Загородные ЖК: какие направления стали еще дешевле?

А где продолжался рост цен и почему

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что спустя год после осеннего кризиса 2008 года во всех сегментах загородного рынка отмечалось незначительное снижение объемов предложения. В частности, по итогам 3 квартала 2009 года количество реализуемых поселков таунхаусов уменьшилось на 4,5%, а коттеджных поселков – на 5,5%.

Сокращение объемов предложения зафиксировано и в сегменте загородных жилых комплексов. Как показывают результаты маркетингового исследования загородных ЖК за 2008-2009 годы, осенью 2009 года на продажу предлагалось 29 объектов, что на 6,5% меньше, чем в 3 квартале 2008 года.

Следует отметить, что на фоне снижения объемов предложения загородных ЖК за первый год после кризиса стоимость метра жилья в этом сегменте практически не изменилась, сохранившись на уровне примерно 93 тыс. руб. Для сравнения: за тот же период средний уровень цен за метр жилья в коттеджных поселках и поселках таунхаусов снизился примерно на 4% и 8%, соответственно.

Однако в разрезе отдельных шоссе Подмосковья была зафиксирована заметная коррекция стоимости 1 кв.м. жилья в загородных ЖК. Как видно из графика, наибольшее снижение цен после осени 2008 года характерно для Пятницкого шоссе. В 3 квартале 2009 года средняя стоимость метра здесь снизилась до 34,1 тыс. руб. против 46,6 тыс. руб. в сентябре 2008 года. Дело в том, что за рассматриваемый период на продажу вышел новый объект по цене 32 тыс. руб. за 1 кв.м. Кроме того, детальный анализ загородных ЖК на Пятницком шоссе показывает, что оба реализуемых сегодня проекта (ЖК «Новые снегири (1 оч.)» в 23 км от МКАД и ЖК «12 месяцев Экоlife» в 25 км от МКАД) находятся на ранних стадиях строительства, что во многом определяет невысокий уровень цен на квартиры.

Отметим также, что изменение структуры предложения загородных ЖК по некоторым направлениям привело к увеличению стоимости метра по этим шоссе до 1,5 раз. Так, в объектах на Новой Риге цена за метр квартиры после кризиса 2008 года увеличилась примерно в 1,4 раза (или на 43%) и по итогам 3 квартала 2009 года составила порядка 97,8 тыс. руб. Высокий прирост средней стоимости жилья по Новорижскому шоссе связан с тем, что с продажи был снят недорогой объект на стадии подготовки к строительству и расположенный в 20 км от МКАД. При этом на реализацию были выставлены квартиры в корпусах 3 очереди ЖК «Рублевское предместье» (8 км от МКАД), уровень цен в котором осенью 2009 года составлял 78-92 тыс. руб. за 1 кв.м.

Кроме Новорижского направления, заметно подорожали загородные квартиры в объектах на менее престижном Ярославском шоссе. За рассматриваемый период средняя цена за метр в ЗЖК здесь выросла с примерно 69,3 тыс. руб. до 89 тыс. руб. Причем, по данным www.irn.ru, главную роль в этом сыграло увеличение стоимости жилья в ЖК «Королевские сосны» (11 км от МКАД), на которое не повлияло даже общее ухудшение экономической ситуации на рынке. Если осенью 2008 года цена на квартиры в данном объекте находилась в пределах 66-103 тыс. руб. за 1 кв.м., то спустя год этот диапазон составил 84-139 тыс. руб.

В результате, к осени 2009 года средний уровень цен в строящихся загородных ЖК на Ярославском шоссе стал сопоставим со стоимостью метра аналогичного жилья на Новой Риге. Хотя, например, в начале 2008 года эта разница составляла 1,3 раза в пользу Новорижского шоссе. Чтобы понять причины, оказавшие влияние на динамику цен по этим и другим направлениям, необходим более глубокий анализ качественных характеристик отдельных объектов, приведенных в «Исследовании рынка загородных жилых комплексов за 2008-2009 годы».

В заключение хочется отметить, что поведение рынка ЗЖК после кризиса несколько отличается от других сегментов жилья, т.к. здесь наблюдается стабилизация среднего уровня цен. Причины и возможные последствия этого факта Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» рассмотрел в статье «Прогноз развития рынка загородных жилых комплексов».