Рынок пока не готов «переварить» все построенные офисы

В эти дни операторы рынка коммерческой недвижимости подводят итоги I квартала 2010 года и оценивают дальнейшие перспективы для офисного сегмента. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил свести воедино имеющуюся статистику и дать свою оценку ситуации, а также прогноз рынка офисов.

Как уже неоднократно писал www.irn.ru, коммерческая недвижимость в большей степени пострадала от кризиса, нежели жилая. Так в течение первых 3 кварталов 2009 года уровень вакантных площадей рос, а арендные ставки и цены купли-продажи офисов неуклонно падали, уменьшившись к IV кварталу в среднем в 2 раза. Подробно это отмечалось в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». В IV квартале 2009 года падение остановилось, и наметились признаки долгожданной стабилизации. Сейчас, когда нельзя с какой-либо уверенностью утверждать, в какую сторону качнутся эти весы, игроки офисного рынка надеются на лучшее и хотят убедить в этом остальных. Попробуем разобраться, насколько эти надежды обоснованы.

Признаки оживления
Как утверждают ведущие эксперты коммерческой недвижимости, в первом квартале текущего года на рынке офисных помещений Москвы произошли положительные сдвиги. В первую очередь это выражается в повысившейся деловой активности в данном сегменте. «С начала года заявлен ряд крупных сделок, и ожидается, что в ближайшее время будут заключены еще несколько договоров аренды на крупные объемы, - утверждают в  CB RICHARD ELLIS. - Крупные арендаторы, договоры аренды которых заканчиваются через 1,5-2 года, уверены в планах развития своего бизнеса и в настоящий момент готовы вести переговоры о продлении договоров аренды по помещениям, арендуемым в настоящий момент, или подписывать договоры сроком на 5 лет по новым помещениям».

В компании GVA Sawyer среди наиболее значимых сделок купли-продажи последнего времени отмечают следующие:

• компания «Большой город» продала БЦ на Садовнической наб., д. 79
• «Альфа-групп» продала структурам, близким к банку «Стройкредит» БЦ на ул. Красная Пресня, который ранее достался банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов
• Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19 200 кв.м) на пр. Академика Сахарова, д.10
• Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7 500 кв.м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

(Также  смотрите список сделок аренды, анонсированных в I квартале 2010 года, которые приведены в Таблице ниже.)

По наблюдениям специалистов Penny Lane Realty, изменился общий психологический фон на рынке: стало больше звонков и переговоров, часть арендаторов начали вновь искать более интересные варианты, расширяться после вынужденного кризисного аскетизма, кто-то вспомнил о престижности. Предвестником добрых перемен считают в компании и то, что в I кв. 2010 года многие собственники, напротив, сняли с продажи объекты либо значительно повысили цену на них. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, «причиной тому - существующие  предпосылки скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты недвижимости уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало».

Еще один признак оживления рынка заключается в том, что ряду девелоперов удалось реструктируровать свои долги, привлечь финансирование и в конечном итоге восстановить работы на объектах, строительство которых ранее было приостановлено или заморожено. Так, AFI Development возобновила работы над Офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 общей площадью 155 578 кв. м и Бизнес-парком на Павелецкой наб. - 89 477 кв. м; в ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» до 97 этажей, хотя в 2009 году заявляла о намерении остановиться на 64-х этажах и т.п. (данные GWA Sawyer).

А что же спрос?
Впрочем, наблюдаемый на рынке в данный момент уровень спроса еще недостаточно высок, чтобы оказывать существенное давление на рост ставок, сетуют эксперты. За первый квартал 2010 года ставки аренды и цены купли-продажи офисов подросли по разным данным всего на 1–3%.

Информация о ставках аренды тоже несколько разнится. Например, в Penny Lane Realty считают, что они находятся в диапазоне $700-900 за кв. м. в год в офисах класса А и $450-600 кв. м. в год в офисах класса В, в Cushman & Wakefield называют средневзвешенную ставку аренды $640 за кв. м в год в классе А и $310 за кв. м в год в классе В. По оценке Knight Frank ставки аренды составляют порядка $630 за кв.м в офисах класса А и $420 за кВ.м в офисах класса В.

В настоящее время 60% спроса приходится на площади до 300 кв.м; 35%  -  на площади от 300 до 1 000 кв.м; всего 4% - на площади от 1 000 до 5 000 кв.м и менее 1% - на площади свыше 5 000 кв.м, утверждают в Penny Lane Realty. Впрочем, то обстоятельство, что время гигантомании на офисном рынке проходит, аналитики www.irn.ru прогнозировали еще 2 года назад. В частности, в статье «Кризис превратит большие офисы Москвы в маленькие» было отмечено, что с наступлением кризиса больше всего выиграют владельцы именно небольших площадей, а также те собственники, которые смогут гармонично разделить огромные бизнес-центры на помещения умеренного размера. Так, сегмент офисов малых площадей, который всегда был в Москве самым дефицитным, очевидно оказался и самым устойчивым к кризису, а в 2010 году может даже показать заметный рост по цене.

Если же говорить о географии спроса, то в основном он приходится на Центральный округ, на Юго-западный, Западный и Северо-западный округа столицы. В пределах Садового кольца фактически существует паритет спроса и предложения, говорит Жуликов. Среди последних тенденций офисного рынка эксперт отмечает, что для стимулирования спроса на объекты абсолютное большинство собственников сдает офисы с отделкой под арендатора (последний раз данную услугу предлагали в 2002 г.) При этом, по его словам, всевозможные уступки собственников (арендные каникулы, дисконты) постепенно становятся менее щедрыми и таких демпинговых предложений, какие встречались в прошлом году, сегодня практически не увидишь. А к концу года уровень вакантных площадей с отделкой в центре и других наиболее востребованных округах вообще станет минимальным. Как результат – к концу года появится и спрос на офисы в состоянии Shell&Core (под чистовую отделку).

«Рынок однозначно достиг дна, в ближайшее время арендные ставки начнут расти, особенно для офисов класса А и прайм-субрынков», -  уверена заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. С ней согласен и Максим Жуликов, который до конца года прогнозирует рост ставок аренды на 10-15% и даже дефицит на самые качественные площади.

Много ли офисов надо?
Вполне понятно желание операторов рынка коммерческой недвижимости играть на повышение, но специалистам Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется, что оживление в данном сегменте пока не более чем рост цен ожидания. Ключевым показателем данного рынка всегда был и остается процент вакантных площадей, а с этим как раз дела обстоят неважно.

Уже в 2008 году столица, в принципе, была достаточно насыщена офисами, о чем www.irn.ru писал в статье «Аренда офисов дорожает необоснованно». Сегодня общее предложение качественных офисов класса А и В в Москве, по данным Cushman & Wakefield составляет  около 11,1 млн. кв. м., а уровень вакантных площадей составляет 17,8%.  По оценкам Knight Frank, совокупное предложение качественных офисных площадей близко к 10,5 млн. кв.м, при этом доля вакантных площадей составляет 21%. По данным CBRE этот показатель равен 18%. Но несмотря на некоторое расхождение оценок, бросается в глаза катастрофически большая доля пустующих помещений – порядка 17%-21%, т.е. более 2 млн. кв.м., которые представляются колоссальной проблемой для рынка офисов в Москве. Как показывает мировая практика, даже когда уровень вакантных площадей достигает 10%, как правило, начинается снижение ставок аренды и цен продажи объектов.

Тезис о том, что нового строительства на рынке офисной недвижимости сегодня мало, также представляется крайне спорным и скорее больше подходит для рынка жилья. Как писал www.irn.ru в недавней статье «Число офисов в Москве растет вместе с долей вакантных площадей», несмотря на кризис 2009 год стал рекордным по вводу новых бизнес-центров – почти 2 миллиона квадратных метров. Объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в I квартале текущего года, составил еще порядка 300 тыс. кв. м. (наиболее крупный «вклад» в «общий котел» внесли: Домников БЦ - 73 тыс. кв. м, Western Gate БЦ - 56 тыс. кв. м, Арбатская пл., 1/2 - 15,5 тыс. кв. м.).

 Как констатируют в Knight Frank, «объем поглощения все еще остается меньше нового строительства, что отражается в росте уровня вакантных площадей». В CBRE говорят, что «пополнение» в виде 300 тыс. новых офисных «квадратов» никак не повлияло на долю вакантных площадей в классе В и на 1% увеличило этот показатель в классе А. В любом случае рост спроса пока прекрасно компенсируется ростом объема предложения за счет нового строительства. Эти два показателя уравнивают друг друга, и по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru мы наблюдаем скорее «топтание на месте», но никак не предпосылки к снижению доли вакантных площадей. В этом контексте даже «разморозка» новых девелоперских проектов не представляется столь уж хорошей новостью для рынка офисов, что отмечалось в статье Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры?


Резюме
По сути, впервые за долгие годы, коммерческая недвижимость и квартиры в Москве могут показать разнонаправленные тренды, и тому есть несколько причин. Во-первых, если жилье просело в цене примерно на 30%, то коммерческая недвижимость - в среднем на 50%. Во-вторых, падение показателей на рынке коммерческой недвижимости продолжалось дольше: если жилая недвижимость Москвы перестала дешеветь с конца лета – начала осени 2009 года, то коммерческая стабилизировалась только сейчас, фактически, запаздывая на 1-2 квартала. В-третьих, большой потенциальный спрос на жилье в России и в Москве все равно остался, даже несмотря на кризис, в то время как в сегменте коммерческой недвижимости он «сжался» в разы за счет сокращения «наполеоновских» планов многих компаний, финансовых проблем бизнеса, ухода западников и т.п.

Поэтому, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», если на рынке жилья действительно есть поводы для сдержанного оптимизма и предпосылки к возникновению пусть и незначительного, но восходящего ценового тренда, то в коммерческой недвижимости поводов говорить о прохождении окончательного «дна» рынка пока явно рано. И если в течение лета доля вакантных площадей не начнет сокращаться, и не вернется в пределы 10%, то осенью не исключено возникновение дополнительной коррекции вниз ставок аренды и цен купли-продажи офисов. Разумеется, подобная коррекция может оказаться уже не столь масштабной, как в 2009 году, и захватить в основном низколиквидные предложения, помещения слишком больших площадей, офисы, не соответствующие своему классу и т.д., но все это будет способствовать сползанию вниз средних показателей и не позволит пока говорить об окончательном восстановлении сегмента коммерческой недвижимости.

Таблица: Сделки аренды, анонсированные в I кв. 2010 г. Источник GVA Sawyer