Число офисов в Москве растет вместе с долей вакантных площадей

По итогам 2009 года объем введенной в строй офисной недвижимости снова стал рекордным. За последний год было построено почти 2 млн. кв. м., говорится в недавнем отчете компании Blackwood. В результате Москва сравнялась по числу квадратных метров на работающего жителя со столицами Восточной Европы. При этом, по данным упомянутого отчета во второй половине 2009 года наблюдалась стабилизация как цен купли-продажи офисов, так и ставок аренды. Однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», подобная стабилизация рынка коммерческой недвижимости вполне может оказаться временной.

Снижение цен купли-продажи и ставок аренды на офисы в первой половине 2009 года вполне логично связать с последствиями финансового кризиса 2008 года. Однако ко второй половине 2009 года, как говорится в одном из заявлений руководства страны, «основные последствия кризиса были преодолены». И именно с этим связана стабилизация цен на офисы, как и на квартиры в Москве, имевшая место во второй половине 2009 года. Но эта стабилизация вовсе не означает, что дальнейшая динамика цен на офисы будет позитивной.

Дело в том, что в нынешних условиях динамика стоимости жилого и нежилого квадратного метра может оказаться совсем не одинаковой, в отличие от докризисного периода. Главная причина, по которой цены на жилую недвижимость пока имеют мало шансов для дальнейшего сползания вниз, – это общий дефицит жилья, с одной стороны, и никуда не исчезнувшая потребность в жилье у населения, с другой стороны. Между тем, многие еще буквально накануне кризиса продолжали говорить о дефиците офисов и о хороших перспективах для дальнейшего роста цен на офисную недвижимость. Однако аналитический центр www.irn.ru, уже летом 2008 года в статье «Аренда офисов дорожает необоснованно» указал, что Москва, в принципе, достигла своего потолка по части насыщенности офисами.

И дальнейший рост был бы возможен только в случае действительного превращения Москвы в доминирующий региональный финансовый центр, для чего необходима дальнейшая диверсификация экономики, а до этого пока далеко. Поэтому, хотя российская столица существенно больше, чем любая из столиц Восточной Европы, и отчасти сопоставима только со столицами Западной Европой, Нью-Йорком или Токио, по уровню развитости экономики Москва пока только догоняет восточноевропейские центры. А количество необходимых офисных площадей напрямую зависит от уровня развитости экономики города. Поэтому при оценке необходимого уровня насыщенности офисами Москве следует ориентироваться скорее не на западноевропейские, американские или японские показатели, а на показатели Восточной Европы.

И совсем недавно, всего 3 года назад, в Москве, действительно не хватало офисов. Тогда на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офиса. Но за эти 3 года объем действующих офисов увеличился более чем в 2 раза. В итоге, на конец 2009 года на 1 работающего москвича приходится уже 2,2 кв. м офиса, что уже вполне сопоставимо с уровнем насыщенности офисами восточноевропейских столиц, где этот показатель находится как раз на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.

Конечно, до уровня Западной Европы Москве еще далеко, так как там этот показатель составляет в среднем примерно 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего жителя столицы. Однако достигнет Москва его, по всей видимости, не скоро. Дело в том, что дополнительный и уже гораздо менее абстрактный показатель насыщенности города офисами – доля вакантных, незанятых офисных площадей от их общего объема – находится в Москве на достаточно критичном уровне.

Следует отметить, что первый опасный рубеж Москва преодолела еще в июне 2008 года, когда по данным Jones Lang LaSalle доля вакантных офисных площадей превысила уровень в 6%, что традиционно для Европы считается признаком близости рынка к насыщению. Однако тогда многие участники рынка решили замолчать этот факт и стали в один голос твердить, что стабилизация цен на офисы начнется не раньше, чем доля вакантных площадей достигнет уровня 10%.

Действительно, такая логика встречается нередко. Так ипотечный кризис в США начался только после того, как доля просроченной задолженности (показатель на который в банковской среде ориентируются для определения насыщенности рынка) приблизилась к уровню в 35%, тогда как этот показатель считается рисковым уже после преодоления уровня в 7%. После преодоления уровня в 15% рынок считается попавшим в опасное положение. А после преодоления отметки в 30% положение рынка считается катастрофическим. Однако кризис начался только когда показатель задолженности приблизился к уровню 35%, потому что на все остальные рубежи можно, конечно, при желании, закрывать глаза.

Впрочем, офисы в Москве уже прошли все подобные рубежи. Так, по данным Colliers International, по итогам 2009 года доля вакантных офисных площадей увеличилась с 10%-15% до 20%-30%. При этом, по данным Blackwood, основной спрос сейчас приходится на офисы класса С, тогда как основной объем водимых площадей пришелся на офисы класса А и В. Кроме того, основной объем вводимых в строй бизнес-центров пришелся на конец года. Поэтому рекорд 2009 года по объему построенных офисов просто еще не отыгран рынком. И, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в ближайшие время здесь вряд ли стоит ожидать роста цен. В этом плане, даже если офисному рынку удастся удержать сегодняшний ценовой уровень, то это уже будет весьма оптимистичным развитием событий. Тем более, что на 2010 год по имеющейся информации запланировано введение в строй еще 1,6 млн кв. м. офисных площадей.