Изменения рынка новостроек на Северо-Востоке Подмосковья за последний год

Данные регулярного мониторинга новостроек Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» показывают, что первичный рынок северо-восточного Подмосковья выделяется на фоне остальных направлений Московского региона. В то время как в большинстве подмосковных городов и поселков отмечается заметное снижение объемов предложения многоэтажного жилья (примерно на 10-20%), в населенных пунктах вдоль Ярославского шоссе число реализуемых новостроек за 2009 год, напротив, выросло.

Согласно результатам исследования «Весь рынок Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», на Северо-Востоке Подмосковья вместо 49 объектов в 1 квартале 2009 года на сегодняшний день на продажу выставлены 54 дома. Новостройки расположены в следующих населенных пунктах: г. Мытищи (1 км от МКАД), г. Королев (10 км от МКАД), пос. Пироговский (Мытищинский район, 13 км от МКАД), г. Ивантеевка (17 км от МКАД), г. Пушкино (19 км от МКАД), г. Красноармейск (37 км от МКАД), г. Хотьково (45 км от МКАД) и г. Сергиев Посад (55 км от МКАД).

Рост числа новостроек в данном сегменте обусловлен превышением вновь вышедших на рынок домов над количеством проданных объектов за период с 1 квартала 2009 года по 1 квартал текущего. Наибольшая активность на рынке отмечается в Мытищах, где за последний год в 5 сданных объектах были реализованы последние квартиры. При этом на реализацию вышло 9 новых домов, продажи в которых начались в 2009 году. В результате объем предложения первичного жилья в Мытищах за последний год вырос почти на 27% и теперь составляет 19 новостроек.

Также хотелось бы отметить, что из этих 19 реализуемых домов 15 объектов (79%) уже построены либо на стадии отделочных работ. Данный факт говорит о том, что, во-первых, в Мытищах завершается строительство объектов, начатых еще до кризиса. А, во-вторых, понятно, что сниженная покупательская активность на рынке жилья заставляет застройщиков не выставлять на продажу объекты на низкой стадии готовности. Ведь несмотря на то, что за прошлый год на продажу вышли 9 новых домов, 6 из них к сегодняшнему моменту уже возведены. То есть компании-застройщики стремятся сократить период реализации, когда квартиры продаются на стадии строительства объекта. Благодаря этому увеличивается общая прибыльность проекта: жилье в почти готовых домах дороже и более востребовано покупателями.

Успешность такой маркетинговой политики можно увидеть на конкретных цифрах. Как показывают данные маркетинговых исследований, средняя цена метра в новостройках г. Мытищи за прошедший год снизилась всего на 6,5%: с 87,4 тыс. руб. до 81,8 тыс. руб. Напомним, что по итогам прошедшего года снижение средней стоимости метра в городах-сателлитах составило около 8,5%.

Также невысокая отрицательная коррекция стоимости 1 кв.м. жилья зафиксирована в г. Пушкино – порядка 5,5%. Здесь ситуация схожа с первичным рынком в Мытищах: отсутствие заметного снижения цен обусловлено ростом степени готовности реализуемых домов. В 1 квартале 2010 года примерно 86% новостроек в Пушкино уже возведены либо находятся на высокой стадии строительства. При этом в двух новых домах, вышедших на продажу в 2009 году, заканчиваются монтажные работы.

Наибольшее падение цен по итогам года зафиксировано в пос. Пироговский – порядка 21% по стоимости 1 кв.м. квартиры. Как уже отмечал Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», в этом поселке сегодня реализуются 4 корпуса ЖК «Пироговский» и снижение цен на квартиры здесь, скорее всего, связано с желанием застройщика сохранить покупательский интерес к данному проекту в текущих условиях рынка (см. статью «Ярославское шоссе: число новостроек выросло, а цены упали»). Как видно из диаграммы, средняя цена метра в пос. Пироговский (13 км от МКАД) сегодня составляет порядка 60 тыс. руб. Для сравнения: в соседнем Пушкино (19 км от МКАД) 1 кв.м. в новостройке стоит примерно 66 тыс. руб., то есть на 10% дороже.

В целом, на Северо-Востоке Подмосковья можно выделить 3 географические зоны, в каждой из которой к сегодняшнему моменту сформировался определенный уровень цен на жилье. Во-первых, это 10-километровая зона от Москвы (г. Мытищи и г. Королев), где средняя стоимость метра находится в диапазоне 75-82 тыс. руб. Во-вторых, выделим расстояние 11-20 километров от МКАД (пос. Пироговский, г. Ивантеевка, г. Пушкино) – около 55-66 тыс. руб. за 1 кв.м. Все остальные населенные пункты за 21 км от Москвы отнесем к третьей зоне, где цена метра в новостройках варьируется от 41 до 44 тыс. руб.

Особенно четко просматривается разрыв по стоимости жилья между первой и второй «зонами». По оценке специалистов www.irn.ru, более высокий уровень цен в Мытищах и Королеве, скорее всего, сохранится и впредь. Причины: близкое расположение к Москве, развитость этих городов, а также высокая степень готовности реализуемого жилья. Более точные прогнозы рынка жилья в разных населенных пунктах Подмосковья Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований.

Смотрите также:

• Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
• Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ (Март-Апрель 2010)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Февраль 2010)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Ноябрь 2009)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Июль 2009)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
• Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
• Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
• Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
• Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
• Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
• Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
• Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
• Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)