Подскочат ли цены на недвижимость в 2010 году?

Недавно была опубликована помесячная статистика числа сделок купли-продажи жилья в Москве по итогам 2009 года, согласно которой количество сделок заметно возросло. Разумеется, на основании этого обстоятельства многие участники рынка недвижимости поспешили сразу же сделать вывод, что начинается новый покупательский ажиотаж, а, значит, неизбежен и новый рост цен на недвижимость. Однако, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в нынешних условиях все не столь однозначно по следующим причинам.

На первый взгляд, действительно, может показаться, что статистика декабря 2009 года явно выбивается из общей тенденции, имевшей место в течение предыдущих 3х лет. Если в предшествующие годы в декабре прирост числа сделок купли-продажи жилья в Москве относительно ноября составлял порядка 25%-30%, то в декабре 2009 года прирост превысил 70%. Вполне естественно предположить, что продавцы квартир все-таки «пересидели» покупателей, а последние, отчаявшись ждать дальнейшего снижения цены, начали покупать.

Отчасти эта логика справедлива. Более того, следует учесть, что характерный срок сделок на вторичном рынке составляет 2-3 месяца, а значит, в декабре регистрировались сделки, которые начинались в конце лета или осенью. Примечательно, что именно в этот момент наметилась окончательная стабилизация стоимости квадратного метра, в чем можно убедиться с помощью графика индекса стоимости жилья в Москве. Проще говоря, как только сформировался новый уровень цен в новых экономических условиях покупатели определились за сколько они готовы купить квартиру, а продавцы – с каким итоговым дисконтом к докризисным ценам они готовы продать свою недвижимость. И количество сделок стало возрастать.

Но слишком уж оптимистичными выглядят прогнозы о возвращении потребительского ажиотажа и начале новой волны существенного подорожания жилья. Стоит обратить внимание, что общее количество сделок за 2009 год оказывается на 15% меньше, чем было в 2008 году, и почти на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент прироста декабря к ноябрю 2009 года – просто начальное значение было существенно ниже обычного. И этот прирост – не зашкаливание показателей по отношению к активности прежних лет, а лишь возвращение рынка из полной «комы», вызванной приходом финансового кризиса, к своему нормальному среднестатистическому состоянию. Так число сделок в декабре 2009 года оказалось как раз посередине между «просадкой» в декабре 2008 года, когда кризис уже пришел, и максимумом декабря 2007 года, когда, напротив, на рынке царил ажиотаж.

Подводя итог можно сформулировать следующее. В конце 2009 и в начале 2010 годов на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья наметилась активизация спроса, а также  подросло количество сделок. Но это не есть рост, зашкаливающий за прежние максимумы, а лишь возвращение рынка из «спячки» к уровню нормальной средней активности. А значит, и ожидать былого ажиотажа и резкого роста цен на недвижимость в 2010 году опираясь лишь на итоги декабря 2009 года сейчас явно рано – экономические условия не те, да и уровень платежеспособности реальных, а не инвестиционных, покупателей квартир в Москве оставляет желать лучшего.

Но с другой стороны, возвращение активности на рынок – уже важный позитивный признак. И немаловажно, что число сделок в декабре 2009 года уступает декабрю 2007 года не в разы, а лишь на 15%. Аналогично и падение объемов нового строительства в связи с кризисом оказалось не критичным – также на уровне 10%-15%, как отмечалось в статьях «Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют» и «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены». Другими словами, просадка рынка по объемам оказалась даже меньше, чем по ценам – так индекс стоимости квадратного метра в Москве потерял около 35%.

Это обстоятельство, очевидно, связано с наличием реальной потребности людей в жилье. Поэтому, даже, несмотря на кризис, люди продолжают искать возможности купить или обменять квартиру, и наступившая стабильность в отношении нового уровня цен, естественно, привела к росту активности и реализации отложенного спроса. Другое дело, что в отличие от инвестиционных покупателей, которые «делали» рынок до кризиса, у реальных покупателей заметно ограничена платежеспособность. А следовательно, полагают сотрудники www.irn.ru, в 2010 году рынок недвижимости в отличие от прошлых лет будет расти не по ценам, а по объемам. И при разумной стоимости как на новостройки, так и на вторичном рынке, к решению квартирного вопроса может подтянуться довольно широкая прослойка населения.

Более того, как показывает анализ рынка недвижимости за много лет, в российских реалиях динамика числа сделок и динамика цен на недвижимость «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой. Другими словами, рост или падение количества сделок может вовсе никак не повлиять на цены и наоборот. Аналитический центр www.irn.ru подробно отмечал это обстоятельство в статье «Непоказательный показатель рынка недвижимости».