Понятие «франчайзинг в недвижимости» до недавнего времени ассоциировалось исключительно с развитием риелторского бизнеса. Одной из первых российских компаний, опробовавшей систему франчайзинга еще в 1997 г., стала «Миэль-недвижимость». В 2003 г. на российском рынке риелторских услуг появились франчайзинговые офисы компании «Хирш». «Бэст-недвижимость», ипотечная брокерская компания НБИК, Century 21 также предлагают сотрудничество по схеме франчайзинга.

В другой отрасли рынка недвижимости – девелопменте и строительстве – франчайзинговые схемы развиты крайне слабо. Однако, по мнению аналитиков  компании  «Индикаторы рынка недвижимости», это перспективное направление, способствующее развитию конкуренции и либерализации рынка. Первой строительной компанией, предложившей франшизу в 2006 г., стала компания S.Holding. Сегодня схему продажи коммерческого опыта на условиях концессии предлагает также компания Krays Development. На кого рассчитаны схемы сотрудничества этих компаний?


Предложение S.Holding
На строительный девелоперский рынок компания S.Holding вышла в 1999 г. В 2003 г. у нее появилось собственное производство – ярославский завод «Ярбетон». В то же время S.Holding купила пакет акций проектного института ЦНИИЭП жилища. На базе разработанной институтом серии 111-м градостроительным проектно-технологическим институтом «Руспроект», входящим в структуру корпорации S.Holding, были созданы серии домов С-222 и С-220. Авторскими правами на эти серии, а также на созданную в 2009 году серию С-300 обладает S.Holding. В начале 2006 года в корпорации объявили о продаже франшизы, по которой партнеры получат возможность строить дома серий  С-222 и С-220. С этого года стартовало предложение по франшизе на серию С-300.

В созданных сериях изменилась внутренняя планировка, из-за отсутствия несущих наружных стен стало более разнообразным оформление фасадов домов (кирпич, архитектурный бетон и т.д.). В серии С-300 предусмотрены витражная система остекления, размещение квартир для инвалидов на любом этаже, возможность выхода из дома непосредственно в подземный паркинг и прочие подобные усовершенствования.

В пакет, предлагаемый S.Holding, входит передача авторских прав на серии С-300, С-220, С-222, рабочей документации на собственные технологии и оборудования для налаживания производства. В качестве роялти S.Holding берет 5% от стоимости строительно-монтажных работ. Если на земельном участке планируется возвести более 75 000 кв.м. жилья, то S.Holding готов предложить проект строительства мобильного ДСК, который тоже был разработан подразделением корпорации «Руспроект». В этом заключается инновационность предложения корпорации в организации производства. Мини-ДСК занимает площадь 2,5 га. На заводе выпускаются плиты перекрытий и стеновые панели для любых серий жилых домов и других объектов инфраструктуры (объекты соцкультбыта и дорог). Персонал мини-ДСК – около 20 человек инженерного состава и 50 рабочих. «Если таковая возможность имеется, то мы предлагаем разместить непосредственно вблизи стройплощадки Мобильный ДСК или модернизировать советский завод ЖБИ, – говорит Алексей Шепель, председатель правления корпорации S.Holding. – Для строительства завода малой мощности потребуются средства в размере от 250 млн руб. и земельный участок в 2,5 га с подключениями к сетям». Завод мощностью 150 000 кв. м. в год стоит 410 млн руб. Для работы с франчайзи S.Holding готов предложить различные схемы сотрудничества: строительство мини-ДСК либо подачу в действующий цех только кассетных машин и т.п.


Франшиза для «акул»
Сегодня франчайзинговая сеть S.Holding работает в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ярославле, Саратове, Тамбове, Пскове,  Харькове, Одессе и Киеве. Сегодня в основном клиентами корпорации являются городские власти. S.Holding заключает с ними договор, в рамках которого обязуется подготовить земельные участки для коммерческого освоения и строительства жилья. Выставленные на аукционе участки с закрепленной за ними технологией строительства переходят победителям, которые уже и работают с S.Holding на условиях франшизы. Однако среди потенциальных клиентов в корпорации видят любых подрядчиков, проектные институты, технических заказчиков или владельцев земельных участков.

«Финансирование строительства Мобильных ДСК может быть обеспечено за счет кредитных средств ОАО «Российский банк развития», поэтому на начальном этапе от застройщика не потребуется вся сумма для строительства ДСК, – заверяют в корпорации. – Кроме того, мы готовы осуществить выкуп Мобильного ДСК после его использования партнером». Себестоимость строительства по технологиям панельного домостроения, предлагаемым корпорацией, «под ключ» с полной отделкой может быть на уровне от 8000 до 20 000 руб. По мнению участников рынка недвижимости, предложение S.Holding актуально исключительно для массовой застройки. Только при мультипликативном эффекте инвестиции будут оправданы.

Но тем, кто хочет освоить строительство по еще более мобильным технологиям, можно ознакомиться с другой франчайзинговой схемой.


Мобильное предложение
Ядро компании Krays Development возникло в Воронеже в 1995 г. Тогда это была многопрофильная строительная подрядная компания «Новые Строительные Технологии», специализирующаяся на жилье бизнес-класса. Кроме того, в компании было сформировано собственное проектное бюро. В 1996 г. компания вышла на рынок Москвы и Московской области. С 1997 г. в компании озаботились поиском оптимальной технологии массового строительства. Выбор пал на передвижную туннельную опалубку. Использование этой технологии сейчас распространено в мире из-за своей мобильности. Передвижная туннельная опалубка – это технология, для которой не нужен завод. Она совмещает в себе принцип и качество монолита и скорость возведения «панели».

Основной элемент конструкции туннельной опалубки – полутуннель, который состоит из равного количества горизонтальных и вертикальных панелей, соединенных между собой. Опалубку устанавливают, раскладывают арматурные сетки и инженерные коммуникации, заливают бетоном. На следующий день опалубку снимают, переставляют, и процесс повторяется. То есть в течение суток возводится до 90% вертикальных конструкций этажа и 100% перекрытий. В течение дневного цикла монтируется электропроводка, возможен монтаж и других инженерных сетей. Строительство одного этажа занимает 2-3 дня.

Использование рабочей силы по сравнению с монолитным строительством сокращается на 35%. Кроме того, при применении туннельной опалубки практически исключен «человеческий фактор», могущий привести к ошибкам, поскольку установка опалубки осуществляется по осям, залитым в предыдущий цикл бетонирования. Использование технологии тоннельной опалубки адаптировано к изменению в проекте (например, при использовании оборудования на следующем объекте). Если нужно сделать квартиры поменьше, то в отличие от заказа на стационарных ДСК, где нужно поменять всю бортоснастку, металлические кассеты, при тоннельной опалубке просто передвигаются проемообразователи. Такая технология способна на 15-20% снизить себестоимость строительства (подробнее об этом см. в статье «Девелоперы ищут пути снижения цен»).

Сегодня Krays Development предлагает на условиях коммерческой концессии домостроительную систему «РЕАЛ». В комплект входят: мобильный домостроительный комбинат (МДСК) «Реал» (комплект переставной многоразовой тоннельной опалубки), каталог разработанных проектов (либо создание индивидуального проекта), коммерческий опыт. Последний пункт заключается в полной и всесторонней поддержке франчайзи.


Франшиза для начинающих
Инвестиции в уставной капитал составляют 1000 р. за 1 кв.м. То есть, например,  для строительства 30 000 кв. м. жилья инвестиции составят 30 млн руб. 30 млн – это «голые» расходы на разработку проекта и собственно комплект опалубки. Интерес компании заключается в фиксированном роялти, которое составляет 300 руб. за кв. м. По договоренности с компанией франчайзи может использовать различные схемы сотрудничества: может взять опалубку в аренду, а использовать только проектное решение и т.п. «Мы старались сделать максимальный сервис по франшизе, чтобы предложение было конкурентным, – говорит Яков Литвинов, управляющий партнер Krays Development. – Мы разделяем риски вместе с партнерами, потому что прибыль получаем от успешного строительства объекта». Инвестиции окупаются в течение цикла строительства одного здания.

Среди разработанных проектов компании: многоквартирные дома (от пяти до 17 этажей), таун-хаусы, офисы, гостиницы. Проектные решения компании предполагают качественно новый уровень доступного жилья. Например, фасады при технологии тоннельной опалубки можно использовать любые (вентилируемые, оштукатуренные, кирпичные и т.д.), а предусмотренную в некоторых проектах возможность внедрения поквартирного отопления можно отнести к конкурентному преимуществу будущего объекта из за последующих низких эксплуатационных расходов.

Предложение Krays Development ориентировано на новичков на рынке недвижимости. «Партнерство с нами по франчайзинговой схеме ориентировано на  тех, кто хотел бы этим бизнесом заняться, но боится, так как нет инструмента, опыта и конкурентного преимущества, – объясняет Яков Литвинов. – Также среди наших клиентов мы видим девелоперов и компании, которые хотели бы диверсифицировать бизнес и иметь свое строительно-монтажное подразделение, не связываясь с заводами».

Предложение о франшизе сформировано компанией в начале осени. Готовые гибкие проектные решения, в которые легко вносить изменения, отработанные многолетним опытом схемы и сроки строительства, точность в расчетах окончания работ (например, чтобы построить 16-этажный дом по технологии туннельной опалубки, требуется 240 дней) – все это позволит франчайзи получить конкурентный продукт.

Аналитики www.irn.ru считают появление на строительно-девелоперском рынке новых схем коммерческой концессии позитивной тенденцией. Возможности распространения франчайзинга приведут к либерализации рынка, к улучшению качества и облика жилья. Считается, что франчайзинговые схемы хороши для строительства домов эконом-класса. В этом нет ничего противоестественного, учитывая, что в России 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий. Чем больше будет франчайзинговых схем, создаваемых компаниями с позитивным опытом строительства, тем больше будет возможностей для потенциальных инвесторов: и для строительства крупных объектов, например, в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», и для «пробных» или  небольших проектов, которые тоже есть на рынке.