Ипотека встраивается в доступное жилье

Долгосрочная «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», утвержденная правительством в конце июля, концептуально закрепляет необходимость развития ипотеки в жесткой взаимосвязи с мерами, призванными стимулировать строительство жилья экономкласса. Если предусмотренные документом шаги смогут найти реальное отражение в жизни, России удастся добиться существенных успехов в обеспечении населения доступным жильем, избежав ипотечных опасностей (планируемые рыночные показатели по годам см. в конце текста).

На важность недопущения роста цен из-за расширения возможностей кредитования населения неоднократно обращали внимание специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Логика понятна: кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволяет продавцам подымать цены. По этой причине многие застройщики и риэлторы активно стремятся развивать сотрудничество с банками. Но в нынешних экономических условиях ипотека должна не толкать цены вверх, а напротив, сдерживать их рост (подробнее см. статью «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен»).

Не стоит ипотеке существовать по принципу: «Не учите меня жить, лучше помогите материально». Как раз наоборот: не надо лишних денег, лучше ввести эффективные правила игры. Как раз это и планируется постепенно делать, в соответствии с текстом документа.

Именно о разумных ограничениях в либерализации ипотеки говорится в новой «Стратегии». Согласно ей, «наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10% составит до 20% рынка ипотечного жилищного кредитования».

Низкий порог первоначального взноса, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», представляет собой одну из главных опасностей ипотеки. Если Россия на законодательном уровне закрепит указанные в «Стратегии» параметры, это во многом обезопасит ее экономику от потрясений в будущем. Поясним.

Важны не только наличие первоначального взноса, но и его величина. Пусть у человека есть $100 000, и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Такому человеку по карману квартира за $333 000. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, то заемщик начинает претендовать на жилье стоимостью в $1 млн. А это – первый шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают оперировать значительно более высокими бюджетами. Продавцы на такие сигналы реагируют однозначно, повышая цены. Как только банки в очередной раз упрощали условия выдачи кредитов, людям, которым вчера еще не хватало денег на квартиру, теперь внезапно начинало хватать. Они выходили с этими деньгами на рынок, создавали ажиотаж, что неизбежно толкало цены вверх.

Еще в конце 2006 г., когда прежний рост цен на недвижимость остановился и началась стагнация 2007 г., аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел исследование, почему стоимость жилого квадратного метра в столице замерла именно на отметке в районе $4000. Оказалось, что именно на этой отметке цены на квартиры в Москве оказались неподъемными для основной массы среднего класса с доходами примерно в $2000 в месяц на человека при существовавших тогда условиях ипотеки. То есть, жилье оказалось дороже, чем размер бюджетов, которые могло взять в кредит большинство людей. И рынок остановился.

Но прошло немного времени, и целый ряд банков еще больше упростил условия выдачи кредитов, стал еще лояльнее смотреть на предоставляемые заемщиками пакеты документов, снизил величину начального взноса и повысил срок кредитования. Именно тогда, в 2007 г., появилась ипотека с нулевым начальным взносом. Опять люди смогли выходить на рынок с заемными деньгами, что и спровоцировало новую волну удорожания жилья в конце 2007 – первой половине 2008 гг. То есть, по сути, вверх рынок толкала не ипотека как таковая, а ее неадекватная либерализация. К чему привела широкая выдача sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, уже узнал весь мир. Более того, по этим кредитам сейчас полмира расплачивается.

В условиях нормальной, низкорискованной ипотеки, ее влияние на рынок оказывается противоположным. Как несложно рассчитать, используя ипотечный калькулятор на сайте www.irn.ru, когда задан реальный подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксирован разумный начальный взнос и срок кредитования, то и бюджет покупки квартиры, на который заемщик может претендовать, оказывается четко обозначенным.

Классический пример столичного среднего класса: семья из трех человек с совокупным ежемесячным доходом в 100 000-120 000 руб. может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 000 руб. в месяц. Исходя из «классических» условий ипотеки: 30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок – 20 лет, такая семья может позволить себе типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн. руб. (тогда ежемесячный платеж как раз и составит около 50 000 руб. в месяц). И если цены на квартиры окажутся заметно выше, то основная масса потенциальных покупателей окажется отрезанной от рынка, а это создаcт серьезные основания для коррекции цен вниз.

Интересная деталь документа: к 2030 году планируется, что ежемесячные ипотечные выплаты не будут превышать 30% дохода заемщика. «Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями», – говорится в документе. Правда, здесь важно обратить внимание на «соответствие стандартам обеспечения жилыми помещениями»: запредельных доходов россиян никто не ожидает и не планирует.

Получается, что разумная ипотека с осмысленными параметрами способствует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его. Что такое 6,5 млн. руб. за типовую двухкомнатную квартиру в Москве? На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической типовой «двушки» составляет примерно 54 кв.м., то есть эта цена соответствует примерно 120 000 руб. за 1 кв. м. Примерно до этого уровня и упали цены после кризиса, «зацепившись» за него. По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли примерно до 140 000 руб., однако с началом лета стоимость жилья снова стала сползать вниз и в рублях, и в долларах. Значит, при более высокой цене метра достаточной поддержки со стороны платежеспособности покупателей рынок уже не испытывает. И вполне естественно предположить, что в течение лета средний уровень цен вполне может сползти обратно ближе к 120 000 руб. за метр.

Посмотрим теперь на новостройки в Москве. Средняя площадь двухкомнатной квартиры больше и составляет около 70-80 кв.м., что приводит нас к цене метра 80 000-90 000 руб. Многие помнят, что продажа новостроек после кризиса по наиболее низким ценам началась с 68 000-70 000 руб. за метр, но на стадии котлована. В течение 2009 г. она довольно быстро подросла как раз до 80 000-90 000 руб., по отдельным проектам до 100 000. Именно по таким ценам квартиры в новостройках хорошо продаются в ряде новых жилых комплексов. А новостройки бизнес-класса по ценам от 130 000-150 000 руб. за метр расходятся вяло.

Поэтому ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов заставит строителей возводить жилье, которое можно продать по разумным ценам. Дешевое жилье неизбежно должно быть массовым – иначе застройщикам не выйти на разумный уровень рентабельности. Соответственно, более строгая ипотека приведет к увеличению не цен на квартиры, а объемов строительства.

Более того, в тексте «Стратегии развития ипотечного кредитования» неоднократно подчеркивается необходимость параллельного развития ипотеки и системы кредитования застройщиков, направленной на стимулирование возведения жилья эконом-класса. «Российский рынок жилья характеризуется дисбалансом между спросом и предложением, а также высокой степенью износа жилищного фонда. Ипотечное жилищное кредитование вторичного рынка жилья оказывает влияние на рост цен на рынке жилья. В то же время следует признать недостаточную развитость инструментов кредитования жилищного строительства. Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски строительства», – говорится в документе.

Портал www.irn.ru неоднократно привлекал внимание к проблеме системного кредитования застройщиков, указывая, что добиться взаимопонимания между банкирами и строителями можно только при условии снижения рисков девелоперских проектов и их грамотной маркетинговой оценки (см. «Строители просят у банков денег»). Действительно, затраты на девелоперские проекты, отличающиеся высокой ресурсоемкостью, велики и возводить их на собственные средства чрезвычайно трудно. Но банки, которые в предкризисные времена достаточно охотно кредитовали застройщиков, сейчас занимают крайне консервативную позицию и возможность выдачи каждой новой ссуды изучают буквально под микроскопом. А сложности с доступом к кредитным ресурсам – одна из причин, ведущая к волатильности цен на квартиры (подробнее см. «Цены на недвижимость ждет «болтанка»»).

Разумное ограничение излишне либеральных условий выдачи ипотечных кредитов и развитие условий для кредитования застройщиков именно в сегменте эконом-класса будет шагом на пути к реализации программы «Доступное жилье», считают в аналитическом центре www.irn.ru. «Стратегия» предполагает, что к 2030 году ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей. Остается увидеть, насколько успешно разработанную «Стратегию» власти сумеют реализовать.

Приложение к Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года

Целевые показатели развития рынка