Восток Подмосковья: объем предложения новостроек начал расти!

Благодаря увеличению числа новых проектов, вышедших на рынок за последние полгода

Данные регулярного мониторинга новостроек Московской области, ежеквартально проводимого Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», позволяет отслеживать как общую ситуацию на первичном рынке жилья, так и развитие отдельных его сегментов. Остановимся подробнее на анализе рынка новостроек в населенных пунктах восточной части Подмосковья в 2010 году.

Стоит отметить, что в последние годы данный географический сегмент является одним из лидеров по объемам строительства многоэтажного жилья. Согласно исследованию «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», в 3 квартале 2010 года почти 15% новостроек Московской области расположены на Востоке Подмосковья. К ним относятся: Реутов (1 км от МКАД), пос. Восточный (мкр. Щитниково, Балашихинский район, 1 км от МКАД), Балашиха (8 км от МКАД), Железнодорожный (12 км от МКАД), Ногинск (35 км от МКАД), Электросталь (40 км от МКАД), Павловский Посад (54 км от МКАД) и Орехово-Зуево (81 км от МКАД).

Общее число новостроек в данных населенных пунктах составляет 101 объект, что примерно на 6% больше по сравнению с показателем в начале 2010 года. Положительная динамика обусловлена преобладанием количества вновь вышедших на рынок домов над объемом снятых с реализации либо проданных объектов: 16 против 10 новостроек. При этом среди 16 домов, появившихся на рынке во 2-3 кварталах 2010 года, только 3 объекта предлагались на продажу в прошлые годы. Таким образом, за последние полгода на рынок новостроек восточного направления Подмосковья вышло 13 абсолютно новых проектов. А это существенно больше, чем за весь прошлый год. По данным www.irn.ru, в 2009 году на продажу вышло всего лишь 9 новых объектов (см. статью «Восток Подмосковья: число новостроек сократилось больше, чем уровень цен»).

Отметим также, что, согласно результатам маркетинговых исследований, почти 58% общего количества новостроек на Востоке Подмосковья сосредоточено в Балашихе и Железнодорожном. В 3 квартале 2010 года суммарное число реализуемых объектов в этих двух городах составило 59 домов. Причем именно здесь отмечается заметное увеличение объемов предложения в 2010 году. Так, в Балашихе количество новостроек выросло почти на 12%, а в Железнодорожном – на 15%. Причина заключается в том, что за последние полгода объем нового предложения в этих городах почти в 3 раза превысил число проданных домов.

Что касается уровня цен на первичное жилье в восточной части Подмосковья, то в большинстве рассматриваемых населенных пунктов динамика средней стоимости метра не превышала плюс-минус 5% за последние полгода. Исключение составляет Орехово-Зуево, где средняя цена 1 кв.м в новостройках возросла почти на 10%: с 39,9 тыс. руб. в 1 квартале текущего года до 44 тыс. руб. в 3 квартале 2010 года. Более детальный анализ данных показывает, что рост цен на жилье в Орехово-Зуеве обусловлен повышением стоимости квартир в ЖК «Бриз» по ул. Якова Флиера, где предлагается три из четырех новостроек в этом городе. Реализуемые корпуса уже либо сданы, либо имеют высокую степень готовности, что позволяет застройщику поднимать цену продаж.

Кстати, еще в начале 2010 года Орехово-Зуево был самым дешевым городом в рассматриваемом сегменте. Однако благодаря повышению цен в ЖК «Бриз» к 3 кварталу текущего года квартиры в Орехово-Зуеве стали дороже, чем в Павловском Посаде, который, к слову, расположен на 30 км ближе к Москве: 44 тыс. руб. против 41,8 тыс. руб. за 1 кв.м соответственно.

Отметим, что на Востоке ближнего Подмосковья, где уровень цен традиционно самый высокий, стоимость 1 кв.м в новостройках Реутова и комплексной застройки пос. Восточный за рассматриваемый период не изменилась. И это несмотря на то, что в Реутове на продажу вышли 3 объекта на завершающих этапах строительства, благодаря чему вырос объем готового жилья в продаже.

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», в 3 квартале 2010 года средняя цена метра в Реутове составляла около 85,5 тыс. руб., а в пос. Восточный (мкр. Щитниково) – почти 72,5 тыс. руб., то есть примерно на 15% дешевле. Дело в том, что в Реутове строятся преимущественно монолитно-кирпичные дома, в то время как мкр. Щитниково почти полностью состоит из типовых новостроек. К тому же Реутов – это развитый город Подмосковья, имеющий статус наукограда, а мкр. Щитниково расположен в подмосковном поселке с менее развитой инфраструктурой.

Таким образом, в 2010 году в восточной части Подмосковья отмечается увеличение объемов предложения новостроек, что в первую очередь связано с ростом количества новых проектов. Однако, как и в целом по рынку недвижимости, в рассматриваемом сегменте наблюдается невысокая динамика цен на жилье. А повышение стоимости квартир в некоторых населенных пунктах является следствием политики продаж и ценообразования отдельных девелоперов.

Более подробная информация о стоимости жилья в различных городах Подмосковья, количестве реализуемых объектов и их качественных характеристиках содержится в исследовании «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», завершенном Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в октябре 2010 года.