Исторически сложилось так, что новостройки продавались и продаются на стадии строительства. Неоднократно у многих возникала мысль продавать уже готовое жилье, но дороже. Сейчас вновь такая мысль возникла у группы компаний «Балтрос», которая с успехом, похоже, воспользовалась сложившейся ситуацией в отношениях с градоначальством Санкт-Петербурга и обернула, на первый взгляд, кабальный договор с городом к собственной пользе, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Речь идет о начавшейся реализации квартир в новом готовом районе «Славянка» в Санкт-Петербурге.

Схема с продажами новостроек на стадии строительства много раз описана и понятна. Девелоперу намного выгоднее не кредитоваться в банках под проценты, а привлекать деньги покупателей (на беспроцентной основе), а потребителю интересен дисконт «первички» по сравнению с готовым жильем. Да и отделать новую «с иголочки» квартиру под свой вкус намного проще, чем затевать перепланировку.


А вдруг?
В такой ситуации неизбежно встает вопрос рисков. По мнению аналитиков «Балтроса», разница между стоимостью жилья на первичном рынке на стадии строительства и «новой вторичкой», то есть, квартир в уже построенных домах с полученным правом собственности составляет 15-20%. Именно в эту разницу покупатели оценивают отсутствие рисков и дефицит подобного предложения на рынке Петербурга.

Группа компаний «Балтрос» завершает строительство первой очереди в новом жилом районе «Славянка». Все квартиры, выставленные на продажу, она будет реализовывать с уже оформленным правом собственности. Фактически, на первичный рынок компания выйдет с востребованным и дефицитным продуктом – «новой вторичкой».


Нервы и деньги
Согласно проведенному летом 2010 г. социологическом опросу, риски на рынке первичного жилья выше, чем на вторичном (так считают 60% опрошенных). По мнению респондентов, в перечень основных рисков входят следующие: стройка может быть заморожена («нет уверенности, что достроят»); «нет гарантии, что до конца доведут», а значит, вложенные в строительство средства будут потеряны («можно впустую выложить деньги»); «люди без денег остаются». На начало осени 2010 г. более 70 строящихся в Санкт-Петербурге объектов сроки сдачи перенесли на поздние сроки. Да и сама строительная фирма может не справиться с бизнесом и разориться.

Участники опроса, которые готовы выйти рынок новостроек (30%), в качестве главного аргумента приводили экономию средств, поскольку квадратные метры на стадии строительства стоят дешевле. Кроме того, этот рынок лишен проблем вторички с прописанными жильцами и нежданными наследниками – «сразу свое жилье».


Не надо ждать
Всем этим параметрам отвечает «новая вторичка». Таким термином называют абсолютно новые квартиры с зарегистрированным правом собственности в построенных и готовых для проживания домах. Предложений подобного рода на петербургском рынке недвижимости немного. Чтобы продавать новые квартиры с правом собственности в построенных домах, застройщик должен иметь необходимое количество денежных средств или получить банковский кредит. Затем быстро и качественно построить.

По оценкам аналитиков ГК «Балтрос», сейчас доля подобного предложения в городе составляет около 15 000-20 000 кв. м, а в общей сложности в стадии строительства находится около 5,3 млн кв. м. жилья.

Эксперты отмечают несколько основных причин, по которым «новая вторичка» востребована у покупателей. Причина первая: квартиру не надо ждать. Кроме того, поскольку покупатель приобретает уже готовую квартиру в построенном доме, риска потерять деньги не существует. Причина вторая: квартиру можно подобрать по всем интересующим критериям – этаж, планировка, количество комнат, метраж. При осмотре квартиры можо оценить вид из окна, освещенность, качество отделки. Причина третья: квартиры в готовых для проживания домах, как правило, сдаются с отделкой "под ключ" (или с высококачественной подготовкой под чистовую отделку). Заселяться можно сразу после покупки. Причина четвертая: именно на покупку новых квартир в уже построенных домах банки охотнее всего выдают кредитные средства.

Серьезный минус – более высокая цена. По оценкам экспертов, разница между стоимостью жилья на первичном рынке (на стадии строительства) и «новой вторичкой» (квартирами в уже построенных домах с полученным правом собственности), составляет 15-20%. Если стоимость квартиры в строящемся доме в Санкт-Петербурге сейчас составляет около 58 000-63 000 руб. за кв. м, то цена на «новую вторичку» начинается с 70 000 руб. за кв. м.


Маркетинговый ход
Однако, как показывает практика, разница в цене готового объекта с купленным на ранней стадии строительства в 15-20% вряд ли сможет покрыть стоимость банковского кредита (даже на 3-4 года) плюс риски самого застройщика. Поэтому у специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» возникли поначалу сомнения: а не попытка ли это распродать то, что не удалось на ранней стадии, замаскировав ее альтруизмом? Оказалось, нет.

Просто грамотное бизнес-решение в не самой простой ситуации. В июле 2009 г. аукцион на проектирование и строительство 140 000 кв. м жилья за счет бюджета на участках, находящихся в собственности девелоперов, не состоялся. Тогда две из трех заявок были отклонены, а единственному допущенному участнику – ГК «Балтрос» – предложили заключить контракт по сниженной цене.

Заявки на конкурс подали три компании: ООО «СК «Дальпитерстрой», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» и ООО «ДСК «Славянский». Документы двух первых претендентов не соответствовали условиям торгов. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, по информации газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга», на участке, предложенном «Дальпитерстроем», расположен гаражный кооператив: «Территории не должны иметь обременений. Кроме того, на строительство отпущено меньше 2,5 лет, а освобождение участка от гаражей может затянуться».

«ЛенСпецСМУ» предложило городу землю в своем проекте «Юбилейный квартал» (78-й квартал). «Схема, предложенная властями, предусматривает два этапа. Сначала город выкупает участок у компании, потом застройщик становится подрядчиком и выполняет работы, не привлекая собственных средств. Приобретая у частной компании землю, город тем самым берет на себя и часть затрат, связанных с инженерными коммуникациями. В результате для нас себестоимость строительства существенно снижается. Мы согласились участвовать в конкурсе, поскольку работа по госконтракту означает гарантированную оплату, да и общие затраты на рекламу снизятся», – считают в компании.

Однако конкурсная комиссия холдингу отказала: конкретный участок не был сформирован.

Оставшемуся претенденту – ДСК «Славянский» (входит в ГК «Балтрос») – предложили снизить начальную стоимость примерно на 14%. В этом случае город соглашался заключить с ним контракт как с единственным участником. При расчете цены власти ориентировались на норматив, установленный Минрегионразвития. С момента объявления аукциона он снизился до 44 300 рублей за 1 кв. м. ДСК было предложено заключить контракт примерно на 6,1 млрд. руб. (начальная цена аукциона составляла 7,16 млрд.).

Компания предложила городу 8-й квартал нового жилого района «Славянка» в Пушкинском районе. (Общая площадь застройки в «Славянке» – около 220 га. Здесь можно возвести около 1,4 млн кв.м жилья в 4-7-этажных домах.)


Формирование цены вопроса
Схему выкупа у девелоперов участков и привлечения их в роли генподрядчиков к бюджетному строительству Смольный обнародовал еще в октябре 2008 года. Застройщикам предложили продать свои земли и возвести на них 140 000 кв. м жилья. Стоимость 1 кв. м составляла 51 171 руб. Из них 2301 руб. – затраты на подключение к коммунальной инфраструктуре, 11 682 руб. – на приобретение участка в собственность, 2386 руб. – на разработку и согласование документации. Сами строительные работы были оценены в 34 802 руб. за «квадрат». Завершить стройку нужно не позднее декабря 2011 г.

Как же сможет продавец «ужаться» на 14%, стало ясно теперь. Имея стартовое городское финансирование, включенные в общие планы подводки инженерных коммуникаций, компания оказалась вполне способна подождать с реализацией не выкупленного городом объема жилья до полного завершения и выставить его рынок уже законченным. Выиграв в цене продажи и обеспечив клиентов не только юридической «чистотой», но и окружающей инфраструктурой в виде детских садов, школ, дорог и жизни «не на стройке» в целом. Не говоря уже о построенной подстанции в энергодефицитном районе.

Ранее крупнейшим проектом ГК «Балтрос» был малоэтажный район Санкт-Петербурга «Новая Ижора» – новый для России стандарт городского района для постоянного проживания, напоминают аналитики портала www.irn.ru. Всего на территории 285 га будет построено около 6000 индивидуальных домов.