Загородная недвижимость в Подмосковье всегда была дорогим удовольствием. Более того, цены только росли, особенно это касалось жилья в высоком ценовом сегменте. Застройщики пытались наращивать инфраструктуру и позиционировать объекты как высококлассные и престижные, что позволяло планомерно запрашивать все больше. Но наступил кризис, и загородный рынок начал менять вектор развития в сторону демократизации проектов. Этой весной можно говорить о том, что загородное жилье становится все более реальной альтернативой городским квартирам.

Собственно, для рынка это не такая уж новость — еще в октябре 2008 г. аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел круглый стол по теме «Загородный рынок стремится к экономии». Как было сказано тогда в одном из экспертных докладов, согласно результатам маркетинговых исследований центра, на рынке загородного жилья растет доля эконом-класса. На тот момент к дешевому жилью на загородном рынке можно было отнести объекты по цене до $ 600 тыс. В то же время стандартные двух- или трехкомнатные квартиры в Москве предлагались по $ 6 тыс. — $ 7 тыс. за 1 кв. м (то ест, ь те же $ 400 тыс. — $ 600 тыс.). Неудивительно, что при таких обстоятельствах многие что называется «рядовые» москвичи стали рассматривать возможность продать квартиру в городе и на вырученные деньги купить загородный дом.

Место дислокации

Впрочем, следует отметить, что прежде всего снижение цен на загородное жилье объяснялось увеличением числа коттеджных поселков, расположенных далеко от Москвы (так называемых дальних дач), а также на традиционно не престижных направлениях (см. статью «Рынок загородного жилья стремится к экономии»). То есть наиболее доступное жилье можно было купить в значительном отдалении от МКАД, и это, конечно, для многих было и остается преградой.

По данным специалистов АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», на текущий момент тенденция к увеличению доли рынка менее престижных направлений Подмосковья сохраняется. Например, Симферопольское шоссе исторически развивается как направление «дальних дач»: основная концентрация коттеджных поселков приходится на расстояние 60−120 км от МКАД, где сравнительно невысокие цены. Это подтверждают и участники рынка. За последний год объем предложения коттеджных поселков на демократичном Симферопольском шоссе увеличился в 3 раза и составил около 40% всего загородного рынка эконом-класса, отмечают в «Маршал эстейт», при этом 80% новых поселков на шоссе — проекты эконом-класса. Более близкие к Москве участки — в районе 30−50 км от МКАД, как правило, продаются на 15−20% дороже, и значительная их часть позиционируется как объекты бизнес-класса. «Сегодня в сегменте дальних дач покупатель с бюджетом от 3 млн руб. имеет возможность выбрать качественный загородный дом или земельный участок в действительно экологически чистом и живописном месте с естественным водоемом и лесом», — отмечают в «Логис — Загородная недвижимость».

Доступное жилье стало ближе

Благодаря кризисному падению цен доступное жилье стало ближе в буквальном смысле этого слова. Разумеется, есть проекты, которые практически не потеряли в цене (но таких — меньшинство), а есть и такие, которые «упали» более чем на 50%. Падение коснулось коттеджного жилья всех ценовых категорий, www.irn.ru посвятил этому материал «Экономичное коттеджное жилье Подмосковья становится еще дешевле». Больше всего пострадало элитное жилье — подробнее об этом в статье «Дома в элитных коттеджных поселках Подмосковья подешевели вдвое!». «В некоторых случаях, при условии оплаты клиентом 100% стоимости коттеджа (участка) дисконт доходил до 70%. Причин тому несколько: первое — отсутствие средств на текущие расходы проекта и возможности привлечь хоть какие-то деньги с рынка; второе — чрезмерно завышенные докризисные цены на проекты бизнес- и элитного класса, которые позволяют сегодня компаниям без убытка опускать стоимость объекта на 50−60%», — подтверждают эксперты «Логис — Загородная недвижимость».

Таким образом, если еще осенью 2009 года, по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость 1 кв.м. коттеджного жилья, составляла около 100,4 тыс. руб., то этой весной она снизилась до 81,9 тыс. руб (то есть примерно на 18%). Коррекция средней цены коттеджа и того больше — «минус» 27% (это связано с общим уменьшением площадей домов — этой теме посвящен отдельный материал на www.irn.ru «Новые тенденции на загородном рынке: уменьшение площади домов»). Сегодня примерно в 72% коттеджных поселков стоимость кв. м жилья не превышает 90 тыс. руб., в 27% - находится в диапазоне 90−200 тыс. руб. за кв. м и лишь где-то 1% приходится на дома по цене свыше 200 тыс. руб. за кв.м.

Как сообщают в компании «Абсолют Менеджмент», готовый дом с землей обойдется покупателю по цене двухкомнатной квартиры в периферийном районе столицы, причем он будет расположен примерно в 20 км. от МКАД. По отдельным направлениям Подмосковья в этой зоне участок без подряда с коммуникациями в 6−10 соток можно приобрести за 1,6−3 млн руб. Около 5 млн руб. стоит быстровозводимый дом с внутренней отделкой площадью 100−120 кв. м. Итого 7−8 млн руб. за готовый дом с землей или, в среднем, 65 000 руб. за кв. м отделанной площади.

«Сейчас в ближнем Подмосковье появились доступные предложения в поселках, пригодных для постоянного проживания, хотя раньше их было не больше 5% в целом по рынку. Их доля вряд ли будет расти, поскольку в ближнем Подмосковье почти все земли застроены. Резерв возможен только за счет реконцепции существующих проектов. В целом первичный загородный рынок разделен так: 20% поселков для постоянного проживания, 30% - для проживания с мая по октябрь и еще 50% - это дачи», — заключает начальник управления маркетинга «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина.

Год участка без подряда

Доминирующей тенденцией минувшего года стала продажа земельных участков без подряда, а зачастую и без коммуникаций. Для многих компаний, особенно крупных землевладельцев, распродажа в формате участков без подряда стала единственной возможностью «скинуть» мертвые активы в «мертвый» сезон за счет дешевизны предложения. Например, весь 2009 год активно распродавала участки без подряда компания «Красивая земля», общий земельный фонд которой насчитывает около 20 тыс. га. Продажа участков началась в январе-феврале прошлого года. Земля реализовалась как мелкой нарезкой размером несколько соток для розничных потребителей или мелким оптом — порядка 1 га, так и крупным 5 га и более. Кстати, эта тенденция характерна не только для Подмосковья. В компании «Партнеры земли» в конце 2008 года в связи с кризисом решили приступить к реализации участков в формате «без подряда» в Орловской области (компания владеет крупными наделами в Брянской, Курской, Ярославской, других областях России, общий земельный фонд составляет несколько тысяч гектаров). В низкий сезон — зимой, участки расходились неожиданно бойко, так что землевладелец решил применить успешный опыт и в других регионах и в течение 2009 года вывел на продажу без подряда с десяток проектов.

Резоны покупателей также вполне ясны: покупка участка без подряда — это возможность сэкономить. «Цена участка без подряда ниже стоимости такого же участка с подрядом самое малое на 30%, поэтому сегодня людям выгоднее самим строить дом, нежели доверять это подрядчику», — считает руководитель департамента загородной недвижимости Prime Time Realty Антон Ларин. Есть и еще одно преимущество: покупка участка без подряда — это своего рода «рассрочка». Сначала покупатель вкладывается в землю, да еще в момент падения ее стоимости, а потом — когда-нибудь, когда накопит денег, — в строительство дома.

Реальный объем продаж без подряда оценить довольно сложно, так как не все подобные участки относятся к организованным коттеджным поселкам: у ряда земельных наделов нет привычных атрибутов, таких как название, сайт, продвижение, а обозначаются они лишь щитом на территории с указанием контактного телефона владельца (зачастую частного лица или компании с непрофильным бизнесом). Однако, по самым скромным подсчетам, доля сделок по продаже земельных участков без подряда составляет не менее половины.

По оценке Руководителя комитета по Загородной недвижимости РГР Валерия Лукинова, в прошлом году около 80% вышедших на рынок поселков (а таких было около 50) предлагались в формате «участки без подряда». В Prime Time Realty утверждают, что сегодня такие участки приобретают более 60−70% покупателей. По данным компании Vesco Consulting, сегодня только 43% сделок являются собственно сделками купли-продажи полноценного объекта недвижимости, остальные 57% сделок — это случаи передачи «чистого поля» для дальнейшего девелопмента розничному покупателю.

Однако этот экономный покупатель тут же начинает сталкиваться с множеством проблем, в числе которых отсутствие пресловутой архитектурной целостности — еще самая безобидная. «Обязательства продавца могут ограничиваться выделением участка «в натуре» с выдачей отдельного свидетельства и прокладкой временной дороги до будущего поселка. Ограждение будущего поселка и предоставление гарантий по техусловиям на электричество можно считать уже верхом благородства со стороны лендлорда, — говорит генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. — Скоро рынок получит десятки тысяч девелоперов с участками в статусе «гринфилд», которые вынуждены будут объединяться для организации финансирования своих мини-проектов. Хорошо, если обещания техусловий по коммуникациям не окажутся фикцией, иначе придется вводить термин «обманутые загородники».

Опасения Ширяева разделяют многие. Помимо указанной опасности массовые продажи без подряда грозят затягиванием сроков строительства — фактически покупатели рискуют не получить жилье в готовом загородном поселке никогда.

Впрочем, ряд экспертов считает, что эта тенденция уже сходит на нет. «В целом мы считаем, что формат „участки без подряда“ — явление временное, характерное для периода кризиса. Уже сейчас многие из тех, кто предлагал участки без подряда, начинают ставить акцент на подряд, готовые дома, и даже повышают категорию поселка из эконом- в бизнес- за счет расширения и повышения качества инфраструктуры», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

«Современный покупатель уже не приобретает кусок земли в расчете на будущее, в запас, чтобы было. Таких свободных денег уже нет. Он сегодня покупает для себя, чтобы жить, под строительство дома. Кроме того, он разбирается в вопросах землеустройства, межевания, водоохранных зон, и его уже не интересует кусок земли в чистом поле без коммуникаций и бытовой инфраструктуры», — убеждена Нина Кузнецова, председатель совета директоров компании «Урбан Риэлти». С ней согласен и генеральный директор компании «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев: «Требования покупателя к участкам претерпели серьезные изменения. Сейчас практически никого не интересует кусок нарезанной в чистом поле земли без инфраструктуры, думаю, что такой продукт на рынке долго уже не просуществует. Участок без подряда бизнес-класса подразумевает, как минимум, наличие полностью подготовленной инженерной инфраструктуры, это центральная канализация, водоснабжение, электричество, газ».

Дешевле не значит хуже

В течение 2009 года девелоперы активно искали другие, более цивилизованные способы удешевления предложения, нежели продажа без подряда. Один из них — это уменьшение «нарезки» участков и уменьшение площади домов в разумных пределах. По данным «Логис — Загородная недвижимость», сейчас растёт спрос на участки от 10 до 15 соток с домами небольшой площади — в районе 100 кв.м. в организованных посёлках. Компания «Пересвет» в одном из поселков сократила площади таунхаусов с 330 кв.м. до 230−250 кв.м., а в MOZAIK Development так переработали планировки, повысив полезную площадь помещений, что дом площадью всего 120 кв. м метров вмещает и просторную общественную зону, и кухню-столовую, и три полноценные спальни и необходимые хозяйственные помещения. Некоторые другие примеры реконцепции жилых проектов описаны в статье «Как сделать строительный проект ближе к людям».

Еще одна популярная схема оптимизации цен — удешевление строительства. Кризис заставил застройщиков обратить свой взор и в сторону современных строительных технологий, для того чтобы сделать предложение более привлекательным для потребителя по цене. «На загородном рынке наметился новый тренд — применение современных быстровозводимых строительных технологий, и таких коттеджных поселков будет появляться с каждым годом все больше», — рассказывает Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development. Именно по одной из таких технологий компания застраивали поселок Smartville Дмитровка. С коллегой соглашается Анна Шишкина («Абсолют Менеджмент»): «На рынок выходит много компаний, внедряющих технологии быстрого возведения домов. Например, поселки „Вестфалия“ и „Чехов лайф“ предлагают подряд на быстровозводимые дома». Эксперт объясняет популярность быстровозводимых технологий тем, что такие дома эстетичны снаружи, их конструкция позволяет менять внутреннюю планировку, а главное, они строятся за несколько недель и недорого стоят. Дом в 100−120 кв. м обойдется покупателю в 5 млн руб., включая внутреннюю отделку. Наиболее популярные сегодня технологии возведения, по словам Шишкиной — канадская и немецкая: по первой дом собирается на площадке, по второй — доставляется на участок в максимально готовом виде.

Валерий Лукинов в этом вопросе оказался в меньшинстве. По его мнению, «девелоперы, наоборот, отказываются от применения „новых“ технологий возведения домов и выбирают традиционные — из кирпича и вспененных бетонов. По его словам, стоимость возведения дома из пенобетона приближается к стоимости каркасных домов, а спрос на последние в десятки раз меньше».

Общее потепление

После затяжной стагнации несколько крупных девелоперов заявили о новых загородных проектах. Компания «Вектор Инвестментс» объявила о начале комплексного освоения территории общей площадью 1700 га «Истринская Долина». В рамках проекта будет построено 16 поселков от эконом- до премиумкласса, объединенных общей инфраструктурой для досуга и активного отдыха. Согласно проектным планам, к 2018 году на территории «Истринской Долины» будет проживать не менее 6 тыс. человек, сообщают создатели проекта. Срок реализации проекта — до 2016 года. Здесь также предлагаются участки с готовыми домами и с подрядом.

Один из крупнейших землевладельцев Подмосковья У К «Абсолют Менеджмент» также сообщил о выводе на рынок сразу трех загородных проектов, находящихся в пределах 25 км от МКАД — поселков «Лесная слобода» по Киевскому шоссе, «Цветочный» по Калужскому и «Марусин луг» по Егорьевскому. Общая площадь осваиваемых земель составляет 106 га. Формат проектов: участки без обязательного подряда на строительство в организованных коттеджных поселках с центральными поселковыми коммуникациями.

Московский Паевый Инвестиционной Фонд, аффилированный с компанией Penny Lane Realty, выкупил пять лэйнхаусов у Группы компаний «КОНТИ» в поселке «Ильинка». Застройщики продают здесь готовые дома (секции).

Всего, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008−2010 годы», проведенного аналитическим центром www.irn.ru, в течение I квартала на рынок вышло 38 новых коттеджных поселка. Среди них несколько крупных, где число домовладений превышает 250 штук. К таким относятся поселки Новый мир (2−3 очередь) (Ярославское шоссе, 78 км от МКАД), Морозовские усадьбы (Дмитровское шоссе, 41 км от МКАД), Ламанш (Новорижское шоссе, 49 км от МКАД), Березкино и Твой дом (оба на Симферопольском шоссе, 90 и 93 км от МКАД соответственно).

Приток энергии

По мнению игроков рынка, активность покупателей растет. По наблюдениям Penny Lane Realty, рост продаж на загородном рынке еще во втором полугодии 2009 года составил более 10%, а в 2010 году эта тенденция продолжается. В I квартале в компании отметили, что объем обращений от потенциальных покупателей вырос на 56%. Дмитрий Таганов утверждает, что спрос на рынке загородной недвижимости начал расти еще поздней осенью прошлого года, однако с приходом весны он увеличился еще — более чем на 50%. Основное количество сделок пришлось на сегмент эконом-класса — 76%. Интерес к участкам без подряда по-прежнему велик, их приобретают 52% покупателей, коттеджами интересуются 40%, таунхаусами — 8%.

Прогнозируют эксперты и рост цен. В RODEX Group считают, что в течение этого года диапазон роста цен составит от 5% до 50% процентов. Во II квартале он достигнет 10−20% по сравнению с I кварталом. «Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену — репутация компании и качество конкретного проекта. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста — сезонность, 2/3 — отложенный спрос», — сообщают представители компании.

«Цены на ликвидные участки возросли с начала года на 25%. До конца года этот рост составит еще порядка 15−25%, в зависимости от стадии строительства. У нас в поселке „Лесная слобода“ из 109 участков продано 70%. Хотя продажи стартовали всего 4 месяца назад, в декабре 2009 года, — приводит пример Анна Шишкина („Абсолют Менеджмент“). — В то же время темпы продаж к концу года замедлятся из-за большого количества альтернативных предложений на рынке — на рынок Московской области выйдет не менее 50 новых поселков».

А вот в MOZAIK Development, напротив, считают, что на рынке произойдет общее сокращение объема предложения в виду того, что в кризис практически не выводились новые проекты, следовательно, из-за дефицита предложения в течение года докризисные цены должны восстановиться (хотя отдельно отмечают, что речь не идет о проектах с непомерно раздутыми и неадекватными докризисными ценами).

Более сдержанные прогнозы относительно роста цен делает Дмитрий Бадаев («Вектор Инвестментс»): «Мы отметили небольшое повышение цен, около 3−5%, но, думаю, это сезонное повышение, нет никаких реальных предпосылок к тому, чтобы цены начали рост и когда-нибудь вернулись к докризисному уровню. Мы вообще в компании не употребляем термины „кризис“ и „кризисные цены“, я считаю, что текущее состояние рынка устойчиво и именно в этих условиях всем придется работать длительное время».

Резюме

Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» еще в докризисный период неоднократно отмечали, что загородный дом в Подмосковье способен составить конкуренцию городскому жилью — при сопоставимых ценах это площадь жилья побольше и качество жизни повыше. Как товар первой необходимости, способный составить конкуренцию городским квартирам, загородное жилье пользуется неизменным спросом, который в зависимости от коньюнктуры рынка либо активно реализуется, либо откладывается.

Представляется, что сейчас ситуация для покупок загородного жилья достаточно благоприятная: с одной стороны цены снизились, предложения стали доступнее, с другой стороны, на рынке действительно появились интересные и удачные по соотношению цены и качества предложения, и покупателю есть из чего выбрать. Вполне возможно, что в ближайшие несколько месяцев цены на жилье в загородных поселках несколько возрастут. Специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», не разделяют излишне оптимистичные прогнозы, но отмечают положительную динамику цен в ряде поселков в апреле-мае. Она, с одной стороны, связана с наступлением «высокого» сезона для этого сегмента рынка, с другой — с тем, что привлекательные предложения будут пользоваться повышенным спросом. Как мы и говорили неоднократно, все это приведет к дифференцированному повышению цен. Как поведет себя загородный рынок осенью, будет зависеть как от макроэкономической ситуации в стране, так и от динамики цен на квартирном рынке.