Добиться взаимопонимания между банкирами и строителями можно только при условии снижения рисков девелоперских проектов и их грамотной маркетинговой оценки. Такой вывод сделал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», изучив результаты обсуждения, состоявшегося за круглым столом «Кредитование инвестиционно-строительной деятельности московских компаний в регионах Российской Федерации» на прошлой неделе.

И в Москве, и регионах строители сталкиваются с проблемой нехватки кредитных средств, необходимых как для «латания дыр» и кассовых разрывов, достройки начатых жилых комплексов, так и для стартов новых проектов. Затраты на девелоперские проекты, отличающиеся высокой ресурсоемкостью, велики и возводить их на собственные средства чрезвычайно трудно. Но банки, которые в предкризисные времена достаточно охотно кредитовали застройщиков, сейчас занимают крайне консервативную позицию и к возможность выдачи каждой новой ссуды изучают буквально под микроскопом.

Эта острая на сегодняшний день проблема побудила московское правительство и банкиров собрать за круглым столом участников процесса жилищного строительства, чтобы обсудить создавшееся положение и попытаться найти общий язык.

Представители застройщиков в основном сформулировали единую позицию, выражающуюся в необходимости получить нужные финансовые ресурсы. Дальнейшее отсутствие их приведет к серьезным как бизнес-, так и социальным проблемам. Нет денег – нет зарплаты, нет материалов, а есть остановившиеся стройки и обманутые вкладчики с транспарантами на улицах. Фактически рынок возвращается к ситуации 10-летней давности, когда застройщики опять вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам.

Единственный выход, в частности, для домостроительных комбинатов – вести бесприбыльную, но позволяющую загрузить мощности работу по возведению квартир для военнослужащих, очередников и т.д. Но чтобы начинать прибыльные проекты по возведению коммерческого жилья, нужны «живые» деньги, и здесь вся надежда только на банки.

Позицию банкиров тоже понять нетрудно. В нынешних условиях они готовы кредитовать строительные проекты, и у них есть на это деньги. Но в последнее время они не видят у строителей проектов, соответствующих разумным требованиям по уровню рисков. Жесткое требование банкиров заключается в том, чтобы застройщики участвовали в проектах собственными финансовыми средствами не менее, чем на 20-30%.

До нынешнего времени ситуация складывалась однобоко: застройщик не вкладывал практически никаких собственных средств, собирая деньги с дольщиков, а на более позднем этапе строительства кредитовался в банках. Получается, что в случае успеха прибыль получает девелопер, а в случае неудачи риски несут на себе дольщики и банки.

Если же девелопер будет финансировать ранний этап строительства за счет собственных средств, все участники процесса получат более справедливое распределение рисков. Прозвучало предложение также об использовании не получившей пока в России широкого применения схемы fee-development, когда банк выступает в роли не просто кредитора, а соинвестора проекта и, соответственно, претендует на часть прибыли (подробнее см. статью «Новая банковская услуга может спасти девелоперов»).

Другая важная причина, которая заставляет банкиров острожничать при рассмотрении заявок на кредиты – общая высокая задолженность предприятий стройкомплекса. Даже если полученные денежные средства будут целевым образом использоваться на завершение начатых проектов (а не на отдачу старых просроченных долгов), велик риск банкротства, скажем головной структуры холдинга. Тогда будут арестованы и активы дочерних компаний, в том числе используемые в качестве залога под выданный кредит. Опять, получается, банк несет дополнительные риски.

Третий немаловажный момент – банкиры весьма пессемистично смотрят на такие аргументы строителей, как вероятность роста цен на квартиры, рост объемов продаж, их возвращение на докризисный уровень. Доверия финансистов бизнес-планы, основанные на подобных доводах, не вызывают. Особенно, если маркетинговые иследования показывают, что схожие объекты продаются по заметно более низким ценам. Или не продаются вообще.

Выступая на круглом столе, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко сказал, что такое непонимание между финансовыми и строительными структурами возникло, на его взгляд, даже не во время последнего кризиса, а раньше. Еще в 2006 году девелоперы, риэлторы считали, что рост цен на жилье, особенно в Москве, не остановить никогда. «Цены на недвижимость, как мировая энтропия, не могут уменьшиться», – таков был их лозунг тех лет. А вот финансовые аналитики, специалисты по фондовому рынку, инвестбанкиры, страховщики, институциональные инвесторы уже тогда говорили о перегретости рынка недвижимости, предсказывали вероятную жесткую коррекцию цен и сомневались в целесообразности инвестиций в недвижимость по ценам 2007-2008 годов.

По мнению Репченко, это демонстрирует разный подход к пониманию рыночных процессов. Участники рынка недвижимости в основном ориентируются на текущие продажи, на ограниченность предложения, сложности строительства, эмпирическую оценку объема потенциального платежеспособного спроса. Финансисты чаще рассматривают положение на рынке недвижимости через призму макроэкономической ситуации, сравнивают уровень цен с городами в других странах, кореллируют ценовую динамику с сырьевыми и фондовыми рынками.

Кроме того, нужно сопоставлять (и на это обязательно обращают внимание финансисты) цены на жилье с доходами населения, от которых стоимость квадратного метра резко оторвалась. В большинстве стран нормой считается ситуация, при которой средняя стоимость квадратного метра соответствует среднему месячному доходу налогоплательщика. В России же эти показатели отличаются в разы. Например, в Москве средний уровень дохода составляет 30 000 рублей в месяц, тогда как стоимость метра, по данным www.irn.ru, находится на уровне 135 000 рублей (см. график стоимости квартир в Москве). Аналогичный, хотя, может быть, и не столь резкий разрыв наблюдается и в других регионах России.

Конечно, все участники обсуждения за круглым столом согласились, что любой достроенный объект лучше незавершенного. При сложившемся уровне цен почти каждый проект может быть рентабельным, за исключением начинавшихся до кризиса – большие затраты были понесены тогда, а продавать надо сейчас, по упавшим ценам.

Но в налаживании отношений с банками многое будет зависеть от самих застройщиков. Если девелоперы смогут выделить из своих активов отдельные площадки и проекты, эффективность которых будет подкреплена расчетами сегодняшнего дня, а не ожиданиями роста цен, и инвестировать в них часть собственных средств, то банки будут готовы такие проекты поддержать и профинансировать. В первую очередь для кредитования строительной отрасли банкам наиболее интересны масштабные проекты эконом-класса, их все видят наиболее реалистичными на сегодня. Даже пример Марфина показывает, что сегодня возможны очень быстрые продажи, если выставлена низкая цена. Однако, если застройщики (многие поступают именно так) будут продолжать придерживать активы в расчете на подъем рынка, то банки не хотят делить с ними риски.