Жители столицы привыкли делить московские районы на «хорошие» и «плохие» во многом по инерции и под воздействием укоренившихся стереотипов. В то время как далеко не всегда хорошо представляют себе не то что соседний округ, но даже соседнюю улицу – такова специфика вечно спешащего большого города. Также зачастую при оценке не учитываются перспективы развития той или иной территории. Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» намерены взглянуть на вопрос под несколько иным углом и представить своего рода неформальные портреты всех 10 округов Москвы.

Серия публикаций начнется с описания Юго-Восточного округа, который принято считать неблагополучным и непрестижным. Стоит разобраться, насколько это справедливо.


Куда ветер дует
Бытует мнение, что на юго-востоке экология страдает из-за направления ветра, который относит сюда все самое вредное. Компании, которые строят на западе, рады поддерживать эту точку зрения. Но у них немало оппонентов, называющих это мифом.

«К сожалению, это не миф, возражает старший специалист компании «Экостандарт» Евгений Кузьменко. – Основным источником загрязнения в городе являются не промышленные предприятия, а автотранспорт: выхлопные газы содержат в себе CO – оксид углерода, вредный для здоровья. Это «бьет» в первую очередь по дыхательному аппарату и сердечно-сосудистой системе. А ветер действительно относит все это в восточном направлении». Норма по содержанию оксида углерода составляет 3 мг/м3, максимально разрешенная концентрация – 5 мг/м3. В среднем в Москве довольно часто встречается превышение в районе 6-7 мг/м3. Однако, если вспомнить минувшее лето, этот показатель зашкаливал за 20 мг/м3 – причем в помещениях. В этой ситуации, по словам эксперта, юго-восток пострадал больше.

На втором месте по вредности после автотранспорта стоят промышленные предприятия, в первую очередь – все производства, на которых что-то сжигается. К их числу относятся нефтеперерабатывающие заводы. Самый вредный продукт, возникающий при этом, – все тот же оксид углерода. Цифры, мелькающие в прессе, красноречивы: ЮВАО считается самым промышленным округом в Москве – промышленные зоны занимают около 35% его территории (например, на промзоны приходится около 70 % территории района Печатники и больше 50% – Капотни). На долю местных предприятий приходится более 12% всей производимой в столице продукции. В основном это приборостроительные, машиностроительные, нефтеперерабатывающие и химические заводы. Но стоит отметить, что отдельные предприятия округа, например заводы «Карачаровский механический» и «Москвич», уже не работают в полную силу и часть помещений отданы под офисы.

Самая дурная слава принадлежит Московскому НПЗ в Капотне, из-за чего район даже прозвали «московским Гарлемом». Его воздействие ощущается без приборов. «Окна домов здесь покрываются слоем копоти, а запах газа заставляет закрывать окна и заглушки в машинах, проезжающих даже довольно далеко, например по Люблинской улице», – делится наблюдениями Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости». Другим источником загрязнения являются Люблинский сталелитейный завод.  Главным образом из-за этих двух предприятий Марьино, Люблино и Капотня стали наименее экологически благополучными районами округа. (К слову, самыми опасными предприятиями в Москве считаются Курчатовский институт и МИФИ, где действуют исследовательские ядерные реакторы. Однако эта опасность возникает главным образом в случае ненадлежащего захоронения  радиоактивных отходов или возникновения нештатных ситуаций.)

В то же время экологическую ситуацию в округе заметно улучшает обилие парков: Кузьминский лесопарк, парк «Кусково», Люблинский парк культуры и отдыха и другие зеленые массивы также занимают около 20% территории округа. Благодаря им к районам, благоприятным для проживания, в ЮВАО относят Кузьминки и Выхино-Жулебино.

В то же время Евгений Кузьменко предостерегает от обобщений: «Конечно, есть территории, наиболее благоприятные для проживания, и эта информация довольно популярна среди населения, но на самом деле Москва – как шахматная доска, где каждый объект необходимо рассматривать отдельно. Бывает, что человек выбирает между двумя квартирами поблизости – буквально на соседних улицах – и вызывает нашу компанию сделать ряд замеров, чтобы определить, где более благоприятная экологическая обстановка. В итоге выясняется, что показатели отличаются кардинально».

Нужно учитывать и перспективы: согласно Генплану развития Москвы до 2025 г., совокупная площадь промзон в ЮВАО сократится в два раза, напоминает руководитель департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Андрей Банников. «Что касается Капотни, то в последние годы все чаще говорят о радужных перспективах района – там могут появиться ботанические сады, станция метро, дома-мосты и даже яхт-клуб. А вредные предприятия планируется вывести за МКАД», – добавляет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Если это действительно случится, экологическая ситуация в районе улучшится достаточно быстро: по словам Евгения Кузьменко, все вредные выбросы Капотненского НПЗ улетучатся максимум за несколько дней.


Суета сует
ЮВАО считается одним из самых транспортно-насыщенных округов, и это тоже правда. «По результатам статистики сервиса «Яндекс. Пробки» за 2009 г., восточное и южное направления были наиболее «пробочными». К восточному направлению мы относим: Волгоградский проспект, Рязанский проспект, шоссе Энтузиастов, Щелковское шоссе; к южному – Профсоюзную улицу, проспект Андропова, Варшавское шоссе, Каширское шоссе», – сообщила www.irn.ru пресс-служба «Яндекс».

Основными транспортными хордами Юго-Восточного округа являются Волгоградский и Рязанский проспекты. «В основном простаивают Новорязанское шоссе и частично Волгоградский проспект, – рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. – Затрудненный трафик обусловлен тем, что нагрузку на дороги обеспечивают не только жители округа, но и жители юго-востока Подмосковья, где количество населенных пунктов существенно выше, нежели по другим направлениям». Стоит отметить, что на этом направлении находится несколько крупных торговых центров (ТЦ «Москва» – в Люблино, «Мега Белая дача», «ИКЕА» и пр. – за МКАД), что также способствует загруженности дорог.

Плотный транспортный поток отмечается и на Люблинской улице, славится пробками развязка Волгоградский проспект – Люблинская улица. «Район Лефортово также известен заторами, здесь частично проходит шоссе Энтузиастов, которое я бы назвала лидером по загруженности машинами и выхлопными газами», – отмечает жительница округа, ведущий специалист отдела по связям с общественностью ЗАО «Пересвет-Инвест» Варвара Пухонина.

Метро, конечно, спасает от пробок, но здесь – своя сложность: по территории Юго-Восточного округа проходят Таганско-Краснопресненская, Люблинская и частично Калининская ветки, и первые две, по информации метрополитена, входят в число самых загруженных. А одними из самых людных станций столичного метро признаны «Выхино» и «Кузьминки»,  которые ежедневно пропускают поток в 100 000–150 000 человек. Как известно, вблизи "Выхино" расположен крупный автовокзал, около "Кузьминок" тоже своего рода "перевалочный пункт", на которые по утрам и вечерам во множестве прибывают жители Подмосковья, живущие по этим направлениям. Конечно, часть из них пользуются поездами пригородного сообщения – через территорию ЮВАО проходят железнодорожные ветки Горьковского, Курского и Казанского направлений. С одной стороны, электрички разгружают метро, с другой – вокзалы и железнодорожные станции привносят дополнительную напряженность. «Станции метро «Выхино» и «Рязанский проспект» считаются одними из самых  криминальных, наряду с кольцевыми. Данные районы отличаются и кражами, и массовыми драками, и прочими беспорядками», – утверждает Пухонина. 

С парковками в ЮВАО дела обстоят неважно. Учитывая, что на отдельных территориях округа много старых жилых домов (например в Кузьминках), во время строительства которых не предполагалось всеобщей автомобилизации, владельцы вынуждены парковать машины на узких улицах прямо у своих «панелек». Кроме того, в районах ЮВАО практически отсутствуют новостройки бизнес-класса с подземными паркингами, что также сказывается на дефиците машино-мест. Однако Андрей Банников отмечает положительную тенденцию:  «Сегодня в ЮВАО самое высокое отношение паркингов к количеству квартир в строящихся жилых зданиях, а также в плане развития Москвы до 2015-2018 гг. намечено строительство огромного количества транспортных развязок, продление линий метрополитена, так что можно сделать вывод о росте инвестиционной привлекательности жилья в этом округе».


Все течет, все изменяется
Еще ЮВАО часто уничижительно называют «пролетарским» и «рабочим». Исторические предпосылки для этого есть: отдельные районы ЮВАО (Люблино, Капотня) возникли на месте рабочих поселков, другие (Лефортово, Южнопортовый, Нижегородский) массово заселялись работниками из других регионов страны, часть (Кузьминки, Выхино) – очередниками города, москвичами из коммуналок в центре. Уже много позднее – в конце 1990-х – начале 2000-х – появились коммерческие покупатели (Жулебино, новые дома в Марьино и Кузьминках). Кстати, в новом жилье в Марьино также много квартир отдавалось очередникам (которые, к слову, не очень стремились переезжать на бывшую свалку). Хотя и коммерческих покупателей оказалось немало – привлекательные цены в $400-600 за метр в те времена позволили многим решить жилищную проблему. И сегодня Марьино славится развитой инфраструктурой, поскольку район строился по четкому градостроительному плану «с нуля».

Варвара Пухонина обращает внимание на то, что «в ЮВАО расположены одни из самых дешевых гостиниц и бывшие заводские общежития, где собирается соответствующий контингент, а крупные рынки, такие как «Москва» в районе Люблино и «Альтаир» в Выхино, приводят множество желающих снять здесь неподалеку недорогие квартиры».

«В целом по ЮВАО население очень разное. Марьино – довольно спокойный район с развитой инфраструктурой, а в районе Братиславской жить даже престижно – современные здания, продуманные архитектурные решения, хорошие образовательные учреждения в достаточном количестве, удобные торговые и развлекательные центры. Все это отражается на ценах – квартиры здесь стоят дороже и продаются достаточно быстро. А вот Люблино после ликвидации Черкизовского рынка получило говорящее название «новый Китай». Но и там все неоднозначно: по качеству жилья район разделяет улица Люблинская – по ее правую сторону из центра расположены старые дома, по левую – новые. Поэтому слева жить удобнее и престижнее, чем  справа», – описывает местные реалии Татьяна Воробьева.

Отчасти согласна с коллегой Варвара Пухонина, которая перечисляет те же достоинства района Марьино (и дополнительно – наличие ухоженной набережной Москвы-реки). К основным минусам данного района она относит «довольно плотную жилую застройку и недостаток зелени: говорят, она не приживается на землях бывших очистных полей. А вот Люблино, напротив, зеленый, здесь Люблинский парк, но жилая застройка в основном не столь современна и комфортна, как в Марьино».

Если порасспросить жителей различных районов округа, практически везде найдутся изъяны. Например, в Лефортово, расположенном по соседству с ЦАО, есть величественные сталинские дома, но общую картину портит вечно загруженное шоссе Энтузиастов. Нижегородский район, прилегающий к Таганскому, тоже, казалось бы, находится не «на выселках», между тем в него тяжело добраться из-за пробок, и большую его часть занимают производства: Карачаровский механический завод, Московский завод автоматических линий и специальных станков, Таганский мясоперерабатывающий завод и Микояновский мясокомбинат. В Южнопортовом расположен Южный порт, из-за чего район не назовешь уютным. В Выхино-Жулебино со стороны станции Вешняки расположен парк «Кусково» и тихая старая застройка, утопающая в зелени, но немного отойдя, вы оказываетесь на станции Выхино, где с одной стороны – уже упоминавшийся автовокзал, с другой – довольно неопрятный продовольственный рынок «Альтаир».

Однако стоит взглянуть на ситуацию под другим углом. Реальное положение дел таково, что купить сегодня жилье в Москве может далеко не каждый, а точнее – только весьма обеспеченный человек со средним и выше среднего достатком. И это в равной степени относится к «пролетарскому» ЮВАО. Таким образом, постепенно социальный портрет жителей округа меняется в лучшую сторону.

«Особенным спросом жилье округа пользуется у растущих молодых семей Москвы, готовых сменить район ради увеличения площади и улучшения качества жилья, и успешных бизнесменов среднего уровня, приезжающих покорять столицу из разных уголков страны. Динамика социального развития говорит о том, что в ЮВАО в основном живет молодежь: управленческая и научно-техническая интеллигенция с соответствующим социально-психологическим микроклиматом», – делится наблюдениями Андрей Банников.

По его мнению, нормализации обстановки на юго-востоке Москвы во многом способствует ликвидация почти 200 общежитий, которая будет продолжаться до полного их устранения (за исключением студенческих), а также реализуемая программа реконструкции жилого фонда, в рамках которой на месте обветшалых домов строятся новые. Соотношение социального и коммерческого жилья в новых домах – 50% на 50%. Как утверждает эксперт, квартиры на юго-востоке Москвы «не залеживаются», средний срок экспозиции «единички» в этом округе, по практике «Азбуки жилья», не превышает трех месяцев.

«Учитывая все за и против, я бы порекомендовала выбирать жилье поблизости с парком Кусково и метро Рязанский проспект, это одно из самых тихих и зеленых мест ЮВАО с довольно хорошей транспортной доступностью и сравнительно невысокими ценами на квартиры, либо в Марьино, который отличают современный жилой фонд и довольно развитая социально-бытовая  инфраструктура», – советует Варвара Пухонина.

«В рамках одного округа порой существуют полярные зоны. Хороший пример – район ст.м. «Волжская» в Текстильщиках, где мы в ближайшее время начнем строить новый жилой комплекс: наличие большого парка, Люблинского пруда, а также удачные планировки кварталов заметно выделяют его на фоне остального округа», – объясняет Владимир Трибрат, Директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва.

А Татьяна Воробьева называет одним из самых комфортных районов ЮВАО Лефортово, основными достоинствами которого считает близость к центру, приличную застройку, развитую инфраструктуру, наличие Лефортовского парка, а самыми благополучными участками – территории вблизи станций метро «Авиамоторная» и «Братиславская».


Квартира «на вырост»
Как представляется специалистам www.irn.ru, основное преимущество ЮВАО перед другими округами заключается в более привлекательной цене. Сравнить цены на квартиры по округу, а также по отдельным районам можно, воспользовавшись сервисом на «Метринфо» www.metrinfo.ru/okrug или квартирными калькуляторами на www.irn.ru. Выбирая жилье в этом округе, несомненно, нужно учитывать отдельные сложности проживания, такие как высокая транспортная загруженность, а также очень избирательно подходить к локальному местоположению жилого объекта. Возможно, к этому округу более, чем к другим, применимо выражение «места надо знать».

Несмотря на неважный имидж и ярлык экологического неблагополучия, которые заслуженно приклеились к отдельным территориям округа, эксперты сходятся в том, что в целом ЮВАО хорошо обустроен для жизни и является одним из самых удобных спальных районов столицы. Нужно также понимать, что абсолютно каждый московский район обладает своими преимуществами и недостатками. Более того, в каждом районе есть спрос местных жителей, которые многие годы здесь живут, связаны с ним семейными, деловыми и культурными узами и не собираются никуда переезжать. Москвичам в целом свойственна такая привязанность к месту, так что на форумах не редкость такие, например, заявления: «Ольга: «А я люблю свои Текстильщики! Кому-то район покажется «сирым» и «убогим», а вот мне по душе. Зеленых зон полно!!! Когда приезжаю в центр – поражает отсутствие деревьев, уютных газонов, клумб почти нет. Одни каменные коробки и дворы с асфальтом. Грустно... А у нас в Текстильщиках просто красота! То ли еще будет!»

По мнению экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», ситуация со временем действительно будет улучшаться: старый фонд меняется качественным новым, промзоны выводятся за МКАД, новый мэр планирует всерьез заняться транспортными проблемами столицы и т.п. Можно предположить, что через пару десятков лет  новые поколения и не вспомнят о факеле над Капотней, а будут воспринимать этот район совершенно иначе, чем сегодня. Таким образом, купить квартиру в ЮВАО «на перспективу» представляется неплохим способом сыграть на разнице со среднемосковскими ценами.


Только факты
В состав ЮВАО входят 12 районов: Выхино-Жулебино, Капотня, Кузьминки, Лефортово, Люблино, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники, Рязанский, Текстильщики, Южнопортовый.

  • Общая численность населения – около 900 000 человек.
  • Общая площадь 12 000 га.
  • Крупнейший по населению и плотности населения район округа – Марьино; самый маленький по обоим показателям – Некрасовка.
  • Крупнейший по площади – Печатники, самый маленький – Южнопортовый.