Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья
Ориентир на дешевые новостройки поможет девелоперам повысить продажи
Активно звучавшие в прошлом году панические заявления о замороженных стройках и грядущем дефиците предложения, способном привести к росту цен на квартиры, постепенно стихают. Или просто их постепенно заглушают объявления о началах продаж в крупных жилых комплексах или о запусках проектов новостроек. По данным специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», дефицита, который мог бы резко толкнуть цены вверх, нет, и его не предвидится. Об этом уже говорилось в статье «Объемы строительства жилья: разговоры о дефиците – лукавство». Еще одно подтверждение тому – готовящиеся к выходу на рынок и уже вышедшие крупные объемы жилья.
Есть важный фактор, о котором забывают те, кто предсказывает рост цен из-за сокращения объемов строительства. Дефицит может возникнуть либо при сокращении предложения, либо при росте спроса. Апеллируя к замороженным стройкам, не нужно забывать о резком сокращении платежеспособного спроса – кризис ударил по карману всех. И если предложение сократилось в полтора раза, а спрос – в пять раз, то вряд ли следует говорить о дефиците. Скорее, о перепроизводстве.
По данным правительства Москвы, в этом году объем ввода нового жилья в Москве может составить чуть более 3 млн. кв.м., из которых доля коммерческого жилья прогнозируется до 2 млн. кв.м. Если в докризисные годы столица рапортовала ежегодно о 5 млн квадратов, то не стоит забывать: три, а то и более миллиона приходилось на городской заказ. Это бесплатное жилье для очередников, военных, переселенцев из ветхих и аварийных домов или по программе сноса пятиэтажек. Городские программы, хотя и не особо прибыльные для строителей, обеспечивали их возможностью загружать свои мощности хотя бы в режиме безубыточности. Теперь же резкое падение объема финансирования со стороны города их существенно подкосило.
Но несмотря на все проблемы строителей, квартиры на продажу исправно возводятся. Около двух миллионов квадратных метров коммерческого жилья в год с рынка никуда не ушли. А вот фактор платежеспособного спроса теперь не на стороне производителей. Вместо привычного избытка денег на рынке (подробно об этом в статье «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза»), застройщики сталкиваются с заметно снизившимися возможностями большинства покупателей.
Полезные трудности
Кризис вынудил ряд застройщиков прийти в чувство и вернуться к реальности. Не секрет, что многие из них вместо того, чтобы заниматься своим делом – возводить и продавать квартиры, заигрались в спекуляции на земельном рынке. Это привело к тем трудностям, с которыми столкнулись «монстры» - ГК «ПИК», «ДОН-Строй», «Главмосстрой» и некоторые другие. Они направляли кредитные средства не на строительство, а на приобретение все новых площадок, формируя таким образом собственные земельные банки. А вот на их освоение сил в результате не хватило.
Логика действий была понятна. Те, кому удалось набрать в 1990-х дешевых участков, которые в то время можно было получить за мизерные по сравнению с сегодняшним днем деньги, и стали крупнейшими застройщиками. В обладании площадками они видели (вполне справедливо) секрет своего успеха, а потому считали, что и в дальнейшем этот фактор станет залогом новых побед. В этом плане стратегии всех застройщиков мало чем отличались. Они смогли успешно набрать еще больше дешевых площадок в кризис 1998 года и спокойно осваивали их следующие 7-10 лет. А вот после 2005 года они столкнулись с проблемой: площадки кончились, осваивать нечего, серьезных предложений на рынке нет.
В этих условиях последующие шаги девелоперов были также объяснимы и по-своему логичны. Расчеты были несложны: все активы в виде земель и даже квартир придерживать, с освоением и реализацией не торопиться, а вместо этого регулярно обновлять ценники в сторону повышения. Как говорится, остальное за нас доделает спрос и ссылки на инфляцию.
Когда эта пирамида схлопнулась, для девелоперов открылись радужные перспективы вновь набрать земли по дешевке. По этому пути, в частности, пошел «Ведис», начав беспрецедентно дешевую реализацию Марфино. Она вряд ли принесла сверхприбыль, однако сыграла гораздо более важную роль, дав огромные оборотные средства в самый нужный момент, когда остро нуждающиеся в деньгах лендлорды стали распродавать накопленные запасы земель. А те, кто не нашел возможности быстро «уйти в кэш», оказались вынужденными фактически отдать бизнес банкам и другим кредиторам. Так что опять кризис дал возможность игрокам рынка (тем же или новым – неважно) получить дешевую землю.
Ориентир на доступность
Свято место пусто не бывает. Спрос на жилье все равно сохраняется, особенно в доступном ценовом сегменте. (Цены на квартиры до кризиса часто оказывались неподъемными даже для людей с относительно высоким доходом.) А раз есть спрос, то строить жилье все равно будут, это выгодно. Просто ситуация изменилась, и, кажется, в лучшую для потребителя сторону. Раньше застройщики могли уверенно зарабатывать сверхприбыли с каждого квадратного метра, поэтому строить много им было не очень нужно. Сейчас же, когда цены упали, для рентабельности потребуются гораздо большие объемы. И если новый уровень доходности кого-то из игроков рынка вдруг перестанет устраивать, его место быстро займет кто-то еще. Существует отчетливый федеральный вектор государственной политики, направленный на строительство доступного жилья и соответственно на вовлечение в оборот неиспользуемых земель в этих целях.
Цены снижаются, это хорошо видно из обзора «Жилье эконом-класса в Москве: тенденции и перспективы». Как свидетельствует исследование Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость метра на первичном рынке жилья в ВАО, ЮАО, СВАО и ЮВАО в 1 квартале 2010 года составил около 127 тыс. руб. За год этот показатель снизился почти на 13%.
И все же стоит задуматься: можно ли назвать такие квартиры реально доступными или, тем более, экономичными? На первый взгляд, только с большой натяжкой. Но есть еще одна постепенно намечающаяся тенденция, которая в будущем сможет открыть дорогу к собственному жилью намного большему числу людей. Это разумное сокращение площади квартир. Если не доводить дело до абсурда в виде малогабариток по типу «хрущевок», то отход от стремления возводить апартаменты не менее чем в 150-200 метров, неминуемо принесет пользу. Он не только приведет к стимулированию продаж (из-за существенно более низкой конечной цены объекта при той же стоимости квадратного метра), но и позволит лучше удовлетворить спрос. Уменьшение средней площади квартир на 20-25% означает, что при прежних общих объемах строительства (1,5-2 млн кв.м) количество единиц предложения станет больше на те же 20-25%. Пусть большие квартиры уходят в прошлое или перекочевывают туда, где они и должны быть: в элитный сектор и бизнес-класс. А эконом-класс должен быть экономным. Пример такой политики - ЖК «Алексеево» («Ведис Групп»). Архитектура комплекса представлена двумя 17-этажными домами серии П-44Т. Варианты квартир – от одной до пяти комнат, но все не очень большие по площади: от 38 до 120, 5 кв.м. А, например, создатели комплекса «Скай-Форт» придерживаются прежней стратегии – «единички» здесь не меньше 54 кв.м, а самые больше квартиры достигают 200 кв.м.
Среди других примеров относительно недорогих панельных проектов – возведение «Ведисом» комплексов «Юрлово» и «Нахимово». В Ново-Переделкино планируется возведение около 150 тыс. кв. м. ГК «ПИК» возобновила реализацию ранее приостановленных проектов в Подмосковье, ведет работы по ЖК «Заповедный уголок» (78,5 тыс. кв. м). Еще один новый объект – ЖК «Битцевский» в Чертаново, на ул. Красного Маяка. Кроме того, в обзоре новостроек компания Est-a-Tet сообщила, что недавно ГК ПИК завершила переговоры по приобретению в собственность территории Краснопресненского сахарорафинадного завода – на участке примерно в 7 га будет построено ориентировочно 80-100 тыс. кв. м жилья. Правда, реализация этого проекта – дело будущего.
Не следует забывать, что объемы панельного коммерческого строительства в Москве сейчас невелики – по оценкам специалистов, они не превышают в общей сложности 600 000 кв.м. Но радует то, что при наличии перспективных проектов их несложно наращивать. Застройщики опять стали показывать способность к поддержке ударных темпов. Тот же «Ведис» стабильно удерживает скорость возведения домов минимум в этаж за неделю, активность вообще заметна на большинстве стройплощадок. За производством тоже дело не станет: мощности одного только ДСК-1 способны выдать «на гора» миллион «квадратов» в год.
Таким образом, можно предположить вероятность в будущем некоторого ценового расслоения по разным сегментам жилья. Самое интересное, что уровень цен на вторичном рынке может практически не измениться даже с появлением новых масштабных проектов экономичных новостроек. Продавцы одной квартиры, зачастую своего единственного жилья, будут делать все, чтобы выручить за нее как можно больше средств. Но застройщики, которым придется реализовывать все большие объемы квартир, окажутся вынуждены выводить новые проекты на рынок с серьезным дисконтом по отношению к средним показателям. Возводя крупный комплекс из 500-800 квартир, да еще и ударными темпами, никто не сможет позволить себе продавать по 1-2 штуки в месяц. А для высокой скорости продаж необходим большой дисконт.
Выводов два: во-первых, по мнению аналитиков портала www.irn.ru, кризис в дальнейшем будет стимулировать рост объемов строительства, и уже ощущающийся на рынке недостаток дешевых квартир должен стимулировать застройщиков к реализации экономичных проектов. Во-вторых, готовая недвижимость не подешевела так сильно, как это иногда пытаются представить. В основном, все же подешевела земля – в 3-5 раз, иногда и больше, а уже следствием этого стало снижение цен на строящиеся квартиры (на треть).