Продажа новостроек по серым схемам будет окончательно запрещена

Недавно правительство Москвы приступило к мониторингу строек жилых домов в столице. По словам представителей московской исполнительной власти, задачей такого мониторинга будет тотальное запрещение строительства жилья в Москве, не соответствующего требованиям федерального закона о долевом участии в строительстве (№214-ФЗ). По сути, московские власти с некоторым запозданием начинают внедрять на практике правила игры, сформированные российской законодательной властью, и уже опробованные в ряде регионов России, в частности, в Санкт-Петербурге. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», подобная активность представляет собой ни что иное, как запоздалую реакцию властей на возможное возникновение новой волны обманутых дольщиков, связанной с нынешним финансовым кризисом. И хотя за счет новых инициатив полностью предотвратить такую волну уже вряд ли получится, но, по крайней мере, предпринимаемые шаги могут окончательно положить конец продаже квартир в новостройках по «серым» схемам.

Обманутые дольщики и 214 закон – вторая волна
История проблемы обманутых дольщиков и закона о долевом участии в строительстве (№214-ФЗ) была подробно рассмотрена в предыдущей статье под названием «Кризис может оставить без новых квартир миллионы семей», опубликованной ранее на www.irn.ru. Как отмечалось в этой статье, начало финансового кризиса вновь обнажило проблему привлечения застройщиками денег покупателей новостроек по «серым» схемам, без каких-либо гарантий, по сути, под «честное слово». И пока цены на недвижимость в России постоянно росли, создавалась иллюзия, что вроде бы и так все хорошо. Но стоило кризису начаться, ценам – поползти вниз, а спросу на жилье – затаиться, как рынок недвижимости быстро проявил признаки пирамиды.

Оборвавшийся поток денег с ежедневной продажи квартир осенью 2008 года остановил немало строек по всей стране, а «крупнейшие» девелоперы, которые еще недавно оценивались по IPO (первичное размещение акций компании на лондонской фондовой бирже) как компании-миллиардеры, вдруг оказались банкротами. Значит, требования финансовой стабильности и запрет на формирование финансовых пирамид из денег участников долевого строительства, которые накладывал 214 закон, были более чем уместны и своевременны. И если в 2004-2005 годах число обманутых покупателей составило по оценкам Ассоциации строителей России (АСР) порядка 200 тысяч семей, то теперь их может оказаться на порядок больше.

Разумеется, предвидя огромный негативный резонанс, который эта проблема в новом масштабе может вызвать по всей стране, правительство России поспешило оказавать разностороннюю финансовую поддержку девелоперам, как в виде предложений оптового выкупа жилья, так и в форме реструктуризации долгов через государственные банки. Впрочем, было бы наивно ожидать, что государство просто так будет вновь и вновь спасать бизнесменов, не умеющих трезво оценивать риски и обеспечивать финансовую стабильность своих компаний. Поэтому новые жесткие шаги государства в отношении требования соблюдения 214 закона о долевом участии в строительстве не заставили себя долго ждать.

Кнут вместо пряника
Так, уже в середине 2009 года Минэкономразвития подготовило поправки в закон «О банкротстве», благодаря которым вексельные расчеты и предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройках будут признаны притворными сделками и приравнены к договорам соинвестирования, подпадающим под действие 214-ФЗ. Также благодаря поправкам Минэкономразвития в закон «О банкротстве» будут признаны притворными и приравнены к договорам соинвестирования и другие юридические схемы продажи жилья, с помощью которых многие застройщики обходили требования федерального закона №214, и которые должны были позволить таким застройщикам в случае финансовых проблем уйти от ответственности перед дольщиками. В результате этих поправок застройщик будет обязан удовлетворить все обязательства перед физическими лицами, чьи средства тем или иным путем были привлечены для строительства жилья.

Еще более жесткую позицию заняла Госдума. Также летом прошлого года депутаты внесли поправки в федеральный закон №214, которые запрещают любое привлечение средств физических лиц для строительства жилья не в соответствии с требованиями этого закона. Впрочем, проблема состоит в том, что нередко запреты федерального законодательства не накладывают никакой серьезной ответственности на нарушителей этих запретов.

В качестве единственного барьера в этом плане можно упомянуть поправки в Кодекс об административных правонарушениях России (КоАП РФ), которые депутаты Госдумы собирались принять одновременно с поправками в федеральный закон №214. Речь шла об увеличении штрафа для нарушителей 214 закона с 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Однако, как несложно убедиться с помощью онлайн-калькулятора «Оценка недвижимости» на www.irn.ru, например, для Москвы стоимость только одной среднестатистической квартиры-новостройки окажется на порядок больше. И даже если рентабельность застройщика находится на минимальном уровне порядка 10%, то он с легкостью покроет миллион рублей штрафа прибылью с продажи всего 1 квартиры.

Так или иначе, но действия федеральных чиновников не могли проигнорировать и местные власти, которым, собственно, и пришлось в 2005-2008 годах решать проблемы конкретных семей обманутых дольщиков. Так, летом прошлого года, вскоре после объявления представителей Госдумы и Минэкономразвития о намерении ужесточить запреты на привлечение средств дольщиков в обход федерального закона №214, власти Москвы и Санкт-Петербурга независимо друг от друга предприняли собственные шаги в этом направлении. Также летом 2009 года правительство Москвы и правительство Санкт-Петербурга заявили, что намерены найти способы принудить все строительные компании, занимающиеся возведением жилья с привлечением средств физических лиц, работать по 214 закону. Также синхронно с федеральными органами власти, чиновники Москвы и Санкт-Петербурга стали внедрять свои решения в жизнь.

Осенью прошлого года поправки, предложенные Минэкономразвития, были приняты Госдумой. А спустя некоторое время Законодательное собрание Санкт-Петербурга узаконило понятие «обманутого дольщика», что позволило правительству северной столицы лишать застройщиков прав на аренду земельного участка, если они привлекают на строительство жилья средства физических лиц в обход требований федерального закона №214. В результате, уже к марту 2010 года большинство договоров о приобретении жилья в новостройках Санкт-Петербурга было приведено в соответствие с требованиями 214 закона.

Чуть позже, тоже осенью 2009 года, правительство Москвы создало Управление по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю и надзору в области долевого строительства, коротко называемое Моснадзором долевого строительства. Этому ведомству было поручено следить за исполнением застройщиками, занимающимися возведением жилья с привлечением средств физических лиц, требований федерального закона №214.

Но в полной мере это управление заработало только на рубеже февраля-марта 2010 года, когда ему было поручено помимо его основной функции также и мониторинг инвестиционных проектов в столице, и сопровождение, и координация выполнения градостроительных проектов по объектам Адресной инвестиционной программы. Кроме того, Моснадзору долевого строительства расширили функции по контролю за деятельностью строительных организаций, занимающихся возведением жилья с привлечением средств физических лиц. Помимо мониторинга схем продажи квартир застройщиками, Моснадзор долевого строительства обязали контролировать правильность использования застройщиками денег дольщиков, а также правильность содержания и формы ежеквартальных отчетов таких застройщиков.

«В соответствии с федеральным законом №214, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, получить разрешение на строительство, оформить земельные отношения и только после этого начать продажи, – цитирует начальника отдела Моснадзора долевого строительства Игоря Рязанцева газета «Ведомости». – При несоблюдении этого мы будем применять административные меры вплоть до требований о ликвидации компании». Правительство Москвы разрешило Моснадзору долевого строительства направлять в суд исковые «заявления о приостановлении деятельности, связанной с привлечением средств граждан».

Примечательно, что тогда же, на рубеже февраля-марта 2010 года Госдума приняла поправки в федеральный закон №214, инициированные ее депутатами летом прошлого года. По всей видимости, это обстоятельство и подстегнуло еще большую активизацию деятельности Моснадзора. Так, в конце марта представители Моснадзора долевого строительства сообщили, что в ближайшее время они вместе с представителями прокуратуры посетят ряд строительных организаций, занимающихся возведением жилья с помощью привлечения средств физических лиц, с целью проверки их деятельности на соответствие требованиям федерального закона №214. При этом названия строительных компаний, которые представители Моснадзора долевого строительства и прокуратуры намерены посетить в ближайшее время, не прозвучали. А значит, к проверкам следует быть готовыми всем строительным компаниям Москвы.

Рынок встал за покупателей
В отношении уклонения от исполнения требований 214 федерального закона следует отметить и еще одно интересное обстоятельство. По словам главы Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Вячеслава Семененко, в конце осени прошлого года, когда правительство Санкт-Петербурга стало принуждать застройщиков работать в соответствии с требованиями федерального закона №214, в соответствии с требованиями этого закона заключалось не более 5% всех сделок по продаже новостроек Санкт-Петербурга. Как уже упоминалось ни раз, в Москве ситуация обстоит не лучшим образом. При этом, в других городах России продажа новостроек зачастую уже давно ведется в согласии с 214 ФЗ.

Как отмечают сотрудники аналитического центра www.irn.ru, нередко чем более дефицитным и прибыльным является рынок жилья того или иного региона России, тем чаще там обходят 214 закон. То есть, в тех регионах, где на рынке «правит» покупатель, застройщики давно уже перестроились и работают под клиента, обеспечивая защиту его прав. Там же, где на рынке все еще «господствует» продавец, и покупатели вынуждены брать, что есть и по тем схемам, которые им навязывают, больше всего доля серых схем продажи квартир в новостройках. Впрочем, финансовый кризис заметно изменил правила игры и даже продажа квартир в Москве теперь уже происходит не так легко, как ранее. А значит, в борьбе за клиента все больше застройщиков сами будут заинтересованы переходить на «белые» схемы работы в согласии с 214 законом. Аналогичным образом в 90-х многие работодатели пренебрегали трудовым законодательством и платили зарплаты «черным налом», но по мере роста конкуренции за работников на рынке труда многие компании перешли на работу «по белому».

Проще говоря, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», серые схемы продажи новостроек во многом себя изжили и с каждым годом становятся все большим пережитком прошлого. И их искоренению способствуют не только действия властей или законодательные инициативы, но прежде всего, сам рынок. Период шальных денег, неадекватного роста цен на недвижимость и ажиотажного спроса прошел, и теперь застройщикам придется все больше бороться за клиента а, значит, создавать себе весомые конкурентные преимущества. А как показывает недавнее социологическое исследование, проведенное аналитическим центром www.irn.ru совместно с журналом www.metrinfo.ru, большая часть потенциальных покупателей квартир в новостройках готова даже переплачивать деньги за безопасность сделки, то есть за покупку квартиры не по «серой», а по «белой» схеме. Об этом исследовании подробнее можно прочитать в статье «Приоритеты покупателя новостройки».

А значит, теперь застройщикам выгоднее перейти на продажу квартир по 214-ФЗ, что позволит опередить конкурентов, как минимум, по объему продаж а, возможно, и по цене квадратного метра. И с момента появления этого закона, с 2005 года, у застройщиков было достаточно времени, чтобы перестроиться на новые правила игры. А как известно, на рынке выигрывает тот, кто раньше других умеет видеть происходящие перемены и меняться в соответствии с ними. Более того, для таких компаний даже «карательные» меры чиновников, которые рано или поздно должны были последовать за уклонение от исполнения федеральных законов, уже не страшны. Что же касается покупателей квартир, то впервые с 2005 года появилась уверенность, что риск стать обманутым дольщиком может наконец исчезнуть с российского рынка жилья и каждый из нас сможет переехать в новое и современное жилье не опасаясь остаться и без квартиры, и без денег.