Особенности рынка коттеджных поселков Подмосковья

Основные результаты нового исследования аналитического центра IRN.RU

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru закончил новое масштабное полевое исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья. Благодаря непосредственному сбору данных у застройщиков и уполномоченных риэлтеров удалось создать уникальную базу данных поселков и выявить ряд интересных особенностей и закономерностей данного рынка.

Сколько их всего?
На сегодняшний момент в рекламной прессе и в Интернете заявлено о существовании более 300 коттеджных поселков в радиусе 55 километров от МКАД. Однако согласно исследованию аналитического центра www.irn.ru только 171 из них оказался активно застраиваемым и продаваемым. Еще около 150 поселков являются либо давно распроданными (на продажу может быть выставлено всего 1-2 дома на вторичном рынке), либо представляют собой объекты очень отдаленной перспективы с неопределенным сроком начала строительства.

Это обстоятельство указывает на определенную неточность бытующих сегодня представлений о загородном рынке. Так мнение о лавинообразно растущем от года к году числе поселков не совсем верно, потому что почти половина из известных сегодня поселков, активно продававшихся еще год-два назад, сейчас уже фактически ушли с рынка. Из 171 активно продаваемого на сегодня поселка более 100 вышли на рынок совсем недавно – в конце 2003 - начале 2004 годов.

Другим источником неточностей является представление о ценах на коттеджи. В рекламе в одном разделе одновременно могут попадаться как цены на дома вторичного рынка в уже сложившихся коттеджных поселках, так и цены во вновь строящихся поселках. Очевидно, что это два разных товара и цены на них могут различаться на 20%-30%, особенно если учесть завышение цен предложения на вторичном рынке. Соответственно застройщик, ориентируясь на уровень цен предложения в сложившихся поселках, сделает неверные выводы о реальной стоимости домов во вновь проектируемом поселке.

Более того, по мнению специалистов www.irn.ru часто приводимые в прессе данные о повышенных темпах роста цен на загородное жилье – порядка 50% в год и более – также связаны с не совсем корректным сравнением прежней стоимости домов в проектировавшихся поселках с сегодняшними ценами предложения в домах вторичного рынка, расположенных в сложившихся поселках. Оценка аналитическим центром www.irn.ru реальных темпов роста цен на загородное жилье является более умеренной и приближенной к темпам роста цен на жилье в Москве – порядка 30% - 35% в год.

Что о них известно?
Существенной особенностью коттеджного рынка является более низкая точность информации о товаре по сравнению с рынком квартир. Так проведение полевого исследования выявило расхождение данных в рекламных материалах и на сайтах фирм с реальным положением дел более чем для 50% поселков. Обычно это связано с низкой оперативностью обновления рекламной информации по мере развития строительного проекта, а также с искажением информации продавцами-риэлтерами (неоднократно у разных дилеров встречалась противоречивая информация об одном и том же поселке).

Среди наиболее частых неточностей о поселках можно отметить количество участков в поселке, площади участков, площади домов, данные о создаваемой инфраструктуре и конечно же о ценах, а также о наиболее «скользком» вопросе – уровне последующих ежемесячных платежей. Примечательно, что нередко разночтения встречаются в одном из самых неизменных параметров поселка – его расстоянии до МКАД! В одних случаях указывается полное расстояние от поселка до города «по спидометру», в других – только расстояние по шоссе без учета подъезда от шоссе до поселка, в третьих – расстояние «по прямой» на карте. Или просто расстояние поменьше, чтобы привлечь покупателя.

Сколько там «крутится» денег?
Проведенное аналитическим центром www.irn.ru исследование позволяет выявить ряд важных количественных характеристик рынка коттеджных поселков. Приведем наиболее общие. Как уже отмечалось выше, сейчас на рынке представлен 171 активно продаваемый коттеджный поселок. Среднее количество домов (участков) в поселке – 61, средняя площадь поселков – 18 гектар, средняя площадь участка – 24 сотки. Средняя площадь коттеджа составляет 374 квадратных метра, а средняя цена 1 квадратного метра – 1581$.

Разумеется, что для каждого конкретного поселка могут наблюдаться отклонения от этих цифр, однако они позволяют составить представление о наиболее характерных параметрах современного загородного жилья. Также с помощью этих цифр специалисты www.irn.ru оценивают общий объем загородного рынка в 4 миллиона квадратных метров (171 поселок х 61 дом х 374 кв. метра, с округлением) или более чем 6 миллиардов долларов (при умножении на среднюю стоимость метра)

Что - лучше и что – почем?
Данное исследование позволяет частично подтвердить, а частично скорректировать экспертные представления участников рынка о предпочтениях потребителей загородного жилья. Общий вывод специалистов www.irn.ru по этому вопросу сводится к тому, что на сегодняшнем рынке спрос во многом формируется предложением. В результате этого именно структура предложения задает популярность и ценовой уровень тех или иных направлений (шоссе) или типов жилья.

Так, например, постоянное упоминание экспертами о росте популярности Новорижского шоссе связано с тем, что там сейчас строится наибольшее число поселков – 40, плюс еще 5 - по Волоколамскому шоссе. На второе место по популярности оттесняется Рублево-Успенское шоссе – 36 поселков, хотя это направление и продолжает лидировать по средней цене. Третье место делят еще три активно застраиваемых направления с примерно равным числом поселков – Дмитровское, Пятницкое и Калужское – 17, 15 и 14 соответственно.

 

Однозначный ценовой рейтинг направлений (шоссе) построить нельзя. Особенно учитывая то, что по ряду направлений представлено всего несколько поселков с большим разбросом цен в зависимости от удаленности от МКАД и класса поселка. Тем не менее, определенное представление о распределении цен дает приведенная выше таблица.

Кто играет ключевую роль?
Проведенное аналитическим центром www.irn.ru исследование также позволяет понять состав основных игроков рынка загородного жилья, их роль на данном рынке сегменте рынка, перечень продаваемых каждой компанией объектов и т.п. Так всего на рынке загородного жилья присутствует 87 операторов! Ниже представлен наиболее общий рейтинг первых топ-10 компаний по общему количеству продаваемых поселков.