Каждая 7-я новостройка Подмосковья была «заморожена» в период кризиса

Обзор рынка новостроек Подмосковья за 1-3 кв. 2009 года

Прошедший 2009 год можно по-разному оценить с точки зрения развития ситуации на рынке недвижимости. Однако, в отличие от конца 2008 года, когда многими экспертами отмечалось полное отсутствие спроса со стороны покупателей, 2009 год, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», характеризуется как период сниженной покупательской активности. Спрос на жилье и определенный объем продаж квартир в Московском регионе отмечался на протяжении всего года. Об этом, в частности, свидетельствует сравнительный анализ ситуации развития рынка новостроек различных направлений Подмосковья.

Рассмотрим следующие направления: Северо-Восток (Ярославское шоссе), Восток (Щелковское и Горьковское шоссе), Юго-Восток (Егорьевское и Новорязанское направления), Юг (Каширское и Симферопольское шоссе), Запад (Можайское и Минское шоссе), а также Северо-Запад (Волоколамское и Пятницкое шоссе). По результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», количество реализуемых новостроек по этим направлениям в 3 квартале 2009 года составило 468 объектов или около 68% всего подмосковного рынка жилья. Следует отметить, что доля новостроек по менее престижным направлениям (Северо-Восток, Восток, Юго-Восток, Юг) от общего количества объектов в Подмосковье несколько выше, чем по престижным направлениям (Юго-Запад, Запад, Северо-Запад, Север): 53% против 47%, соответственно.

В целом, по сравнению с 1 кварталом, в 3 квартале 2009 года суммарный объем предложения новостроек в рассматриваемых сегментах практически не изменился, снизившись примерно на 5%. При этом отдельные направления продемонстрировали различную динамику. Так, на Западе Подмосковья количество новостроек в продаже сократилось примерно на 12%, в то время как в северо-восточных населенных пунктах объем первичного предложения вырос на те же 12% (причины такой динамики рассматривались в статьях «На Западе Подмосковья заметно снизились цены в готовых домах-новостройках», «Ярославское шоссе: число новостроек выросло, а цены упали»).

Для того чтобы проанализировать причины, которые привели к сокращению объемов предложения в рассмотренных сегментах на 5%, рассмотрим динамику ушедших с рынка и вышедших на продажу объектов в 1-3 кв. 2009 года. По данным маркетинговых исследований, за этот период на Северо-Востоке, Востоке, Юго-Востоке, Юге, Западе, а также Северо-Западе в 82 новостройках продажи были закрыты. Однако, из них 9 объектов (или 11%) были сняты с реализации на начальных этапах строительства (например, подготовка площадки, заливка фундамента и т.п.), что означает временную приостановку продаж этих домов. Вот почему только 73 объекта можно рассматривать в качестве полностью реализованных проектов, в которых были проданы все квартиры.

Среди таких объектов примерно 82% новостроек относятся к менее престижным направлениям Подмосковья (Северо-Восток, Восток, Юго-Восток, Юг), а 18% - к более престижным западному и северо-западному направлениям. Принимая во внимание, что доля менее престижных направлений в общем количестве представленных на рынке объектов в рассмотренных сегментах составляет 77%, а количество реализованных домов – 82%, можно говорить о том, что темпы продаж новостроек здесь несколько выше, чем по престижным направлениям. Данный факт еще раз подтверждает то, что в сложившихся условиях рынка большая часть покупательского спроса ориентирована на экономичное предложение. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», кроме доступных цен на квартиры, менее престижные направления выглядят привлекательными и с точки зрения большого объема строящихся объектов. То есть у потенциального покупателя есть возможность выбора.

Если говорить о конкретных городах, то больше всего новостроек было реализовано в Красногорске (6 домов), Балашихе (6 объектов) и Подольске (5 объектов). Однако огромную роль в этом играет и общее преимущество данных городов по объему строящегося здесь жилья в последние годы. Например, Подольск является абсолютным лидером в Подмосковье по количеству продаваемых новостроек. По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», в 3 квартале 2009 года в Подольске на реализацию был выставлен 51 объект. На втором месте по данному показателю идет Красногорск – 41 новостройка.

Что касается объемов нового предложения в населенных пунктах рассматриваемых направлений Подмосковья, то за 1-3 кварталы 2009 года число вновь вышедших на рынок объектов составило 57 домов. Из них 11 новостроек (почти 20%) уже были в продаже в предыдущие годы, однако в острый период кризиса (конец 2008 – начало 2009 годов) их реализация была приостановлена. Большая часть таких проектов вернулась на рынок продаж осенью 2009 года. Другими словами, всего 46 домов являются абсолютно новыми объектами, в которых начало реализации квартир пришлось на лето-осень 2009 года. Из них 17 новостроек вышли на продажу на начальных стадиях строительства. То есть лишь 37% новых проектов в рассматриваемых сегментах начали возводиться уже после кризиса, а по 53% объектов строительные работы велись, однако на продажу их не выставляли.

В разрезе отдельных населенных пунктов самое большое число вышедших на рынок объектов в течение 2009 года отмечается в Балашихе (7 новостроек) и Мытищах (5 домов). Кстати, здесь нужно отметить: если в Балашихе за 1-3 кварталы прошедшего года зафиксированы высокие показатели реализованных и вновь вышедших на рынок новостроек, то в Мытищах за 2009 год не было целиком продано ни одного объекта. При этом, как показывают данные www.irn.ru, объем строящегося жилья в г. Мытищи продолжает расти, несмотря на невысокий уровень покупательской активности. Так, осенью 2009 года здесь на продажу вышло сразу 5 объектов, за счет чего объем предложения вырос до 20 новостроек.

В целом, проведенный анализ результатов исследований рынка новостроек показал, что примерно каждая 5-я новостройка в Подмосковье, появившаяся в продаже в 1-3 кварталах 2009 года, относится к проектам, реализация которых была возобновлена по истечении острого периода кризиса. А доля ушедших с рынка проектов на начальных этапах строительства за тот же промежуток времени составила около 11%, т.е. каждый 9-й дом. Другими словами, с осени 2008 года по осень 2009 года примерно каждая 7-я новостройка в Подмосковье была «заморожена». Более детальный анализ разных сегментов новостроек Московского региона Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований и консалтинга.