Рынок недвижимости России избавляется от признаков нездорового спекулятивного ажиотажа и возвращается к спокойному консервативному образу, каким он и должен быть. Таково мнение специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Инвестиции в недвижимость нужно разделять на два типа. Бывают вложения спекулятивные – краткосрочные, и бывают сберегательные (их еще называют «пенсионными») – долгосрочные. Классический пример последних – мечта о собственном свечном заводике отца Федора из бессмертного романа «12 стульев».


Спекулятивный интерес
Спекулятивные инвестиции в недвижимость получили высокую популярность в 2005-2008 годах. Тогда многие покупали квартиры (особенно новостройки на ранней стадии строительства), через год-два их перепродавали, получая 100% и больше прибыли. Но постоянный и быстрый рост цен, обеспечивавший людям подобные доходы, не может быть бесконечным, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. Свидетельство тому – не только Москва, но и Дубай, Испания, Панама, можно привести в пример еще пяток стран, где лопнули пузыри на перегретом рынке недвижимости. Не бывает в экономике, чтобы какой-то товар (или актив) дорожал ежегодно на 30-50% на протяжении продолжительного периода времени. Нефть, золото, драгоценные камни, земля – можно брать любой традиционный товар. Бывает, что пять лет какие-то активы остаются на одном уровне, а потом вдруг резко дорожают. Но это ближе к исключениям, чем к правилам.

Обычно же темпы роста цен на тот или иной товар все же приближаются в среднем к темпам инфляции, а волатильность цен в тот или иной краткосрочный период нивелируется за более продолжительный срок. Поэтому можно точно сказать, что время спекулятивного роста цен на недвижимость прошло и вряд ли в ближайшее время повторится.


Консервативность и низкие риски
В то же время нужно понимать, что недвижимость остается вполне востребованным и интересным инструментом инвестиций долговременных и низкорискованных. В майском опросе общественного мнения, проведенного журналом Metrinfo.Ru, на вопроса выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, 56% ответили положительно. Как отмечалось в этом обзоре, что может грозить купленной готовой квартире? «Кроме пожара, землетрясения, падения метеорита, можно сказать, и ничего…».

Основная ценность недвижимости как инструмента инвестиций в том, что она низкорискованна (например, по сравнению с фондовым рынком). Но в то же время, в отличие, скажем, от драгоценных металлов или произведений искусства, она не только может расти в цене, но и приносить ощутимый доход от сдачи в аренду.

Поэтому в плане долгосрочных, так сказать, «пенсионных инвестиций», недвижимость была и остается очень важным инструментом. В отличие от прошлых четырех-пяти лет, сейчас нельзя ожидать, что, купив квартиру ее можно будет через полгода продать по двойной цене. Но если человек ставит перед собой другую задачу: приобрести стабильный и не сильно подверженный коллизиям источник дохода на будущее (пусть не очень высокого), то, наряду с банковским депозитом, недвижимость – это классический инструмент долговременных инвестиций.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают также широкую возможность диверсификации этого инструмента по объемам инвестиций. Конечно, это не банковский депозит, где можно вложить сумму всего-навсего от 1000 или 10 000 руб. Но минимальная цена «входного билета» на этот рынок все же не столь уж велика – это стоимость типовой «единички», которую сразу можно сдавать в аренду. А располагая большей суммой, можно поинтересоваться не только элитными квартирами, но и коммерческой недвижимостью – отдельным помещением под магазин или ресторан, а то и офисным зданием или ТРЦ.

Как рассказывал порталу www.irn.ru высокопоставленный наемный сотрудник крупной корпорации, построивший себе особняк в охраняемом поселке на Калужском шоссе, среди его соседей есть те, кого серьезно подкосил кризис. «Они сдали свои дома в аренду по $5000-6000 в месяц и нормально живут, – говорит он. – И арендаторов искать не пришлось: другие соседи, у которых бизнес остался на плаву и развивается, с удовольствием перевозят к себе поближе родителей или дают возможность детям пожить вроде как отдельно, но рядом».

В кризис долгосрочных инвесторов даже стало больше, чем раньше, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Если ранее на рынке превалировали спекулятивные инвесторы, то сейчас многие решают создать себе прочный задел на будущее. «Многие видят, что больше не будет прежних доходов или прежних возможностей, – говорит он. – Они планируют отойти от дел, грубо говоря, «зафиксировать прибыль» и создать себе стабильный источник дохода. У кого-то есть возможность выйти из бизнеса с миллионом долларов, у кого-то – с десятью и т.д. Нужны не требующие большого внимания источники ежемесячных поступлений для спокойной жизни».

Недвижимость – один из наиболее безрисковых инструментов для вложений, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. В конце концов, даже если арендаторы съезжают или настаивают, чтобы платить по меньшей ставке, то это не означает конец света. Достаточно сравнить нынешнюю доходность ПИФов (у некоторых она упала в 3-4 раза) с докризисной и соответственные уровни доходов от сдачи жилья в аренду: минус 20-30% в рублях. Доходы не прекратились, они просто снизились, и скорее всего, временно.