Как сделать строительный проект ближе к людям

Внесение существенных изменений в проекты, которые находятся на «бумажной» стадии, а порой уже и на стадии реализации – явление не новое, однако под воздействием кризиса оно получило большее распространение. Портал www.irn.ru неоднократно писал о реконцепции проектов – «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», «Рынок загородного жилья стремится к экономии», но, в связи с возросшей актуальностью этой темы, мы решили еще раз обратиться к ней.

В последние докризисные годы мы наблюдали общую тенденцию: застройщики как городского, так и загородного жилья упорно стремились к повышению статуса своих объектов и, соответственно, цен. При этом зачастую они  в большей степени заботились об «упаковке», нежели о «начинке». Особенно это было характерно для пресловутого бизнес-класса. За счет того, что четкие критерии классов у жилой недвижимости фактически отсутствуют, к этой категории причисляли все, что по качеству немного превышало традиционный «эконом». Большинство девелоперов всеми способами стремились «отстроиться» от нижнего ценового сегмента. Те же проекты, которые действительно соответствовали «среднему классу»,  компании порой искусственно «вытягивали» до элитного.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» всегда были сторонниками другого подхода: в случае, когда проект оказывается как бы «между классами», лучше приравнять его к более низкому, но при этом делать акцент на высоком качестве, улучшенных характеристиках и тем самым повысить его ликвидность и ускорить продажи. Как показывает опыт, такой подход в большинстве случаев себя оправдывает.

«В нашей практике был случай, когда мы рекомендовали девелоперу одного коттеджного поселка позиционировать его как «одно из самых качественных предложений» в эконом-классе на данном направлении, однако создатели проекта во что бы то ни стало стремились сделать из него бизнес-класс. Нельзя сказать, что для достижения этой цели не затрачивались дополнительные усилия (вкладывались некоторые средства, придумывались различные «изюминки» и т.п.), но в то же время по ряду параметров предложение явно не дотягивало до желаемого уровня и в целом пользовалось весьма умеренным спросом. Однако в какой-то момент несколько покупателей подряд после просмотра объекта поинтересовались возможностью приобретения одного участка на двоих – порядка 10 соток на каждого. Таким образом девелоперы сами убедились, что их предложение интереснее для другой аудитории, нежели для той, на которую они рассчитывали изначально», - рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Эта позиция проявилась и в ряде конкретных консалтинговых проектов, имеющихся на счету компании «Индикаторы рынка недвижимости». Среди них следует отметить создание концепции застройки участка по заказу компании «Кондр» (загородный жилой комплекс «Салтыковка-Престиж») и проект загородного жилого комплекса на Щелковском шоссе по заказу компании «Новая Площадь».

К примеру, загородный жилой комплекс (ЗЖК) «Салтыковка-Престиж» расположен на традиционно менее респектабельном восточном направлении – на расстоянии 5 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. Дополнительные ограничения накладывала и скромная площадь участка (около 8 га), которая при застройке его коттеджами давала очень маленький выход площадей. Проанализировав все возможности, мы разработали концепцию  смешанной застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. На момент начала строительства на проекте велись успешные продажи малоквартирных домов по цене $3 тыс. - $4 тыс. за 1 кв.м.

Другой проект – загородный жилой комплекс на Щелковском шоссе – расположен в 23 км от МКАД и примыкает к городу Щелково. Площадь участка составляет около 30 га. В данном случае представители компании «Новая Площадь» изначально планировали на этом участке строить коттеджи. Однако коттеджную застройку в данном случае вряд ли удалось бы удачно реализовать. Данный участок расположен в непосредственной близости от города Щелково и в пределах видимости находится многоквартирная городская застройка, кроме того, вплотную к участку примыкает обычная деревня, так что потенциальных владельцев коттеджей скорее всего смутила бы социальная неоднородность окружения. В то же время строительство только таунхаусов или только малоквартирных домов значительно сузило бы целевую аудиторию, что могло увеличить срок реализации проекта. А в случае смешанной застройки срок реализации обычно сокращается в 1,5-2 раза. В итоге, нами опять же была рекомендована смешанная застройка, концепцию которой девелопер и взял на вооружение.

В статье  «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям» мы перечисляли несколько направлений, по которым может идти оптимизация жилых проектов. Самым распространенным способом является понижение «классности» объекта, создание более экономичного продукта, отвечающего потребностям и покупательской способности более широкой аудитории. На «бумажной» стадии эти изменения могут быть самыми масштабными: корректировка набора и площадей квартир (если речь идет о квартирном доме), отказ от строительства коттеджей в пользу таунхаусов (в случае загородного жилья), изменения, касающиеся высоты потолков, этажности, качества строительных и фасадных материалов и т.п. Если объект уже строится, то речь может идти об изменениях в инженерном оснащении, качестве отделочных материалов, объеме и наборе элементов инфраструктуры. Также возможна корректировка концепции застройки и продаж, например, в коттеджных поселках есть вариант более мелко «нарезать» наделы или же продавать участки без подряда. Посмотрим, как компании применяют это на практике и по каким направлениям идет реконцепция в последнее время.

Изменение назначения
В ЗАО «Мосстройреконструкция» полностью изменили назначение одного из объектов. В мае 2008 года компания приобрела участок на Ленинградском шоссе, где планировалось построить многофункциональный деловой центр с торгово-офисными помещениями и апартаментами.  Как объяснил управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов, «с наступлением кризиса пришло понимание того, что рынок коммерческой недвижимости сильно просел, стал слабо предсказуемым, в связи с чем деловой центр будет низколиквидным. Вместе с тем параметры участка – близость к метро, хорошая транспортная доступность, живописные виды на Химкинское водохранилище – вполне позволяли возводить здесь жилье.  Таким образом вполне закономерно пришло решение о перепрофилировании объекта в жилой комплекс с минимальным количеством торгово-офисных площадей». Разумеется, в связи с реконцепцией изменению подверглись архитектурно-планировочные решения зданий, в частности, снизилась этажность комплекса, уменьшился метраж реализуемых площадей.

В группе компаний «Пионер» назначение двух комплексов изменили частично, трансформировав их из многофункциональных в жилые. В Москве это жилой комплекс в районе Митино общей площадью 170 тысяч кв.м, предусматривающий реновацию промышленной территории; в Санкт-Петербурге – ЖК в Выборгском районе общей площадью 155 тысяч кв.м. До кризиса концепция обоих проектов предусматривала помимо жилья и традиционных ритейловых помещений на первых этажах некоторое количество офисных площадей. «На тот момент это была абсолютно здравая идея. Однако когда ситуация изменилась, каждый проект пришлось пересмотреть: мы сократили торговую составляющую и полностью отказались от офисной», - рассказывают в ГК «Пионер». Так, в результате реконцепции создатели проекта в Санкт-Петербурге вдвое сократили высотную башню, где должны были разместиться офисы - теперь ее высота не будет превышать 75 метров, а комплекс будет состоять только из  апартаментов и квартир. Первая очередь проекта будет реализована к 2012 году.

Удешевление
Пересмотрели в ГК «Пионер» и жилую часть отдельных проектов. В ЖК с рабочим названием «Текстильщики» общей площадью 90 тысяч кв.м (Москва, зеленая зона у метро «Волжская») изменения коснулись размеров и планировок квартир.  «Начиная проектировать  этот комплекс, мы планировали больше половины от общего объема квартир  сделать  стометровыми. До кризиса рынок бы их поглотил,  но в 2009 году мы поняли необходимость переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшей площади. В связи с этим возросла нагрузка на инженерную и  социальную инфраструктуру проекта, однако наши подсчеты показывают, что это выгоднее, чем «зависнуть» с продажами на начальной стадии. Сегодня жизнеспособность проекта во многом зависит от динамики продаж на «нуле». А сокращение площадей позволило, сохранив количество комнат и цену квадратного метра, сделать квартиры дешевле в среднем на миллион-полтора рублей», - резюмирует коммерческий директор ГК «Пионер» (Москва) Дмитрий Отяковский.

В компании «Пересвет» в качестве примера оптимизации привели поселок бизнес-класса «ЖемИльи» (9 км  от МКАД по Ильинскому шоссе). Из четырех типов домов, строительство которых здесь предусмотрено, изменения коснулись только таунхаусов. «Проанализировав предложения конкурентов, мы отметили, что произошло  значительное снижение площадей таунхаусов – если до кризиса в бизнес и элит-классе они составляли в среднем 330-350 кв.м, то  сейчас – 250-300 кв.м, а порой встречаются таунхаусы площадью и 220, и 146 кв.м», - делится наблюдениями директор по маркетингу «Пересвет-Групп» Ирина Кирсанова. Реконцепция проекта началась в январе текущего года. В результате площади таунхаусов в поселке сократили с 330 кв.м. до 230-250 кв.м. Кроме того из проекта были исключены эксплуатируемые кровли, содержание которых ложится на плечи собственников.

Неизменным осталось зонирование общей территории поселка (зоны отдыха, парковки, размещение  и позиционирование различных типов домов и объектов инфраструктуры и т.д.). Сохранили в прежнем виде оригинальное архитектурное решение четырехэтажных домов, по форме напоминающих лепестки клевера: в каждом «лепестке» расположено по одной отдельной квартире на этаже, а в центре дома расположен остекленный холл с лифтом, к которому и сходятся все четыре «лепестка».  Так же не изменилась архитектурная концепция трехэтажных домов «треугольников»:  на каждом этаже в углах треугольника расположено по 3 квартиры, за счет чего они имеют панорамный вид на три стороны света.

Упрощение
Однако, если в данных примерах мы видим лишь корректировку продукта, то нередки случаи, когда застройщики кардинально меняют проект, переводя его из одного класса в другой или меняя строительную технологию на более дешевую и быструю. Самый известный пример такого перевода, это, пожалуй, проекты «Марфино» и «Алексеево» от «Ведис Групп». Изначально эти ЖК планировались как жилье бизнес-класса, однако были трансформированы в доступную «панель». Интересно, что в целях снижения себестоимости создатели проекта также отказались от банковских кредитов, получая средства на продолжение строительства за счет высоких темпов продаж.

Существенные изменения, также касающиеся технологии строительства, претерпел и жилой проект MOZAIK Development. Еще до кризиса компания запланировала строительство нескольких коттеджных поселков под брендом Smartville в Дмитровском, Истринском и Клинском районах. В каждом поселке на участках площадью от 25 до 85 гектаров предполагалось строительство от 100 до 500 домостроений. С приходом кризиса создателям проекта стало понятно, что концепция требует доработки и адаптации к новым условиям, в результате была изменена технология строительства, архитектура домов и планировочные решения. «Кризис в первую очередь потребовал минимизации рисков, связанных с недостроем, поэтому мы отказались от классической технологии каменного домостроения  в пользу быстровозводимого строительства. Благодаря тому, что через 30 дней дом уже стоит  на участке, полностью отсутствует риск долгостроя. Также мы внимательно отнеслись к планировкам, повысив полезную площадь помещений. К примеру, дом площадью 120 метров у нас вмещает и просторную общественную зону, и кухню-столовую, и 3 полноценные спальни и необходимые хозяйственные помещения», - рассказывает коммерческий директор MOZAIK Development Татьяна Капланова.

Одним из основных преимуществ быстровозводимых технологий домостроения является заранее известная, фиксированная цена, чего фактически невозможно добиться при классическом капитальном строительстве. В результате обновленное предложение от MOZAIK Development представляет из себя дом на 10 сотках площадью 120 метров по цене 4,5 млн. рублей со всеми коммуникациями – классический эконом, в котором так нуждается загородный рынок. Реконцепция была проведена в сентябре 2008 года, и в компании убеждены, что она повысила ликвидность продукта -  несмотря на то, что старт продаж первого поселка Smartville Дмитровка состоялся в разгар кризиса -  в мае 2009 года, на сегодняшний день реализовано более 40 домовладений.

Противопоказания
В то же время, не каждый дорогой проект стоит упрощать, считают в «Пересвете». Выход на стройплощадку одного из самых амбициозных проектов компании - жилого комплекса «VERSIS» высокой ценовой категории (ЮЗАО  Москвы,  пересечение улицы Вавилова и Нахимовского проспекта) совпал с началом финансового кризиса.

В компании попробовали пересмотреть концепцию проекта в сторону снижения цены за счет возможных упрощений. Рассматривались такие варианты, как снижение высоты потолков, отказ от дорогостоящих материалов и технологий, использование более демократичного инженерного оснащения, увеличения количества квартир за счет сокращения площадей и так далее. «Данный объект с самого начала был рассчитан на покупателей с высоким уровнем дохода: не типичная и смелая архитектура, инновационные технологии, эксклюзивные квартиры в стеклянных галереях, то есть все то, что рассчитано на эмоции покупателей и не совсем подходит для сурового кризисного времени, которое диктует минимализм во всем. Однако, вычеркнув все излишества, мы получили бы типовой кризисный объект – этакий «урбанистический муравейник», при этом  по факту лишившись самого проекта. В итоге взвесив все «за» и «против» мы отказались от идеи упрощения», - объясняет  Ирина Кирсанова.

В сегменте дорогого жилья самым подходящим способом стимулирования продаж является совершенствование и повышение привлекательности предложения. Так, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова одним из наиболее удачных примеров реконцепции на элитном рынке считает ЖК «Трилогия» (застройщик – компания ТрансГидроСтрой). Дом расположен в престижном районе Красной Пресни, недалеко от Москва-реки, Дома правительства и строящегося делового центра «Москва-сити». В 2009 году был проведен архитектурный реконцепт – изменились планировки квартир и визуализация фасада здания. Уровень жилья был частично повышен за счет более качественного и дорогого в исполнении архитектурного решения. По словам Екатерины Батынковой, благодаря этому (а также  привлекательным программам кредитования: ипотека от банка «ОТКРЫТИЕ» от 9% годовых в рублях, беспроцентная рассрочка от застройщика сроком до 3 месяцев) интерес к проекту существенно вырос и на текущий момент продано уже более 30% квартир (всего в ЖК запланировано 75 квартир по цене от 230 до 450 тыс. руб. за кв.м).

Лучше поздно
Разумеется, реконцепция – недешевое и небыстрое «удовольствие», даже если проект пока еще находится на «бумажной стадии». Например, по оценке Ивана Романова («Мосстройреконструкция») самым сложным в перепрофилировании проекта является внесение изменений в градостроительную документацию: требуется заново получить согласования управы и префектуры, которые ранее согласовывали размещение на выбранном участке офисного комплекса. «Идеальный случай, когда проект еще не был утвержден у Архитектора города. Если проект уже утвержден, и изменения занимают больше 15 %, требуется дополнительное согласование», - объясняет Ирина Кирсанова («Пересвет»). Обычно на получение всех согласований, в том числе на разрешение на строительство уходит год или больше - понятно, что на повторные процедуры может понадобиться примерно столько же. Впрочем, стоит отметить, что в городское жилье вносить изменения сложнее, чем в индивидуальное. Поэтому в загородном коттеджном поселке застройщикам значительно легче перейти на другую технологию строительства или же по-другому «нарезать» участки.  

Внесение изменений в проект на стадии  строительства носит уже более ограниченный характер и требуют больших финансовых вложений. Например, по словам Ирины Кирсановой, даже шахта лифта строится под определенную  модель, которая требует соблюдения определенных технических требований, количество квартир также можно увеличить в весьма определенных узких рамках и т.д.

Однако, по мнению специалистов АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», практически на любой стадии инвестиционно-строительных проектов - если, конечно, строительство уже не подходит к концу - можно улучшить какие-то параметры. В любом случае, если у компании нет уверенности, что она движется в правильном направлении, ее не устраивают темпы продаж на проекте или видны какие-то просчеты, стоит подумать о реконцепции. Стоимость проведения маркетинговых исследований или привлечения экспертов для консалтинга в зависимости от сложности и объема работ варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов, что составляет порядка 0.1% от характерных бюджетов на строительство, реконструкцию или покупку объектов недвижимости в московском регионе. В то же время грамотно сделанный проект позволяет увеличить цены продажи или аренды на 3%-5%, сделать объект более ликвидным, повысить темпы продаж, сократить сроки выплаты по банковским процентам и т.п. Другими словами, временные и финансовые затраты на оптимизацию вполне оправдывают себя.