Как сравнить стоимость жилья в разных районах Москвы

В этом году аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» разработал сразу три новых онлайн-сервиса, которые позволяют оценивать и анализировать столичный рынок жилья по географическому принципу. Об одном из них, под названием «Аналитический паспорт района» мы уже подробно рассказывали в статье Как узнать максимум информации о «стоимости» районов Москвы. Сегодня мы остановимся сразу на двух он-лайн сервисах: «Рейтинги районов и округов Москвы» и «Сравнение цен на квартиры по районам и округам» и расскажем, чем они могут быть полезны пользователям.  

Как отмечалось в указанной выше статье, сервис «Аналитический паспорт района» дает возможность, указав тот или иной округ, район или станцию метро Москвы, получить полную аналитическую картину по рынку жилья в этой части столицы. А именно: узнать текущий уровень цен на квартиры в этом районе, преобладающий тренд изменения их стоимости и ценовой прогноз на ближайшее будущее. Также можно выбрать в предложенной форме поочередно несколько интересующих вариантов (допустим, станции метро Дмитровская, Рижская и Автозаводская) и сравнить их между собой уже самостоятельно. Однако можно упростить задачу и обратиться сразу к «Рейтингам районов и округов Москвы».

Рейтинги округов и районов Москвы
Данный рейтинг представляет из себя таблицу, в которой все районы и станции метро (либо округа) Москвы размещены в соответствии со своим значением по тому или иному признаку, например, по ценам на жилье - в порядке уменьшения средней стоимости жилья по итогам предыдущей недели. В таблице можно увидеть не только позицию того или иного района в ценовой «раскладке» на текущий период, но и изменения в цене за прошедшую неделю. Например, на день подготовки данного материала – 8 июня 2010 года, на первом месте находится Тверской район, где средняя стоимость квадратного метра жилья на неделю от 07.06.2010 составляет 8.572$, причем это на 0,7% больше, чем было неделей ранее. На последнем – 86-м месте рейтинга находится Зеленоград, где средняя стоимость на указанный момент времени составляет 3.075$ за кв.м., причем это на 0,3% ниже, чем было неделей ранее.

Важно, что данную таблицу можно настроить необходимым образом, например, по географическому признаку: по районам и метро (как мы сделали это только что) или же по округам (см. таблицу).

Сегмент: Районы и метро | Округа
Рейтинг: Цены на жилье | Темп изменения цен | Доходность жилья
Сортировка: По значению | По изменению
Валюта: Рубли (RUR) | Доллары ($) | Евро (€)

 

Можно смотреть цены на квартиры в Москве не в долларах, а в рублях или в евро, а данные показывать не за неделю, а за месяц, а также их изменение к прошлому месяцу. А можно вообще построить рейтинг иначе, допустим, не по ценам, а по темпу их изменения или по доходности жилья. Таким образом, на первых местах у нас окажутся уже не сегодняшние лидеры по цене, а лидеры по темпу изменения средней стоимости квадратного метра и прогнозируемой доходности жилья в данном районе.

Помимо того, что данный рейтинг любопытен, он также может быть полезен при решении практических вопросов. Возьмем ситуацию, когда покупатель хочет купить квартиру в выбранном районе, но все варианты, которые ему нравятся, не укладываются в имеющийся бюджет. При этом жертвовать общей площадью или комнатой, чтобы «поместиться» в нужную сумму, он категорически не хочет. Как вариант, можно переместить поиски в менее дорогой район, где подобная квартира будет стоить немного дешевле.

Допустим, изначально покупатель искал жилье в Войковском районе, однако денег оказалось маловато. Можно поискать более доступную альтернативу среди  территориально близких районов. К таким относятся Головинский и Ховрино. Найдем их в рейтинге и сравним. На 8 июня 2010 года в Войковском районе средняя стоимость квадратного метра составляет 4.296$ (+0,4% за минувшую неделю), в Головинском (район метро Водный стадион) – 4.108$  (+0,0%), в Ховрино (район метро Речной вокзал) – 4.098$ (+0,0%). Если средняя цена на жилье в районе ниже, очевидно, что здесь есть более дешевые варианты при тех же параметрах квартиры (площадь, внутреннее состояние и т.д.). Если же разница в средней стоимости невелика, как, допустим, в случае с Войковским и Головинским районами, то, возможно, следует подобрать более доступный  район, спускаясь ниже по рейтингу, в нашем случае, скажем, это могут быть Отрадное или Теплый стан. Так или иначе, данный сервис служит хорошим и оперативным ориентиром, чтобы направить поиски в нужное русло.

Сравнение цен на жилье по районам и округам

На странице рейтинга районов и округов, никуда не переходя, можно воспользоваться специальной функцией «сравнить выбранные районы», расположенной внизу таблицы, и получить представление о динамике цен на жилье в указанных районах за более длительный период времени. Однако, можно обратиться к сервису «Сравнение цен на жилье по районам и округам» напрямую и выбрать интересующие районы там. Тогда вы получите еще и дополнительную возможность не просто сравнить выбранные районы (или округа) между собой, но также сопоставить их со среднемосковским уровнем цен.

 

Район Войковский
Район Ховрино
Район Головинский
Вся Москва

Графики строятся за последние 2 года. Как видим, весь этот период жилье в Войковском районе сохраняло ценовое лидерство, хотя разрыв между ним и жильем в других рассматриваемых районах постепенно сократился. Также Войковский оказался ближе других к среднемосковскому уровню цен, а до начала 2009 года даже превосходил его. Что касается жилья в районах метро Ховрино и Головинский, то периодически то один, то другой по цене жилья незначительно вырывался вперед, а порой цены в данных районах практически сравнивались. Сервис «Сравнение цен на жилье по районам и округам» характеризует данные районы как схожие по среднему уровню цен на жилье и его динамике.

Примечательно, что с течением времени то один, то другой район Москвы может «вырываться» вперед по среднему уровню цен на жилье. Поэтому, есть постоянно наблюдать за динамикой цен в интересующих вас районах с помощью данного сервиса и анализировать происходящие изменения, то можно выявить те моменты, когда выгоднее купить квартиру там, где цены временно поотстали или, напротив, повременить с покупкой, если стоимость жилья на текущий момент слишком уж резко подросла. А обмен квартир выгоднее производить в тот момент, когда кривые цен наиболее близко сошлись, то есть разрыв стоимости между вашей квартирой в более дешевом районе и желаемой в более дорогом оказывается минимальным.

Более того, сервис сравнения районов оказывается полезен, если в интересующем вас районе произошли существенные преобразования. Например, была открыта новая станция метро, построена крупная автомобильная развязка, введен в эксплуатацию новый масштабный жилой комплекс или значительный объект инфраструктуры. С помощью сервиса «Сравнение цен на жилье по районам и округам» хорошо видно, как это отразилось на стоимости жилья – обогнала ли она соседние районы или же, напротив, просела по отношению к ним.

Интересные возможности дает и опция «сравнение с Москвой». Нужно понимать, что в целом, за длительный период времени, отдельные районы повторяют общую динамику цен на столичное жилье. Когда мы видим, что какой-то район заметно отстал от среднемосковского уровня цен, это означает, что со временем он его, скорее всего, догонит, а если, напротив, заметно опередил, то, скорее всего, цены подвергнутся коррекции  в сторону снижения или долго будут «топтаться на месте». Сравнивая таким образом средние цены в тех или иных районах со средней ценой на московское жилье и принимая во внимание эту закономерность, можно выбирать наиболее благоприятное время, чтобы купить или продать недвижимость.

В этом году аналитический центр www.irn.ru планирует запустить еще несколько интересных и полезных онлайн-сервисов по ценам на недвижимость. А полный перечень всех как уже работающих, так и планируемых сервисов, можно найти на странице все онлайн калькуляторы.