Какова доля поселков с участками без подряда, готовых к строительству домов?

Степень готовности поселков Подмосковья к строительству жилья

Как отмечал Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», на рынке коттеджных поселков Подмосковья около трети реализуемых объектов на сегодняшний день полностью готовы (см. статью «Будет ли дефицит на загородном рынке Подмосковья?»). Причины заключаются в следующем: во-первых, строительство большинства загородных поселков, предусматривающих коттеджи и участки с подрядом, началось в докризисный период. А во-вторых, в условиях сниженного спроса срок экспозиции объектов заметно увеличился.

Совсем по-другому развивался рынок участков без подряда: объем предложения существенно возрос после осени 2008 года, когда спрос сместился из сегмента готового загородного жилья в пользу земли без подряда. Во многом именно поэтому доля поселков с участками без подряда, где строительство домов подходит к концу, на текущий момент невелика – не более 7%. Об этом свидетельствуют данные «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Согласно результатам мониторинга, в 69% объектов жилье уже возводится, а в 24% поселков строительство домов еще не начато.

Однако тот факт, что в поселке не ведется строительство жилья, не означает, что он не подготовлен к возведению домов. О степени готовности поселка к строительству жилья можно судить по следующим факторам. Во-первых, проведено или нет там межевание (т.е. определены ли границы и площадь каждого земельного участка, предлагающегося на продажу, получены ли кадастровые паспорта и свидетельства о собственности на каждый из них). Во-вторых, подведены или нет коммуникации к границе участков, и, в-третьих, построены ли дороги и внешнее ограждение поселка. Если все это есть в поселке, значит, застройщик подготовил его к тому, чтобы покупатели участков без подряда могли начать возведение жилья.

Анализ текущего состояния рынка участков без подряда Подмосковья с точки зрения готовности к строительству домов начнем с межевания. Так, доля объектов, в которых оно уже проведено, во 2 квартале 2010 года составляла около 91%. Столь высокий процент объясняется невозможностью поддерживать нормальные темпы продаж в поселке, если в нем не определены границы и площади участков, предлагающихся на реализацию. Выход на рынок с поселком на ранней стадии подготовки практикуют застройщики, которые спешат заявить о своем поселке потенциальным покупателям и начать рекламную кампанию, а параллельно проводить необходимые работы по межеванию и юридическому оформлению земельных участков.

Что касается обеспеченности поселков с участками без подряда коммуникациями, то лишь в 30% из них подвод коммуникаций был завершен на момент проведения исследования, а 65% объектов находились на стадии подведения коммуникаций. По мнению специалистов www.irn.ru, сравнительно небольшой процент, который приходится на объекты, обеспеченные коммуникациями, объясняется длительными сроками освоения поселков с участками без подряда.

В отличие от коттеджных поселков, где застройщики сами себе устанавливают сроки строительства, т.к. от этого зависят темпы продаж и уровень доходности проекта, в случае с поселками, предусматривающими участки без подряда, девелоперы не ограничивают покупателей временными рамками, в пределах которых нужно закончить стройку. Особенно сейчас, в посткризисный период, когда спрос на участки без подряда в основном формируют люди, для которых важна «рассрочка»: сначала вложить деньги в землю, затем, спустя какое-то время, приступить к строительству дома, когда позволят финансовые возможности.

Ограничение по срокам возведения домов со стороны застройщиков приведет к потере значительной доли покупателей. Именно поэтому период, в течение которого застраиваются поселки с участками без подряда, растягивается на годы. Причем в большинстве случаев первые дома начинают возводиться не раньше, чем через год после открытия продаж участков в поселке. Вот почему у застройщика есть время на подведение коммуникаций: примерно год с момента начала продаж до момента строительства первых домов.

Кроме того, деньги, вырученные от продажи участков, девелоперы используют в том числе для оплаты и подведения коммуникаций, а также для строительства внутрипоселковых дорог, внешнего ограждения, здания администрации и т.п. Этим обусловлена высокая доля поселков с участками без подряда, где на момент активных продаж подвод коммуникаций еще не завершен.

Что касается внутрипоселковых дорог, то в идеале их нужно строить после завершения строительства домов. Так обычно и поступают в коттеджных поселках. Однако специфика рынка участков без подряда такова, что возведение домов в поселке может растянуться на годы. Поэтому некоторые девелоперы строят дороги практически сразу, в первый год реализации поселка, а некоторые приступают к этому на заключительном этапе продаж участков, когда часть поселка уже застроена домами. Вот почему доли поселков со строящимися и уже готовыми дорогами соизмеримы: во 2 квартале 2010 года это соотношение составило 47% против 49%, соответственно.

Более подробная информация о степени готовности каждого поселка с участками без подряда, предлагающегося на продажу в Подмосковье во 2 квартале 2010 года, содержится в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», завершенном специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в июле 2010 года.