и легким ростом до $15 719 в этом году. Можно сказать, что рост в пределах инфляции – 5-10% годовых. По данным Contact Real Estate, такое повышение цен было зафиксировано всего по пяти объектам в Москве.

Означает ли это новый подъем цен на дорогое жилье? Нальем кофе, посидим, подумаем.

Может начаться движение на рынке со стороны тех покупателей, которые «поднялись» за время кризиса. Могут быть выведены на рынок докризисные накопления. Есть те, кто хочет поменять элитные «сталинки» на современные дома. Но все-таки, считают специалисты Аналитического цетра  «Индикаторы рынка недвижимости», таких участников рынка сейчас немного. И на весь объем предложения их не хватит. Тем более что в последнем варианте выставленные на продажу элитные «сталинки» просто замещают объем реализованного предложения.

Есть, конечно, особые случаи. Например, один банковский юрист недавно обратился за консультацией по тенденциям рынка. Проживая на юго-западе Москвы в четырехкомнатной квартире в «цековском» доме, он решил приобрести квартиру на Остоженке. На первый же встречный вопрос о цели приобретения – инвестиционной, для жилья, для сдачи в аренду – оказалось, что первую квартиру он хочет сохранить, а жить на Остоженке, потому что «надоело по пробкам ездить на работу». Но много ли таких «уставших от пробок», которые могут себе это позволить?

Можно констатировать, что спада объема предложения в высшем ценовом сегменте за последние 10 лет фактически не было. А вот спрос в нем пострадал от кризиса больше всего.

Основные причины «перегретости рынка»
Во-первых, в сегменте дорогого жилья объемы предложения никогда не падали. В начале 2000-х гг., когда строительство жилья в Москве было на уровне 3,5 млн кв.м, примерно 20% относилось к бизнес-классу, 50% – к экономическому, еще 30% экономкласса отходило городу на социальные нужды.

Перед кризисом в 2007-2008 гг. Москва строила уже 5 млн кв. м, но экономкласса на продажу уже фактически не было, весь экономкласс (60-70%  от общего объема) уходил «под социалку», а остальное составляло жилье бизнес- и элитного класса. То есть все сокращения объемов строительства, о которых любили говорить в те годы, приходились именно на дешевое жилье.

Для дорогого сегмента никаких спадов не было. А за счет дефицита дешевого жилья бизнес-классом радостно объявлялась любая новостройка.

Во-вторых, нужно смотреть на социальный срез покупателей тех лет. Олигархи к тому времени уже жилищные проблемы давно решили, но быстро стала расти прослойка топ-менеджеров, перенявшая западный управленческий опыт в первую очередь в области начисления годовых бонусов. Успешные брокеры фондового рынка, нефтяники, банкиры. 

Заметки на полях
Кстати сказать, президент США Барак Обама назвал именно систему бонусов одной из главнейших причин финансового кризиса Америки. Не только выдача необеспеченных (sub-prime) ипотечных кредитов только что иммигрировавшим мексиканцам, пуэрториканцам и т.д., но и колоссальные бонусы финансистов подтолкнули рынок недвижимости США к обвалу.

Стоит подумать, что стояло за словами Обамы. Можно попробовать представить себе это наглядно. Средний или топ-менеджер инвестиционного банка управляет определенным капиталом, который он, естественно, делит на две части: «стабильные» («голубые фишки») и «рискованные» (акции компаний России, Бразилии, Центральной и Восточной Европы и т.д.). В какой-то момент «голубые фишки», например те же американские ипотечные фонды, вдруг начинают терять в стоимости. Банкир, выпив очередную чашку кофе (а самый отважный и закурив), понимает, что его годовой бонус зависит от прироста стоимости итогового портфеля за этот год. На дворе, скажем, сентябрь, поэтому нужно повысить общую сумму уже сейчас. Он резко сбрасывает падающие ценные бумаги «голубых фишек» на бирже, толкая тем самым в пропасть компании, чьи акции подешевели, и вкладывается в растущие (в этот момент) золото, нефть или «Газпром», вроде как увеличивая стоимость общего портфеля.

В конце года банкира поздравляют как одного из самых успешных менеджеров, на его бонус уходит кусочек из трети (sic!) общей прибыли банка, и он может потихоньку уходить на покой и подыскивать себе виллу на Багамах, выходя с этими деньгами на рынок и поддерживая тем самым уже и так запредельные цены на недвижимость. Получив выплату в несколько миллионов долларов и нисколько не заботясь о том, что будут делать его преемник и акционеры банка (не говоря уже о пайщиках инвестиционных фондов) в следующем году.

Но…
Именно по российским брокерам, банкирам, кризис ударил не меньше (пропорционально, конечно), чем по бедным слоям населения. Именно в дорогом сегменте было больше всего инвестиционных покупок жилья, а оно сразу зачастую стало не очень ликвидным. Люди покупали не одну, а 2-4 квартиры, чтобы заработать на росте цен. Сейчас, когда инвестиционные покупатели исчезли, возникает резонный вопрос: где наберется достаточно конечных покупателей элитных квартир.

Кто-то сейчас, конечно, на фоне спада цен может вывести на рынок докризисные накопления. Но любые накопления характерны тем, что имеют обыкновение заканчиваться. Кто-то прибегает к помощи опять развивающихся ипотечных программ. Но сейчас строже обстоят дела с первым взносом. И государство за этим, пока не вмешиваясь, пристально наблюдает (см. статьи «Ипотека встраивается в доступное жилье» и «Не все москвичи могут платить долги по ипотеке»).

В нынешних условиях, в принципе, наверное, реально заработать на квартиру ценой по 70 000 руб. за кв.м, может быть, по 100 000 руб. Но говорить о массовых доходах граждан, позволяющих покупать жилье по $15 000-30 000 за метр, – смешно.

Исключения
Разумеется, всегда есть уникальные объекты, на которые не только будет спрос, но и охота. Они по качеству, местоположению стоят настолько выше рынка, что желающие не переведутся. Например, по данным Contact Real Estate, самые высокие цены в 2010 г. были зафиксированы в Гранатном пер., где одна квартира (д.8) продавалась за $20,028 млн, а другая (д.6) – по цене $43 813 за метр.

Факты свидетельствуют: сделки на элитном рынке продолжаются. Только за три квартала 2010 года, по данным Contact Real Estate, объем продаж на первичном и вторичном рынке вместе составил примерно 700 квартир. Правда, не факт, что они прошли по заявленной цене. Скорее можно гарантировать, что дисконт был. Сейчас же, в преддверии рождественских и новогодних праздников, дополнительные дисконты будут маскироваться под подарки клиентам, а после Нового года цены могут «невзначай» остаться на прежнем уровне. Очень похожая ситуация была в 2006 г., когда рынок сначала поднимался, а к концу года спад сначала маскировался новогодними скидками, а потом игроки рынка молчаливо согласились со статус-кво. И теперь в неявном виде скидки могут вырасти с 3-5% до 15-20%. 

Уникальные предложения будут пользоваться спросом и впредь. А вот остальные, что принято называть «квазиэлитой», могут оказаться в числе невостребованных. Несмотря на претензии на элитарность, имея проблемы с парковочными местами или недостатком придомовой территории, или плохим управлением, они рано или поздно начнут «сползать» по цене. Пусть не быстро.

Но на фоне надвигающейся стагнации (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2010 года») – поток людей  с «докризисными» деньгами истекает, а новые еще не успели заработать –спроса на дорогую недвижимость начинает не хватать, чтобы откупить даже тот объем предложения, который уже есть в Москве. Прошлой осенью (в пик спроса) цены выросли на 7-10%, за эту - каждый месяц прибавлял всего максимум по проценту. А в ноябре индекс аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» фактически затормозился.

Для сравнения: «ИНКОМ-Недвижимость» предлагает квартиры бизнес-класса в районе Ходынского поля от 7,6 млн руб. В доме на ул. Полины Осипенко стоимость кв.м в готовом жилом комплексе составляет от 148 000 руб. Новый монолитный дом бизнес-класса расположен в непосредственной близости от Ходынского поля. Покупателям предлагаются 1-4-комнатные квартиры со свободной планировкой площадью от 45 до 120 кв. м. Цена вопроса – от 148 000 руб. за кв.м.

А 1 декабря должно завершиться возведение монолитного каркаса комплекса элитных особняков «Итальянский квартал» (ул. Фадеева) – еще одного знакового объекта на рынке. Работы на строительной площадке стартовали в марте 2009 г., в начале 2010 г. началось возведение наземной части, сейчас 10 этажей проекта готовы. Построено 80 000 кв.м подземной и надземной площади проекта, сообщает «ГУТА-Девелопмент». Цены – в  районе $10 000 за метр: например, Blackwood предлагает там квартиру в 91 кв.м за $974 021.

Можно ли считать эти и другие объекты действительно элитными? Наверное, да. В конце концов еще никто не придумал единой системы классификации типов жилья. Как и офисов даже, которые гораздо легче поддаются дифференциации по четко определенным критериями. Хотя разброс по цене «элитного сегмента» от $5000 до $40 000 за кв.м смущает. Особенно если учесть, что $3000 за метр – это сейчас практически вообще нижняя ценовая планка. По оценке Contact Real Estate, на рынок в Москве выставлено всего 1648 квартир (264,6 тыс. кв.м), из них первичный рынок 799 квартир (131,3 тыс. кв.м.), вторичный рынок в современных домах 509 квартир (84,9 тыс. кв.м.),вторичный рынок «старого фонда» 340 квартир (48,4 тыс. кв.м.).

На сайтах агентств, специализирующихся на элитной недвижимости, например «Кирсанова Риэлти», ассоциированной с аукционным домом Christie's, присутствует обычно 20-30 предложений в Москве, не больше. Осенние аукционы, прошедшие по инициативе Penny Lane Realty, не отличались избыточностью предложений – в районе 20 (спрос составил оба раза не более 20-25% от выставленных лотов, и это можно считать успехом). О них подробнее можно прочитать в статьях «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион» на www.irn.ru.

Распределение средневзвешенных цен предложений в элитных новостройках по районам

Источник: Contact Real Estate

В итоге можно сделать вывод, что в ближайшем будущем вероятен крайне странный сценарий, когда вектора развития отдельных сегментов рынка будут направлены в абсолютно противоположных направлениях. Крайние нижние и высшие ценовые сегменты могут в результате немного прибавить в стоимости, тогда как основная средняя часть окажется вынуждена постепенно сползать вниз по ценовой шкале. Для покупателей интересным и привлекательным окажутся только либо эконом-класс (из- за соображений дешевизны), либо самые лучшие и уникальные объекты без изъянов, которых всегда раз-два и обчелся, считают специалисты www.irn.ru.