Общеизвестно, что цены на квартиры в Москве едва ли не в первую очередь зависят от месторасположения. Но если все знают, что разрыв между стоимостью жилья на Остоженке или в спальных районах за МКАД может достигать гигантских размеров, то как именно отличаются между собой по цене квадратные метры в более равнозначных частях столицы, многие уже не ответят. Тем не менее, когда у человека появляется необходимость купить или продать квартиру, выбор идет как раз между более «близкими» по стоимости вариантами и возникает потребность лучше ориентироваться в ценовой географической «иерархии» города. А прежде чем обращаться к риэлторам, прозванивать варианты или ездить просмотры, целесообразно сначала составить хотя бы примерное представление о соотношении стоимости жилья в различных районах и округах столицы и выработать собственные предпочтения.

Недавно аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» разработал сразу три новых онлайн-сервиса – «Аналитический паспорт района», «Рейтинги районов Москвы» и «Динамика цен на квартиры по районам», которые позволяют оценивать и анализировать столичный рынок жилья в географическом разрезе.

В этой статье мы начнем знакомство с «Аналитического паспорта района». Указав тот или иной округ, район или даже станцию метро Москвы, вы можете получить полную аналитическую картину по рынку жилья в этой части столицы, а именно: узнать текущий уровень цен на квартиры в этом районе, преобладающий тренд изменения их стоимости и ценовой прогноз на ближайшее будущее. Нам представляется, что эта информация не только любопытна, но имеет широкое практическое применение.

Возьмем довольно типичную ситуацию: покупатель не знает точно, в каком месте ему приобрести квартиру. Он рассматривает несколько вариантов в разных районах Москвы, исходя из личных обстоятельств, и при этом не может определиться, какой ему выбрать. Допустим, в Филях он уже несколько лет снимает квартиру и привык к этому району, работает на Бауманской, а в Коньково живут родители, с которыми хочется чаще видеться. Каждый из районов имеет для самого покупателя как преимущества, так и недостатки. Таким образом, необходимо получить некие дополнительные объективные данные для оценки районов.  Посмотрим, чем в этой ситуации может помочь «Аналитический паспорт района».


Отправная точка
Итак, выбираем по метро. Средний уровень цен на квартиры в районе станции метро Фили (индекс стоимости жилья района) составляет 128 518 руб. за кв.м (на 16 марта 2010 года). Как сообщает программа, это 30 позиция в рейтинге районов по среднему уровню цен на квартиры (из 86) и данная цена на жилье выше среднемосковской на 4,4%.

Также мы видим построенный программой график, на котором отражена история среднего уровня цен на квартиры в районе станции метро Фили за 2 года. Из него следует, что самыми низкими цены на квартиры в данном районе были в октябре 2009 года – чуть выше 120 тыс. руб. за кв.м, а самыми высокими – в феврале 2009 года – свыше 190 тыс. за кв.м. жилья. Программа не только составляет график истории стоимости квартир в том или ином районе, но также подбирает список других районов, схожих по среднему уровню цен на жилье и его динамике. В данном случае аналоги отсутствуют.

Следующий важный параметр - текущий темп роста среднего уровня цен на квартиры в указанном месте. В районе станции метро Фили индекс ценового ожидания составляет +1.1% в месяц, что на 0.4% в месяц ниже общемосковского темпа роста цен. Исходя из динамики среднего уровня цен, программа высчитывает наиболее вероятное его значение через 3 месяца. В районе станции метро Фили в июне он составит 133 472 руб. за кв.м (опять же, отметим, что этот прогноз актуален на 16 марта текущего года).

Ознакомившись с программой на примере района станции метро Фили, перейдем к сравнению. Чтобы не «утонуть» в информации, остановимся на двух показателях: среднем уровне цен на квартиры в районе и темпах роста цен.


Сравнение
Средний уровень цен на квартиры в районе станции метро Бауманская  на текущий момент составляет 146 882 руб. за кв.м (18 место в рейтинге районов). За последние два года он достигал максимального значения в начале февраля 2009 года – без малого 222 тыс. руб. за кв.м, и минимального значения в последних числах октября 2009 года – чуть более 129 тыс. руб. за кв.м.

Текущий темп роста среднего уровня цен на квартиры в районе станции метро Бауманская составляет +1.7% в месяц, что превышает общемосковский на 0.2% в месяц. Наиболее вероятное значение среднего уровня цен на квартиры в районе станции метро Бауманская через 3 месяца - 153 803 руб. за кв.м.

Наконец, рассмотрим ситуацию с ценами в районе метро Коньково. Средний уровень цен на квартиры в указанной части столицы - 131 070 руб. за кв.м, что выше среднемосковского на 6.4% (29 место в рейтинге районов). За два года средняя цена в районе достигала своего максимума в начале февраля 2009 года -  около 180 тыс. руб. за кв.м, а нижнего значения  - в конце октября 2009 года – немногим менее 120 тыс. руб. за кв.м.

Текущий темп роста среднего уровня цен на квартиры в районе станции метро Коньково составляет 1.3% в месяц, и это на 0.2% в месяц меньше, чем в целом по Москве. В соответствии с прогнозом «конструктора», наиболее вероятное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Коньково через 3 месяца составит порядка 136 427 руб. за кв.м.

Теперь для удобства сравнения объединим полученные данные:

 

Район станции метро Средние цены на 16.03.10 (руб./кв.м.) Темп роста средних цен на 16.03.10 % В сравнении с общемоск. ср. уровнем цен. % Прогноз уровня цен через 3 месяца (руб./кв.м.)
Фили 128 518 +1.1 - 0.4 133 472
Бауманская 146 882 +1.7 +0.2 153 803
Коньково 131 070 +1.3 - 0.2  136 427

 

 

Если вы хотите сравнить районы в таблице, то это можно сделать через сервис «Рейтинги районов Москвы по ценам на квартиры». Если хотите увидеть сравнение в динамике на графике – можно воспользоваться опцией сравнения, кликнув на «сравнить выбранные районы» в низу таблицы, либо через сервис «Сравнение цен на квартиры». В данном случае мы для краткости привели не весь рейтинг, а только 3 строчки.

Итак, мы видим, что на текущий момент самый низкий средний уровень цен на квартиры среди  рассмотренных районов зафиксирован в окрестностях станции метро Фили. Он же в настоящее время демонстрируют и самые низкие темпы роста. Через 3 месяца он также останется наиболее низким. Район станции метро Бауманская, напротив, самый дорогой среди рассмотренных, он же останется таковым и через 3 месяца, при этом он демонстрирует и самый высокий темп роста среднего уровня цен.

Из  этого напрашиваются некоторые выводы. Допустим, если бюджет строго ограничен, можно сразу остановиться на наиболее доступном по среднему уровню цен районе и максимально оперативно искать квартиру именно здесь – в нашем случае это Фили. Исходя из средних цен, условная квартира площадью, например, 46 кв.м в Филях стоит 5,912 млн.руб, а в районе метро Бауманская – 6,757 млн.руб. Разумеется, всем понятно, что квартира на Бауманской может быть дешевле, чем в Филях в зависимости от индивидуальных особенностей и характеристик, однако показатель средних цен говорит о том, что все же в сравнении с Бауманской доступных вариантов в Филях больше.

Исходя из темпов роста цен, вы можете примерно рассчитать, сколько у вас времени на поиски подходящего варианта, чтобы успеть вписаться в бюджет. Так, если средства позволяют приобрести жилье поближе к работе (станция метро Бауманская), то следует учесть, что оно дорожает наиболее быстро, и наша условная квартира площадью 46 кв.м (см. расчеты выше) всего через три месяца может стоить уже более 7 млн. руб., то есть вырастет в цене на 250 тыс. руб.

Впрочем, в аналитическом паспорте района для простоты приведены только усредненные данные по ценам. Когда дело уже дойдет до подборки конкретных вариантов, можно переключиться на более подробные калькуляторы: «Оценка квартир онлайн» и «Прогноз стоимости квартир». А также изучить полный спектр всех экономически возможных вариантов в рамках заданного бюджета поможет «Агентство недвижимости» в режиме он-лайн от аналитического центра www.irn.ru.

Отдельно отметим, что сервис «Аналитический паспорт района» позволяет оценить еще один параметр – потенциальный уровень доходности жилья в той или иной части столицы в % годовых, а также может сравнить его с общемосковским. Причем это может быть интересно как инвесторам, так и тем, кто покупает жилье для себя, но хочет выбрать наиболее перспективный с точки зрения вложений район. Если вы через какое-то время планируете поменять или продать квартиру, то данный показатель может стать для вас ключевым.