Девелоперы ищут пути снижения цен на жилье

В свете преобразований в московском правительстве повсеместно заговорили о возможной либерализации рынка недвижимости. О более свободном доступе новых инвестиционных структур и строительных компаний, об ускорении согласования девелоперской документации, о проведении дополнительных открытых тендеров, аукционов. Потребители надеются на снижение цен, архитекторы на изменение облика муниципальной застройки.

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что принятая в России система ценообразования на жилье вряд ли будет способствовать в ближайшее время снижению цен. И даже самые новые технологии в этом вряд ли смогут помочь. Обычный потребитель, порой, даже не знает, что строительная себестоимость 1 кв.м. в Москве может составлять всего от 15 000 до 40 000 руб. Инвестиционная себестоимость, а там и конечная рыночная цена складывается из гораздо большего количества составляющих. Значительную долю среди них занимают стоимость земли и подключения коммуникаций. Игроки рынка предлагают свое видение того, как можно снизить рыночную стоимость жилья.

Новые технологии
Наиболее распространенные в России в многоэтажном строительстве технологии – это монолит и панель. Последняя позволяет строить быстро и дешево. Преимуществами монолита считается лучшее качество и разнообразие планировочных решений. Панель, изготовляемая на заводе, в считанные месяцы собирается на месте. Она стоит дешевле, в отличие от монолита, который «льют» непосредственно на стройке. Как известно, прогресс не стоит на месте, и сегодня существует множество иных строительных технологий, объединяющих в себе лучшие качества двух традиционных, в том числе и низкую себестоимость.

На недавней выставке недвижимости в ЦДХ, в рамках которой проходил традиционный форум RREF, Алексей Шепель, председатель правления корпорации S-Holding, озвучил себестоимость разработанной подшефной ему компанией «Руспроект» серии С300. Примерно 15 000-20 000 руб. будет стоить 1 кв.м. в многоэтажном панельном доме, построенном по технологии S-Holding. Впервые в российском панельном домостроении будут применяться пустотные плиты перекрытий и растяжение арматуры перед заливкой бетона. Благодаря этому готовая панель обладает более высоким качеством, а также происходит экономия бетона и металла. Конструктивная схема жилых домов серии С300 дает возможность «свободной планировки», а также исключает фиксированную прокладку коммуникаций, что тоже обеспечивает экономию. По мнению корпорации, применение такой технологии позволит снизить конечную стоимость жилья на 10-15%. Для строительства по этой технологии разработаны мобильные ДСК, которые могут размещаться непосредственно на стройплощадке, что также позволить снизить себестоимость на 8% за счет логистики. Правда, строительство такого ДСК тоже стоит денег – 450 млн руб.

Если рассматривать мобильные технологии, которые не привязаны к заводу, то наиболее универсальной и снижающей себестоимость строительства также на 15-20% можно назвать систему туннельной опалубки, или «голландскую пенальную систему». В 1998 г. первым эту систему привез в Россию концерн «Крост». Принцип туннельной опалубки схож с монолитной, но более универсален и сокращает сроки строительства в два раза. Основной элемент конструкции туннельной опалубки – полутуннель, который состоит из равного количества горизонтальных и вертикальных панелей, соединённых между собой. Опалубку устанавливают, раскладывают арматурные сетки и инженерные коммуникации, заливают бетоном. Строительство одного этажа занимает 2-3 дня.

Однако участники рынка скептически относятся к удешевлению строительства только за счет использования новых технологий. Последние позволяют снизить стоимость на 15-20%, однако, как считают аналитики, по многим новостройкам 10% – это всего лишь «запас для торга». Сэкономить на строительных технологиях может городской бюджет, за счет которого на бесплатной земле возводятся муниципальные дома для очередников, военных и т.п. А вот для коммерческого жилья такая экономия невелика, учитывая размер затрат на техническое «перевооружение».

Секреты ценообразования
«В головах обывателей почему-то глубоко укоренилось убеждение, что сделать жилье доступным может только применение новых технологий строительства. Если мы говорим о регионах (и то, не в городах), где стоимость земли не является существенным фактором затрат, то технология строительства – один из ключевых моментов», – говорит Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер» – Москва. Однако в московском регионе себестоимость строительства – это пятая часть от конечной рыночной цены. «Те земельные активы, на которых возможна жилая застройка, в городе либо стоят больших сумм денег, причем платить нужно сразу (в т.ч. аукционы фонда РЖС, где есть единовременная выплата за право заключения Договора аренды земли, а также внушительные платежи в виде арендной платы за землю в течение всего срока реализации проекта), либо имеют серьезные финансовые и физические обременения (перенос существующих сооружений, расселение и т.д.)», – объясняет Трибрат.

«Сейчас полная средняя себестоимость типовых многоэтажных домов варьируется в диапазоне 35 000–55 000 руб. за кв.м., – считает Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-tet. – В полную себестоимость 1 кв.м. жилья входят: стоимость строительных материалов, работ, участка, подвода коммуникаций, строительства социальной инфраструктуры и т.д.». В конечную рыночную стоимость стоит добавить расходы на продвижение (реклама, PR), банковский кредит и процент необходимой девелоперской прибыли.

«Цены на подключение коммуникаций растут, сейчас они выше, чем до кризиса, – констатирует Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ. – Иногда себестоимость растет в связи с необходимостью выполнения определенных требований властей. Например, сегодня девелоперы обязаны строить парковочные места, иногда по два на каждую квартиру, хотя у жильцов дома далеко не всегда существует потребность в таком количестве машиномест на парковке. Наконец, нужно помнить, что существующие в России строительные нормы являются в некоторой степени устаревшими и нуждаются в пересмотре. Например, они требуют наличия в доме технического этажа, а иногда даже двух, что значительно увеличивает затраты девелопера, тогда как, скажем, в Финляндии технических этажей не строят».

«В индустрии строительства у нас до сих пор действуют «совковые» алгоритмы, - считает Яков Литвинов, управляющий партнер компании Krays Development. – Критерий «выгодно – не выгодно» здесь не применяется, система до сих пор отторгает инновации. Насчет коммуникаций: в Европе уже давно существует такое понятие как имущественное право на подключение коммуникаций. Существует его фиксированная стоимость, например, 300 евро за кв.м построенного жилья. И любой девелопер может смело закладывать в смету эти расходы. У нас же подключение к коммуникациям происходит по гарантийным письмам. Правовая основа девелоперской деятельности противоречива, например, московские законы часто идут вразрез с федеральными. Все это снижает и размывает ответственность как девелоперов, так и органов власти». Повышаются строительные риски, которые банки закладывают в сумму кредита, что сказывается на конечной стоимости жилья. «В рыночную экономику идем со «старыми дровами», - сокрушается эксперт.

Снижаем стоимость
«Прежде всего, следует направить усилия на борьбу с бюрократией и волокитой, поскольку существующие регламенты предполагают настолько протяженные сроки согласования документации, что это приводит к увеличению финансовой нагрузки на проект», - считает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития компании «Конти». С ним соглашаются и в концерне ЮИТ: «В России этот период необоснованно продолжителен, что крайне невыгодно для девелопера, поскольку все это время он вынужден выплачивать проценты по кредитам, взятым на покупку земельного участка, но не может начать продажу квартир». Единогласно все участники рынка говорят о создании цивилизованного подхода в подключении коммуникаций на продаваемых участках. Портал www.irn.ru уже писал об этой проблеме, в частности, в статье «Прежняя рентабельность без повышения цен».

Еще одним инструментом снижения цены в компании S-Holding считают активное развитие ЖСК, которые смогут покупать жилье по себестоимости. Однако закон о строительных кооперативах уже три года как «варится» в Госдуме. Участники рынка скептически относятся к идее ЖСК. «В принципе, ЖСК – это удобная форма. В отличие от долевого участия по 214 ФЗ, где всю ответственность за проект несет девелопер, все участники ЖСК оказываются «в одной лодке», т.е. все неприятности, с которыми может столкнуться ЖСК – общие. Но тут есть за что бороться – за низкую стоимость жилья, – говорит Яков Литвинов. - Однако кто будет собирать эти ЖСК? В обществе существует традиция, когда 3-4 человека легко объединяются между собой, а объединениям с большим количеством участников дружить сложно». Эксперт считает, что наиболее реальным видом объединения может быть «миниЖСК» или «микродевелопмент», когда несколько граждан вместе покупают землю и строят, например, малоэтажный дом, часть квартир в котором продают по рыночной цене.

«Сегодняшние цены обусловлены не столько себестоимостью, сколько реальным спросом. Особенно это относится к Москве. Даже применение самых дешевых технологий строительства и получение себестоимости, например, в 10 000 руб. за кв.м, из-за огромного спроса обусловит приобретение квартир по наиболее высоким ценам, которые смогут заплатить покупатели», - считает Денис Бобков.

Аналитики www.irn.ru считают, что потенциал снижения цены в 20-30% заложен в увеличении объемов строительства и ускорении сроков согласования и выдачи земли. Если власть обеспечит второе условие, то на рынке появится больше предложений. Конкуренция, кстати, приведет к поиску новых решений в качественном и недорогом строительстве.