Настоящий комфорт для покупателя

В начале 90-х годов – с развитием в Москве монолитного домостроения, в нашу жизнь прочно вошло понятие «жилье бизнес-класса». Когда стандарты более-менее сформировались, возник и «псевдо-бизнес» – дома и ЖК, которые до настоящего «бизнеса» не дотягивали, но «экономом» тоже не являлись, так как в общественном сознании «эконом» – это стандартная массовая «панель». Впрочем, застройщики упорно позиционировали их как «бизнес» – чтобы не снижать цены. Объекты «между бизнесом и экономом» строятся и сейчас, но показательно, что зачастую их создатели уже не хотят причислять их ни к одной, ни к другой категории. Для этой «прослойки» явно просится какое-то новое определение и участники рынка все чаще  используют термин «комфорт-класс».

Первая ласточка
Приведем один исторический пример. В начале нулевых на юго-западе Москвы начал строиться ЖК «Квартал на Ленинском». Его концепция заключалась в том, чтобы объединить на одной территории людей из различных социальных слоев. По мнению Олега Гребенкина, который возглавлял в то время возводившую микрорайон компанию «Квартал», «богатые» и «бедные» должны жить на одном пространстве в пропорции примерно 50:50.

Состоит ЖК из двух зон: в одной возведены монолитно-кирпичные дома для очень состоятельных людей, а вокруг – несколько типовых зданий, предназначенных для среднего класса и для социальных переселенцев из пятиэтажек по принципу: одна секция – для первых, другая – для вторых. Соседство, прямо скажем, нестандартное. Когда комплекс был сдан, девелопер создал единый коммерческий ДЕЗ «Кварт-сервис» по обслуживанию элитных домов и секций для среднего класса (секции для «переселенцев» находятся в ведении муниципальных ДЕЗов). Все необходимые сервисы – вооруженная охрана, служба эксплуатации инженерных систем, которая помогала бы решать также и квартирные проблемы (если что-то, например, сломалось), службы коменданта и эксплуатации лифтов, трехразовая уборка мест общего пользования, уборка внешней территории, а также все коммунальные услуги (кроме электроэнергии) «уместились» в $1,11 с квадратного метра в месяц (на тот момент доллар стоил 30 руб.).

«Государство, если я не ошибаюсь, муниципальным ДЕЗам за квадратный метр платит порядка 22 руб. Замените вооруженную охрану на консьержку, трехразовую уборку переведите на одноразовую – и цены должны совпасть. Отсюда потрясающий вывод, что, оказывается, государство оплачивает обслуживание пятиэтажек уже по уровню 3–4-звездочного отеля. То есть оно давно уже переплачивает. Можно платить и дальше, но посмотрите на наш дом – цветы, чистота, асфальт, плитка... А в обычных домах?» – рассуждал в интервью Олег Гребенкин («Ведомости» от 22.09.2003).

В итоге в «Квартале на Ленинском» с жильцов элитного дома стали взимать плату в размере $1,11 за 1 кв. м, а с жильцов дома для среднего класса – $0,85 за квадратный метр. Как объяснял Гребенкин, шло своего рода скрытое поддотирование самыми обеспеченными – менее обеспеченных.

«Вылететь из класса»
Мы привели этот пример по одной простой причине: нам кажется, что в данном проекте была реализована одна из первых моделей «комфорт-класса». С одной стороны – жилье типовое. Но с другой – расположение в одном из наиболее привлекательных мест столицы в соседстве с домами высокого класса и коммунальное обслуживание на уровне выше среднего. В целом «комфорт-класс» можно определить как доступное жилье улучшенного качества. Доступное  – в сравнении с «бизнесом», т.е. близкое по ценам к эконому. Это ключевой момент и в этом – главное отличие данного класса от «недоделанного бизнеса».

Как считают специалисты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», признаком «псевдо-бизнеса» являются явные недостатки объекта в сочетании с желанием их создателей продавать «задорого». Эксперты, которых мы попросили назвать примеры подобных комплексов, не  стали этого делать, хотя практически все подтверждают их существование. Среди наиболее распространенных «минусов», которые мешают отнести проект к полноценныму «бизнес-классу», – в первую очередь недостатки местоположения, например, жилой комплекс расположен рядом с промзоной, говорит директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. Или он расположен в районе, где инфраструктура фактически не развита, по крайней мере не соответствует уровню новостройки, позиционируемой как бизнес-класс, а близость природы – вымышленная,  например, на северо-востоке Москвы, добавляет руководитель агентства маркетинга и PR «Красное Слово» Вадим Горжанкин. Директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина называет также в числе подобных «минусов» отсутствие придомовой территории и недостаточное количество машиномест, а Ирина Кирсанова добавляет, что «не так страшна скромная внешняя отделка, как большое количество квартир на этаже при небольшом количестве лифтов, допустим, 8 квартир на каждом этаже, и всего 2 лифта, отсутствие паркинга или низкие потолки».

По словам руководителя отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Игоря Лебедева, в компании используют такую градацию: «Бизнес-класс должен соответствовать хотя бы одному из следующих параметров – квартира, дом, придомовая территория, район, экология. Соответственно, в целом любой объект оценивается по шкале соответствия требованиям бизнес-класса, и по нему выводится суждение – «бизнес-класс на троечку», «твердая пятерка» и т. п. Если ни в один из критериев объект не укладывается, он относится к эконом-классу».

Новая формация
Появление жилья «комфорт-класса» можно отнести к положительным последствиям кризиса. То, что мы вкладываем в это понятие, также не соответствует «классическому бизнес-классу» по каким-то отдельным параметрам, но это уже не ошибка или недоработка, а осознанное решение создателей. Такие проекты уже не претендует на «бизнес-класс», а преподносятся как доступное жилье с улучшенными характеристиками. Создатели проектов не ограничиваются одним лишь позиционированием –они устанавливают цены, которые делают их предложения конкурентноспособными.  От эконома их отличает более высокое качество, а по отношению к бизнесу у них все чуть-чуть скромнее, в том числе – стоимость квадратного метра, а главное отличие – более разумные площади и планировки квартир (соответственно, более приемлемая общая стоимость).

То есть, улучшается главная классическая характеристика любого товара: соотношение цена–качество. 

Участники рынка подтверждают эту тенденцию. «Совершенно очевидно, что между эконом-классом – это все панельное домостроение (П-44Т, КОПЭ) и бизнес-классом (индивидуальная архитектурная концепция, качественная инженерия и остекление, подземный паркинг, охраняемая огороженная территория и т.д.) присутствует комфорт-класс», –  считает директор по маркетингу ГК «Пионер» Владимир Трибрат.

«К эконому относят и  «хрущевки», и новые монолитные дома, хотя разница между ними по качеству и комфорту огромная. Именно новые монолитные дома я бы и отнес к некоей прослойке между экономом и бизнесом», – конкретизирует директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Развивая мысль о «комфорт-классе», Юлия Гераськина уточняет: «Недостаточное количество машиномест, отсутствие придомовой территории не позволяют такие дома отнести к классу «бизнес». Однако качество проживания в них значительно выше, нежели в домах «эконом-класса». Соответственно квартиры в таких домах стоят несколько дороже. Средняя цена квадратного метра составляет 100 – 120 тысяч рублей».

Вадим Горжанкин отмечает, что подобная категория жилья сложилась уже после кризиса и во многом – в результате него. «Это обычно довольно большие проекты, с хорошей будущей собственной инфраструктурой в виде магазинов и тому подобного, с хорошими же панорамными видами. Особенность таких проектов – в достаточно умеренной величине квартир, что делает бюджет покупки приемлемым и сопоставимым зачастую с серийными новостройками Москвы», – добавляет Горжанкин.

Комфортные примеры
Не все участники рынка склонны вводить в оборот новые термины. «Если это проект бизнес-класса, который соответствует всем критерием данного сегмента, но расположен на окраине – на юге или юго-востоке города, например, как наш проект «Дом на Новокузьминской» – он позиционируется как бизнес-класс, но цена за 1 кв.м. там ниже, чем в подобных проектах в более престижных районах и ближе к центру, например в ЖК «Петровский Парк» вблизи метро Динамо», – объясняет  Ирина Кирсанова. Эксперт рассказала, что в «Доме на Новокузьминской» (уже продан) и площади квартир были более скромные и разумные, чем в среднем в «бизнесе» – от 47 до 117,8 кв.м, представлены 1-3-комнатные квартиры и нет пентхаусов, в то время как в «Петровском Парке» (реализуется сейчас) – от 50 до 247,9 кв.м., от 1 до 6 комнат свободной планировки, а на верхних этажах предусмотрены пентахаусы с панорамным видом. 

«Классификация жилья, существующая на сегодняшний день, достаточно точно определяет основные критерии отнесения тех или иных объектов к различным классам. Хотя справедливости ради стоит заметить, что нет ничего неизменного, и с течением времени, появлением новых тенденций в строительстве, развитием рынка недвижимости будут происходить какие-то изменения и в этом вопросе», – полагает Александр Зиминский.

Действительно, классификация – это не главное, важнее качество и справедливое ценообразование. Но не стоит думать, что существующая градация адекватно отражает реалии и не нуждается в корректировке. Иногда для того, чтобы внести ясность, сначала нужно усложнить.

Зачастую создателям нестандартных жилых проектов, которые находятся между классами, необходимо отстроиться от «эконом-класса» и объяснить разницу покупателям. Гораздо легче это делать, если унифицировать понятия. ГК «Пионер» одна из первых начала строить в Москве подобные проекты (сейчас это ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово, в ближайших планах – ЖК в московском районе Текстильщики) и определила их как «комфорт-класс». В компании обязательными характеристиками «комфорт-класса» считают следующие:  на уровне района – хорошая транспортная доступность и близость к метро, благополучная экология и наличие парков и скверов, развитая инфраструктура в районе расположения объекта; на уровне дома – индивидуальная архитектура (как минимум цветовая гамма), подземный паркинг с достаточным числом машиномест, благоустроенная придомовая территория (пусть и не огороженная), повышенное качество отделки и обустройства зон общественного пользования; на уровне квартиры – оптимальные для жизни планировочные решения, наличие двух  санузлов во всех квартирах кроме однокомнатных.

Одно из двух – либо пример застройщика оказался заразителен, либо «идеи витают в воздухе», но сейчас определением  «комфорт-класс» пользуются многие игроки рынка. А те, кто не пользуются, уже хорошо понимают, о чем речь и определяют подобные  проекты.

Юлия Гераськина относит к этой категории ЖК «Борисовские пруды», ЖК «Лазаревское» и  ЖК «Царицыно».  «Хотя это («Царицыно») и монолит с заявленной развитой инфраструктурой, но продается по цене от 78 000 рублей за кв.м (с момента общения с экспертом цена на объекте повысилась - прим. www.irn.ru), что явно не соответствует бизнес классу, и по цене даже ниже, чем некоторые проекты эконом», – говорит Ирина Кирсанова. Вадим Горжанкин считает примером «комфорт-класса» ЖК «Богородский» близ Открытого шоссе. «Хотя классифицировать иногда очень сложно, – рассуждает Горжанкин, – например, в «Алексеево» мы имеем дело с серийными домами, но расположенными в двух шагах от метро, в двух шагах от леса в Сокольниках и в окружении сложившееся в советское время социальной инфраструктуры. Именно поэтому проект стал столь популярным. Проект ПИК на улице Красного Маяка – типичный эконом по сути, но вполне отвечает параметрам бизнес-класса по месту. А вот проект той же группы ПИК на Виноградова – это типичный бизнес, хотя и находящийся в отдаленном районе Москвы, по данному критерию сопоставимой с новостройками на улице Красного Маяка».

Специалистам АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» представляется, что к «комфорт-классу» можно отнести как монолитное жилье с перечисленными выше характеристиками, так и панельное – с  исключительно удачной локацией, как, например, упомянутый проект Пика на ул. Красного Маяка. Предлагаем сравнить цены на наиболее заметные объекты «комфорт-класса» столицы, которые мы выявили.

Объекты «комфорт-класса» в Москве

Как видим, большинство перечисленных объектов действительно отличаются от эконом-класса – по местоположению либо по типу дома: преобладают монолитные дома. Вместе с тем, как мы можем убедиться, представители «комфорт-класса» выгодно отличаются от «бизнеса» ценой – как за квадратный метр, так и за всю квартиру. В ряде случаев стоимость фактически такая же, как на средних объектах «эконом-класса».

Специалистам www.irn.ru представляется, что это стало возможно благодаря кризису и наступлению, как любят сейчас говорить, «рынка покупателя». Поскольку клиенты готовы покупать сейчас далеко не все, что строится, девелоперы стремятся сделать не «лучше и дороже», а, скорее, «за те же деньги, но лучше». Войдет ли в обиход покупателя и продавца термин «комфорт-класс», покажет время, но совершенно очевидно, что потребность в подобном уточнении назрела и вопрос не в терминологии, а в необходимости обновления стандартов домостроения.

Классификация жилых проектов (предоставлена компанией «Пересвет-Инвест»)