Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион

На вчерашнем аукционе в Центральном Доме журналиста в Москве не было важных экспертов-искусствоведов и ценителей-коллекционеров. Не было и стартовых цен в тысячи и десятки тысяч долларов. На открытом аукционе элитной недвижимости, организованном Penny Lane Realty и Аукционным домом LЕCОRT, торги начинались только с сотен тысяч и миллионов.

Главная значимость этого аукциона в том, что он должен дать хоть какие-то реальные ориентиры по рыночной стоимости объектов высшего класса, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». На рынке есть четкие показатели цен на дешевые новостройки эконом-класса (70 000-90 000 руб за метр), на панельное жилье вторичного рынка и несколько более дорогого сегмента первичного (100 000-150 000 руб.). Но когда дело доходит до премиум-сегмента, а порой даже до просто бизнес-класса, то разброс цен становится слишком велик для определения каких-либо параметров.

«Шаг Penny Lane Realty абсолютно своевремен, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – И с покупателями, и с продавцами приходится очень много дискутировать при определении цены на дорогие объекты. А Penny Lane Realty сделала попытку найти ориентиры». Продавцы пытаются удерживать докризисные цены, мотивируя это уникальностью объекта, а покупатели часто убеждены, что после кризиса все должно стоить чуть ли не в разы дешевле. Нужно искать реперные точки компромисса, точки отсчета.

В конце концов, именно аукционы типа Sotheby's и Christie's определяют рыночную стоимость произведений искусства разных мастеров, задают тон, иногда на годы. Поэтому и на уровень сделок московского открытого аукциона (всего на нем торговались 32 лота) какое-то время рынок сможет ориентироваться.

На самом деле с количеством лотов произошла некоторая путаница: сначала на сайте Penny Lane Realty их было заявлено всего 27, потом выяснилось, что из 11 загородных домов, выставленных на аукцион, четыре были проданы еще до аукциона за неделю с участием Penny Lane Realty. Еще один дом был реализован продавцом самостоятельно. К этим объектам приценивались, но покупатели не торопились с заключением сделки. «По всей видимости, покупатели, не желающие вступать в торги с новыми заинтерессантами, приняли решение не тормозить с покупкой и не рисковать, – прокомментировал Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. – И я могу их понять. Это вопрос обустройства семейного гнездышка, и упустить хороший шанс никому не хочется».

Но зато в последние ночи перед аукционом сотрудники Penny Lane Realty не знали покоя, добавляя новые и новые лоты, выставленные в последний момент. В результате в папке заявок оказалось 33 лота, но лот номер один сразу оказался снят с аукциона как проданный до его начала (пентхаус на Шаболовке, 23, комплекс «Созвездие Капитал-1»). Его стартовая цена была обозначена как $2,765 млн.

Торговая сессия проводилась как по английскому методу «на повышение», так и по голландскому – «на понижение», в зависимости от лота. В результате из 32 лотов куплено было семь объектов. Четыре – в ходе торгов на повышение (выставлялся 21 объект, три – на понижение (22 объекта).

До аукциона Георгий Дзагуров говорил, что не ожидает реализации даже половины выставляемых лотов. «Если мы реализуем хотя бы 20% предлагаемых объектов, я буду считать такой результат успехом», – сказал он накануне торгов. Именно такой результат и оказался. «Мы знали, что два покупателя шли с целью забрать конкретные приглянувшиеся им объекты, – признался он на брифинге по окончании действа. – Они это сделали. Остальные сделки мы не предвидели».

Правда, в успешный сценарий вкралась ложка дегтя: по словам Дзагурова, после окончания аукциона один продавец отказался подписывать документы, так как, по его мнению, окончательная цена оказалась слишкой маленькой (торговля шла на понижение). Но Дзагуров заверил присутствующих, что нижний предел цены был заранее обговорен, и он уверен, что сделка все же состоится.

Среди успешных приобретений можно выделить дом площадью 316 кв. м на участке 14 соток в лесу по Киевскому шоссе (15 км от МКАД), судя по фотографии, не до конца отделанный. Со стартовой цены в $600 000 приобретшая его дама доторговалась до $850 000 в упорной борьбе с еще одним претендентом (при начальном шаге аукциона в $10 000). А самый большой подъем цены получился при торговле за дом площадью 1114 кв. м. на Николиной горе с участком в 43,8 сотки. Со старта в $3 млн он ушел за $3,8 млн, причем на сумме в $3,7 млн торговля была приостановлена представителем отсутствующего в зале покупателя, который запрашивал инструкции по телефону и после их получения назвал победную цифру.

Penny Lane Realty намерен дальше вести постоянную работу по организации аукционов (следующий намечен ориентировочно на 20 сентября, третий – до конца года). В компании уверены, что аукцион – реальный инструмент продаж, если им правильно пользоваться. «В сложившихся экономических условиях я убежден, что аукцион – это единственный инструмент, позволяющий как продавцу, так и покупателю установить реальную рыночную цену, – добавляет генеральный директор Аукционного Дома LECORT Игорь Рогулин. – Я уверен, что за этим инструментом будущее».

Есть и другой важный момент, который следует рассматривать с точки зрения значимости этого события для рынка. В бизнес-классе, да и в элитном сегменте рынка дефицита предложений не было и нет, считают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (см. статью «Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья». Когда Москва стала строить 4-5 млн кв. м жилья в года (2001-2003 г.), то его структура определилась так: 30% социального жилья, 50% коммерческого эконом-класса и 20% бизнес- и элитного класса. А перед кризисом примерно 70% составляло социальное жилье эконом-класса, а оставшиеся 30% занимали бизнес- и премиум-класс. Предложения в последних сегментах постоянно обновлялись, и недостатка в них не было (подробнее – см. статью «Объемы строительства жилья: разговоры о дефиците – лукавство»).

Рассуждая об эконом-классе, можно четко говорить, что ниже цены не опустятся. Нижнюю планку удерживают сразу два фактора: дефицит предложения и себестоимость строительства и земли. А вот в верхних сегментах этих сдерживающих ограничителей нет. При конечной цене продажи в $25 000 за метр не стоит рассуждать о влиянии на нее стоимости строительно-монтажных работ в $1500-2000 за метр. Прежних «шальных» докризисных денег на рынке тоже давно нет. Поэтому все как раз шло к тому, что дорогое жилье должно было упасть в цене намного больше в процентном отношении, чем дешевое. (см. статьи «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза» и «Цены на недвижимость ждет «болтанка»). Но так ли это в реальности – сказать трудно из-за отсутствия достоверной статистики по сделкам.

По крайней мере, доступная информация о продажах показывает, что лучше всего на рынке бизнес- и элитных новостроек расходятся квартиры небольшой площади по умеренной цене. Лидеры продаж – объекты в 50-100 кв. м на невысоких этажах по цене $7000-12 000 за метр. А вот квартиры по цене $15 000-20 000 за метр и площадью в районе 200 кв. м пользуются значительно меньшей популярностью.

Но реально показать положение дел на рынке, дать хоть какие-то ориентиры, конечно, мог только аукцион. Здесь все прозрачно: вот объект, вот стартовая цена, вот конечная.

Расширенную версию с подробным анализом итогов торгов на открытом аукционе недвижимости читайте на www.irn.ru завтра, 22 июля.

Таблица 1
Диапазон цен 1 кв. м в квартирах высокого класса, выставленных на продажу по районам по состоянию на 30.06.2010 г. (по данным Penny Lane Realty)

Таблица 2
Продажи в некоторых комплексах высокого класса (по данным компании TWEED)