Кризис может оставить без новых квартир миллионы семей

Финансовый кризис, пришедший в Россию осенью 2008 года, вновь сделал актуальной проблему обманутых дольщиков – покупателей квартир в новостройках, которые рискуют остаться и без жилья, и без денег. Впервые эта проблема в массовом порядке возникла в России в 2005 году, после стагнации рынка недвижимости 2004 года и введения в действие нового федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве». Ее решение потребовало несколько лет, но всем очевидно, что власти больше боролись не с самой болезнью, а с ее симптомами. И стоило только к 2008 году во основном решить проблемы обманутых дольщиков первой волны (2005 года), как финансовый кризис снова поставил ряд строительных компаний на грань банкротства, остановил немало строек, а миллионы людей, купивших строящееся жилье, оказались «подвешенными в воздухе». Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил посвятить этой проблеме серию статей, чтобы разобраться в ее сути и возможных вариантах разрешения.

Федеральный закон №214 и долевое строительство
В этом свете примечателен опыт появления и воплощения в жизнь самого федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года, вступившего в силу с 1 апреля 2005 года. На момент появления данного закона на рынке новостроек Москвы и России была наиболее распространена следующая примерная схема деятельности по строительству жилья. Застройщик тем или иным способом получал доступ на потенциальную строительную площадку, причем, нередко, не имея необходимого объема собственных средств для строительства, и начинал искать финансирование.

С тем или иным успехом можно было получить кредит в банке, однако проценты по кредитам на бизнес в России низкими никогда не были. И куда дешевле было привлечь деньги физических лиц, желающих купить квартиру в новостройке – в выплате процентов такие кредиторы не нуждались. Стоит отметить, что для привлечения покупателей цены на квартиры в новостройках обычно были заметно ниже, чем на вторичном рынке. Нередко это объяснялось тем, что квартиры на первичном рынке продаются по цене, близкой к себестоимости, хотя на самом деле этот дисконт был необходим, чтобы привлечь покупателей и инвесторов.

Впрочем, важной особенностью данной схемы всегда был и остается риск для покупателя. Так, например, в схеме деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) советского образца инициатива по созданию ЖСК принадлежала потенциальным жильцам, которые собирали необходимую для строительства дома сумму, а затем нанимали подрядчика, который этот дом строил. В современной же схеме строительства жилья с участием привлеченных от физических лиц финансовых средств инициатива по строительству, как и контроль за средствами, принадлежат застройщику. И очевидная опасность такой схемы заключается в наличии риска не собрать полную сумму, необходимую для достройки дома. При этом также нельзя гарантировать, что застройщик попросту не растранжирит большую часть денег не на то, или не будет иметь место откровенное мошенничество – руководство строительной компании просто «растворится» со всеми деньгами.

Так вот ликвидировать все эти проблемы и должен был 214 закон о долевом участии в строительстве. Также следует отметить, что пока цены на квартиры в прежние годы все время росли, застройщикам так или иначе удавалось достраивать дома и выполнять свои обязательства перед покупателями. И даже если в силу каких-то причин, например, из-за неадекватно разросшейся затратной части по очередному дому и накладных расходов застройщика на имидж, офис и персонал, средств на достройку не хватало, их можно было позаимствовать от продажи квартир в следующем доме. Ведь он выходил на рынок, как правило, уже по более высоким ценам и общий баланс снова становился положительным.

Обманутые дольщики и «серые» схемы
Очевидно, что подобная схема прекрасно существовала, пока на рынке доминировал рост цен на недвижимость, ведь стоило им перестать расти или откатиться назад, как у ряда застройщиков неизбежно мог возникнуть кассовый разрыв, когда достраивать уже проданное жилье оказывается не на что. Примечательно, что первая волна обманутых покупателей квартир возникла как раз вследствие стагнации 2004 года, когда рост цен, как и ажиотажный спрос на недвижимость, притормозились чуть более, чем на полгода. Впрочем, та стагнация продлилась относительно недолго, да и заметной коррекции цен вниз она не вызвала, поэтому и количество банкротств среди застройщиков по сравнению с их общей массой было относительно небольшим. По сути, несостоятельными оказались либо наиболее легкомысленные компании, либо откровенные мошенники.

Как раз тогда, в начале 2005 года, депутаты второпях приняли 214 закон о долевом участии в строительстве, чтобы противодействовать формированию строительных пирамид в дальнейшем. Но, к сожалению, этот закон не столько решил проблему, сколько лишь обнажил все противоречия, накопившиеся в строительной отрасли. Так если в 2005 году число обманутых дольщиков составило, по данным Ассоциации Строителей России (АСР) около 200 тыс. семей, то в связи с кризисом 2008 года по ряду оценок их может оказаться на порядок больше - уже миллионы семей.

Дело в том, что большинство застройщиков, особенно в Москве, попросту проигнорировали требования нового 214 закона и научились работать в обход. Как показывают маркетинговые исследования рынка новостроек Москвы и Подмосковья, регулярно проводимые аналитическим центром www.irn.ru, в 2005-2009 годах в согласии с 214-ФЗ, по договору соинвестирования, в московском регионе продавалось не более 10%-15% всех новостроек. Просто застройщикам было не выгодно брать на себя повышенные обязательства, а в условиях дефицита предложения покупатели были вынуждены покупать по тем документам и схемам, которые им предлагали продавцы.

Тем временем, одним из существенных требований федерального закона №214, является условие финансовой устойчивости застройщиков. Так, размер собственных средств застройщика после вступления в силу федерального закона №214 должен был быть не меньше 7% от общего объема «средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве». При этом на практике нередко собственные средства застройщика могли ограничиваться только размером его уставного капитала. Следует отметить, что многие застройщики зарегистрированы как юридические лица в форме обществ с ограниченной ответственностью (ООО), а у последних требования по минимальному размеру уставного капитала составляют всего лишь 10 тыс. руб.

По сути, этой суммой и ограничивается размер ответственности такого застройщика перед покупателями квартир в строящихся домах, которые вносили строителям сотни тысяч долларов, в частности такой порядок цен на квартиры в Москве. А строительство типового многоквартирного дома обычно требует не менее 1 млрд. рублей полных затрат. То есть застройщик согласно 214 закону должен иметь при таком раскладе не менее 70 млн. руб. собственных средств. При этом, в период 2000-х годов немало застройщиков работало почти полностью на чужие деньги – как на банковские кредиты, так и на деньги дольщиков, покрывая текущие расходы на стройку с продажи очередной партии квартир.

Но если с увеличением уставного капитала и привлечением доли собственных средств многие застройщики справились, то гораздо сложнее было выполнить другое требование 214-ФЗ о финансовой устойчивости строительных компаний. Этот закон требовал, чтобы стоимость активов застройщика была не меньше суммы его обязательств перед участниками долевого строительства, которая определялась как сумма цен зафиксированных в договорах долевого участия. Данное требование называется единичным нормативом обеспеченности обязательств. По сути, введение в силу единичного норматива обеспеченности обязательств означало, что если земельный участок, на котором застройщик намерен возводить жилой дом, не принадлежит ему на правах собственности, а застройщик его арендует, и у застройщика нет на балансе других активов, то и продавать он может только готовые квартиры. А привлекать деньги покупателей квартир на этапе строительства можно только при наличии такой же суммы собственных средств или иных активов, которыми застройщик в случае чего мог бы ответить перед дольщиками.

Для обхода этого обстоятельства многие застройщики после вступления в силу федерального закона №214 вместо договоров соинвестирования стали подписывать с покупателями квартир предварительные договора. Так покупатель, по сути, вносил деньги не за квартиру, а лишь за обещание застройщика потом передать ее покупателю по основному договору купли-продажи, когда дом будет достроен. Еще менее защищенной является так называемая вексельная схема, когда человек покупает даже не квартиру, а вексель (ценную бумагу) строительной компании, которую последняя обязуется потом зачесть в качестве уплаты за квартиру, когда строительство будет завершено. Очевидно, что в случае финансовых проблем, банкротства или мошенничества со стороны застройщика такой вексель теряет всякую ценность, а по данным документам никакую квартиру человек не покупал, поэтому и «качать права» в суде бессмысленно. В журнале о недвижимости www.metrinfo.ru подробно разбираются все серые схемы продажи новостроек.

Что делать, и кто виноват?
На протяжении последних лет не раз высказывалось мнение, что не вступи в действие в 2005 году «злосчастный» 214 закон, у застройщиков было бы куда меньше проблем, и что именно он вызвал сложности с запуском новых строительных проектов, сокращение предложения на первичном рынке и аномальный рост цен на недвижимость 2005-2008 годов. К тому же на практике он почти ничего не изменил – многие застройщики быстро научились обходить требования этого закона и продолжили строительство во многом по той же схеме, что и существовала ранее.

Однако, как уже отмечалось выше, видимость, что все хорошо и без выполнения требований 214 закона, могла сохраняться только до тех пор, пока доминировал постоянный рост цен и ажиотажный спрос на жилье. Но стоило прийти финансовому кризису, и строительная отрасль быстро обнаружила признаки пирамиды. С осени 2008 года ежедневная продажа квартир перестала давать регулярный поток денег на продолжение строительства, что остановило немало строек по всей стране, а «крупнейшие» девелоперы, которые еще недавно оценивались по IPO (первичное размещение акций компании на лондонской фондовой бирже) как компании-миллиардеры, вдруг оказались банкротами. Значит, требования финансовой стабильности и запрет на формирование финансовых пирамид из денег участников долевого строительства, которые накладывал 214 закон, были более чем уместны и своевременны.

Так если в 2004-2005 годах и цены на квартиры еще не успели оторваться от основной массы реального спроса, и стагнация на рынке недвижимости была краткосрочной, то в 2008-2009 годах кризис развернулся на полную силу. Как уже отмечалось выше, по оценкам АСР, сейчас волна обманутых дольщиков может захлестнуть уже не сотни тысяч, а миллионы семей по всей стране. А учитывая, какой резонанс данная проблема вызвала тогда, очень легко понять, почему правительство России поспешило оказывать финансовую поддержку девелоперам и в виде предложений оптового выкупа жилья, и в виде реструктуризации долгов через государственные банки. Поэтому хотя немало заигравшихся в финансовую пирамиду застройщиков сейчас, по сути, оказались банкротами, рынок недвижимости и основная масса покупателей жилья в их недостроенных домах пока этого не заметили – государство активно замещает собой бывших владельцев этих компаний, принимая на себя их долги и обязательства.

Впрочем, вечно страховать бизнесменов, не умеющих трезво оценивать риски и обеспечивать финансовую стабильность своих компаний, государство, очевидно тоже не будет. Поэтому шаги чиновников не заставили себя долго ждать. Так уже в середине 2009 года стали появляться жесткие законодательные инициативы с целью положить конец проблеме финансовых пирамид в строительстве и окончательно навести порядок в сфере привлечения средств физических лиц для строительства жилья. А подробности этих инициатив изложены в следующей статье «Продажа новостроек по серым схемам будет окончательно запрещена», которая будет опубликована на www.irn.ru в понедельник.