Хорошие отношения с властями – главный критерий при выборе региона для инвестиций

Межрегиональное сотрудничество между Москвой и другими городами РФ в сфере строительства стартовало в 2002 году с застройки в Тамбове. СУ-155 возвело здесь микрорайон «Московский». С тех пор такое название получили еще несколько объектов, построенных столичными компаниями в Ярославле, Белгороде, Иванове, Улан-Баторе и др. Сейчас московские застройщики работают более чем в 60 городах России.

Инвестиционная привлекательность отдельных регионов не вызывает сомнений: это города ЮФО – Сочи, Краснодар, Волгоград. Активные по спросу и инфраструктуре города-миллионники Екатеринбург, Казань и т.д. Социальную миссию в развитии городов и загрузку собственных мощностей видят столичные компании, участвующие в федеральной правительственной программе межрегионального строительства. «Самостоятельные» московские девелоперы выбирают наиболее перспективные регионы с высоким уровнем доходов населения и высоким спросом на жилье. Об особенностях регионального строительства, инвестиционной привлекательности различных регионов и о восстановлении после кризиса читайте в обзоре аналитического центра ИРН. 

Чуть лучше, чем в Африке
Если в столице почти невозможно получить крупную площадь под застройку, высока конкуренция, то в регионах таких сложностей вроде бы должно быть меньше. Но нет. Здесь везде свои особенности, и не повсюду московских коллег ждут с распростертыми объятьями. Административные препоны, длительный процесс согласований порой не меньше затрудняют начало строительства и снижают инвестиционную привлекательность проектов.

В конце прошлого года Всемирный Банк опубликовал рейтинг стран, в которых проще всего получить разрешение на строительство. Россия заняла «почетное» предпоследнее место – 182 из 183 возможных, обогнав лишь африканское государство Эритрею. По недавним подсчетам премьера РФ Владимира Путина, затраты российских застройщиков на согласование разрешительных процедур в 40 раз выше, чем в странах Евросоюза. Сроки утверждения  документов также очень длинные. Кроме того документацию приходится по несколько раз переоформлять из-за возникающих неточностей и ошибок. Местные игроки, эффективно взаимодействующие с властью региона, представляют для столичных застройщиков сложных конкурентов. Подчас компании предлагаются непривлекательные площадки, требующие серьезных вложений в инфраструктуру. Или вовсе не предлагаются, а продаются местной администрацией «втихую». С этим еще предстоит разбираться федеральным властям. Стоит вспомнить недавний «разбор полетов» на заседании правительственной комиссии по региональному развитию в Волгограде, когда премьер лично ругал мэра города Романа Гребенникова за то, что многие участки земли уходят «по левым схемам» без проведения аукционов.

Однако в ряде регионов, несомненно, отношение местной администрации к пришлым игрокам более позитивное. В холдинге МГСН отмечают заинтересованность властей Воронежа именно в московских застройщиках. Кроме того, региональные отделения банков также лояльны проектам столичных девелоперов. «Например, ЖК «Челюскинцев, 101», первая очередь которого сдана в июне 2010 г., строился при финансовой поддержке Центрально-Черноземного Банка Сбербанка РФ, – рассказывает Елена Максименкова, заместитель генерального директора ИК МГСН. – Сейчас квартиру в ЖК можно приобрести с помощью нескольких видов кредитных программ этого банка».

В концерне ЮИТ говорят, что одним из ключевых факторов, способствовавших тому, что были открыты  дочерние компании в Казани, Ростове и Екатеринбурге, послужила готовность местных властей к диалогу с инвестором.

В Нижегородской области также повысилась лояльность со стороны администрации к  московским строителям. В «НДВ-Недвижимости» считают, что с приходом на пост губернатора Валерия Шанцева столичным застройщикам был дан «зеленый свет». 


Самара, Ростов
Московская экспансия в регионы благотворно влияет на экономику городов, ведь крупные столичные застройщики создают на местах ДСК, возрождают отраслевые предприятия, внедряют передовые технологии и т.д.

ЗАО «Патриот» – дочерняя компания ЗАО «Интеко» реализует в Самаре крупный инвестиционный проект: строительство домостроительного комбината, мощностью 150 тыс. кв.м. жилья в год. Продукция, выпускаемая комбинатом, пойдет на строительство современных жилых районов. Весной этого года такое же соглашение было подписано с администрацией Краснодарского края. Здесь в течение шести лет будет построен ДСК и жилой район в Прикубанском округе Краснодара.

В Ростове-на-Дону «Патриот» возводит ЖК «Западные ворота». Новый жилой район имеет концепцию «город в городе», внутри которого находится все необходимое для жителей: школы, детсады, поликлиники, ТЦ, ТРЦ, предприятия бытового обслуживания и т.д. Срок реализации проекта – до 2015 года. Дома в этом жилом районе выпускаются на реконструированном компанией ростовском комбинате крупнопанельного домостроения (ЗАО «ККПД»). Это панельные дома новой серии «Р-н-Д» высотой от 15 до 19 этажей, шагом несущих стен 4,2 м, высотой потолков 3 метра. Площадь квартир варьируется от 26,5 до 128 кв.м. На верхних уровнях ЖК также разместятся пентхаусы площадью от 120 до 181 кв.м.

В компании «Интеко» считают, что Ростов-на-Дону имеет все предпосылки для того, чтобы стать новым центом экономического роста в России. 

Здесь же возводит свои объекты и дочерняя структура концерна ЮИТ – ЮИТ ДОН. Весной этого года компания ввела в эксплуатацию два ЖК комфорт-класса «Аэлита» и «Западная звезда». Первый – 18-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными офисными помещениями, паркингом и подземной автостоянкой. Комплекс рассчитан на 96 квартир площадью от 41 до 91 кв. м. Площадь 17-этажного трехсекционного дома «Западная звезда» – 27 730 кв. м, из них 19 700 кв. м приходится на жилые помещения. Дом рассчитан на 320 квартир от одной до трех комнат площадью от 37 до 99 кв. м.

Останавливаться на достигнутом компания не собирается. В начале этого года на пресс-конференции генеральный директор ЮИТ ДОНа Андрей Шумеев говорил о том, что к 2012 году компания планирует выйти на объем строительства в 3 объекта в год. Кроме того, в планах компании в течение 3-4 лет занять долю в 5% от всего строительного рынка Ростова.

Казань, Екатеринбург
Строит концерн также в Казани и Екатеринбурге. В Казани работает филиал концерна ЗАО «ЮИТ Лентек». В конце прошлого года была введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «Современник». Он состоит из пяти домов разной этажности от девяти до двадцати пяти этажей и трех отдельно стоящих паркингов.

Площадь квартир – от 40,5 до 118,2 кв.м. В ЖК также расположатся офисные помещения. Технологию строительства домов застройщик называет энергосберегающей и уникальной для Казани: возводится монолитный каркас, стены заполняются стеновыми панелями, с внешней стороны на панель накладывается утеплитель, сверху штукатурка. Дома оснащены современной системой механической вентиляции с оконными приточными клапанами. Кроме того здесь впервые среди новостроек города применено бесшовное раздвижное балконное остекление.

Еще один регион, освоенный концерном – Екатеринбург. Здесь работает филиал  ЗАО «ЮИТ Уралстрой», который реализует следующие объекты: 16-23 этажный ЖК «Великолепная восьмерка», 8-10 этажный жилой дом «Юстас». В проекте строительство ЖК «Вилонова», объект по адресу Электриков, 24-26.

Квартиры во всех ЖК концерна «ЮИТ ДОМ» можно приобрести с полной или предремонтной отделкой (а также и без отделки, конечно). Цены на квартиры колеблются в зависимости от региона и многих других факторов (местоположение, класс, высота этажа) от 40 до 180 тыс. руб. за кв.м.

Продолжая тему застройки в Екатеринбурге, стоит вспомнить о крупнейшем строительном проекте в России и Европе, который реализует там УК «Ренова-СтройГруп» – проект «Академический». Он предполагает возведение нового жилого района на юго-западе Екатеринбурга. Здесь будут проживать около 325 000 человек. Строительство будет осуществляться до 2025 года на площади 1300 Га. В районе планируется построить более 13 млн. кв.м. недвижимости, из них 9 млн. кв.м. жилья и 4,2 млн. кв.м. социальных и коммерческих объектов, среди которых офисы, образовательные, медицинские учреждения, спортивные и культурно-досуговые центры.

Екатеринбург – «третья столица РФ» – занимает третье место в стране по большинству экономических и политических показателей. Поэтому инвестиционная привлекательность этого региона для застройщиков не вызывает сомнений.

Юг, Приволжье, Центр
Обходит Екатеринбург по инвестиционной привлекательности лишь юг России. Сочи, Краснодар, Волгоград и другие города ЮФО названы столичными застройщиками как наиболее перспективные для освоения. «Мы осознанно еще до кризиса выбрали региональное направление развития, определив наиболее интересный для нас регион – Краснодарский край, в первую очередь массовое жилье в Краснодаре, а также сферу курортной недвижимости на черноморском побережье, – рассказывает о планах компании Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер». – Краснодарский край обладает серьезным потенциалом по многим причинам: структура и темпы роста региональной экономики, географическое положение, устойчивый платежеспособный спрос, масштабные инфраструктурные проекты и т.д.»

Регионы ЮФО активно развивались еще до кризиса, кроме того, мощную поддержку оказывают им государственные инвестиции, в первую очередь, олимпийские. В курортной «столице» России – городе Сочи даже в кризис цены значительно не снижались. «Недвижимость в Сочи в этот период  оставалась переоцененной. Это общепризнанный спекулятивный пузырь, который искусственно поддерживается инвестициями в олимпийскую стройку, и неминуемо сдуется после Олимпиады», – считает Игорь Лебедев, аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити XXI век». «Подводным камнем» для инвесторов в этом регионе Владимир Трибрат считает перенасыщенность Сочи уже реализуемыми проектами – сегодня это более 100 жилых домов, выставленных на продажу и до сих пор не проданных.

В Сочи работают 64 московские строительные компании, среди которых ОАО «СТ Групп-Регион», MR-group,  ЗАО «Снегири Девелопмент» и др. 

Инвестиционно-привлекательными для компании «Пересвет-Регион» оказались города Приволжского ФО – Саратов и Нижний Новгород. 

ЖК «Изумрудный» в Саратове строится по принципу «город в городе», его общая площадь – 450 000 кв.м. Здесь будут возведены 20 домов разной этажности и уровня комфортности, объекты необходимой для ЖК инфраструктуры. Застройщик планирует сделать квартиры в монолитных домах эконом-класса компактными и доступными: однокомнатные – от 44 кв.м., двухкомнатные – от 62 кв.м.

ЖК бизнес-класса «Пушкинский» в Нижнем Новгороде – это три двусекционных монолитно-кирпичных дома от 5 до 18 этажей, площадь квартир от 45 до 116 кв.м. Сдача дома планируется в следующем году. 

Города Центрального ФО осваивает ИК МГСН. Елена Максименкова, зам.гендиректора компании считает, что строительство в Ярославле активизировалось в связи с предстоящим празднованием 1000-летия города. Наряду с ИК МГСН, сегодня здесь присутствуют крупные  московские застройщики «Ренова», ПИК  др.

В Воронеже ИК МГСН возводит ЖК «Челюскинцев, 101» – три монолитно-каркасных 17-этажных корпуса.

В другом городе ЦФО – Белгороде уже с 2001 года строит московская компания «Авгур Эстейт». Столичный застройщик – участник межрегиональной программы правительства Москвы в сфере строительства. Сейчас в Белгороде проектируется последняя, 3-я очередь ЖК «Славянский». В планах «Авгур Эстейт» строительство крупного жилого района бизнес-класса «Дубовое».

От Москвы до самых до окраин: статистика 
В прошлом году на реализацию жилищных программ в регионах государством было выделено 500 млрд. рублей. На эту сумму построили 59,8 млн. кв.м. жилья. Разделив объемы введенной недвижимости на количество жителей в городах-миллионниках, АКГ «ФинЭкспертиза» рассчитала, сколько кв.м. было возведено в расчете на одного жителя. (Напомним, что для нормальной обеспеченности граждан жильем по правительственной стратегии РФ необходимо строить не менее 1 кв.м. в расчете на одного человека в год).

На первом месте по обеспеченности жильем оказался Ростов-на-Дону – 0,8 кв.м. введенной жилой недвижимости. На втором месте стоит Волгоград – 0,7 кв.м. на человека. Хуже всего обеспечены квадратными метрами жители столицы и Омска: 0,28 кв.м. и 0,33 кв.м. соответственно.

Кстати, в Омске реализуется крупный проект холдинга «Миэль» – жилой район «Авангард» с общей площадью 1,1 млн кв.м. Жилье здесь будет «доступное и комфортное». Застройщик выбрал именно Омск, исходя из предпочтений потенциальной целевой аудитории – уезжающих после выхода на пенсию из районов Крайнего Севера и Сибири. Нефтяники и представители других профессий желают перебраться в места более теплые. Однако резкое изменение климата (при переезде в Краснодарский край, например) может плохо сказаться на здоровье, поэтому многие переезжают именно в Омск.

Доступность жилья в анализируемых «ФинЭкспертизой» городах была рассчитана, исходя из объема введенных кв.м., средней стоимости и средней зарплатой в городе. Оказалось, что в среднем по России с одной зарплаты человек может купить себе 0,3 кв.м. жилья. Исключение составили Москва и Санкт-Петербург, где, несмотря на достойный уровень доходов, стоимость кв.м. наивысшая в России. С одной зарплаты среднестатистический житель столицы сможет купить всего лишь 0,18 кв.м. жилья. В Петербурге – 0,25 кв.м. Наивысшая доступность покупки недвижимости – у жителей Казани (0,42 кв.м.)

По данным фонда «Институт экономики города» (отчет «Исследование рынка жилья и доступности жилья для населения в россии и разработка подходов к повышению доступности жилья» подготовленный Фондом «Институт экономики города» для Высшей школы экономики в 2009 г. ), жилищный рынок Казани относится к наиболее благополучным среди регионов РФ. Республика Татарстан – нефтедобывающий регион, с высокой степенью рыночной активности, с «золотым» сочетанием высокой доступности и предложения на рынке недвижимости. К таким же благополучным рынкам относятся Башкортостан, Тюменская область, Ненецкий АО, а так же Белгородская и Калининградская области.

К инвестиционно-привлекательным регионам эксперты относят Краснодарский край, Чувашскую республику, Москву, Санкт-Петербург, Нижегородскую и Новосибирскую области. А также перспективные Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский автономные округа и Астраханскую область.

Средними по показателям доступности, потребности и предложения жилья являются рынки центральных регионов: Вологодской, Оренбургской, Орловской, Пензенской, Ростовской, Рязанской, Самарской, Саратовской, Тюменской областей.

«Застой» наблюдается на рынках Тверской, Псковской областей, Северной Осетии-Алании, Курской и Смоленской областей. Здесь низкая активность строительства и относительная насыщенность спроса при низких доходах населения может негативно сказаться на экономике регионов.

Среди «депрессивных» можно назвать республики Алтай и Тыва, регионы Северного Кавказа и Дальнего Востока, в которых  высокая потребность в жилье не реализуется из-за низкой платежеспособности населения и других факторов.

Особенности строительства в регионах
К «другим факторам» в различных регионах относятся административные барьеры, миграционный отток, медленное восстановление экономики после кризиса, особенности местного спроса и т.д. Все эти факторы нужно изучать до реализации проектов. Например, в Краснодарском крае, по словам Владимира Трибрата (ГК «Пионер»), потребительские предпочтения при выборе недвижимости очень часто отличаются от столичных: «Квартиры больших площадей (в частности, пентхаусы) не могут конкурировать по цене с домовладениями ИЖС, которые в регионе более популярны. Или, к примеру, за такие понятные элементы комфорта, как панорамное остекление, спуск на лифте в подземный паркинг и огороженная территория, местные покупатели не всегда готовы доплачивать».

 «Среди важных особенностей каждого региона можно назвать взаимодействие с местными властями (например, различаются позиции по поводу социальной инфраструктуры, по-разному местные власти и главный архитектор города видят архитектурный облик города), специфику согласования документации и взаимоотношения с банками (даже разные региональные отделения Сбербанка по-разному подходят к работе с девелоперами в зависимости от региона). Легче там, где удается найти общий язык и выполнять требования местных властей. Все зависит не от региона, а от сложившихся взаимоотношений», – дополняет эксперт.

На региональный рынок кризис повлиял в большей степени, чем на рынки Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи. В сложный период столичные застройщики стремились притормозить развитие региональных объектов, так как в приоритете у них были стройки в Москве. Восстановление работ, незначительное повышение цен и медленный подъем спроса начали происходить в начале этого года. Стимуляцией спроса озаботилось государство, введя специальные ипотечные программы с помощью АИЖК, ведь в регионах до 50% сделок совершается с помощью ипотеки. По предположению Николая Климова, заместителя генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион», в регионах в ближайшее время быстрее всего будут развиваться быстровозводимые недорогие, но качественные проекты, спрос на которые не снизился из-за финансового кризиса.

 

Примеры строящихся объектов московских компаний в регионах

 

 

 

 

* – указана жилая площадь объекта