Юго-Восток Подмосковья: в каких городах устойчивый спрос на жилье?

И как это отразится на дальнейшей динамике цен в новостройках

В период активного развития рынка недвижимости (конец 2007 года - середина 2008 года) самое большое число строительных площадок приходилось на южные и юго-восточные направления Подмосковья. И сегодня по-прежнему они удерживают лидерство по объемам предложения многоквартирного жилья. Так, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал, что в южных населенных пунктах Подмосковья в 3 квартале 2009 года на продажу было выставлено 110 многоквартирных домов (см. статью «Где на Юге Подмосковья жилье заметно подешевело?»).

При этом на Юго-Востоке Московского региона представлено немногим меньше - 106 новостроек. Однако, как показывают результаты маркетинговых исследований, именно в юго-восточных городах и поселках зафиксирован наибольший объем проданных объектов в течение первых 3 кварталов 2009 года. Напомним, что к ним относятся следующие населенные пункты, расположенные вдоль Новорязанского и Егорьевского шоссе: г. Котельники (1 км от МКАД), г. Люберцы (2 км от МКАД), пос. Красково (10 км от МКАД), пос. Лыткарино (12 км от МКАД), пос. Октябрьский (12 км от МКАД), пос. Малаховка (14 км от МКАД), дер. Островцы (16 км от МКАД), г. Жуковский (23 км от МКАД), г. Раменское (28 км от МКАД), пос. Дубовая роща (29 км от МКАД), г. Бронницы (41 км от МКАД), г. Воскресенск (76 км от МКАД) и г. Коломна (91 км от МКАД).

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», к осени этого года число объектов, представленных здесь на продажу, сократилось на 8%. При этом объем ушедших с рынка «многоэтажек» на Юго-Востоке Подмосковья почти в 2 раза превышает число новых домов, поступивших на реализацию: 20 против 11 объектов, соответственно. Следует отметить, что в первой категории новостроек только 2 дома были сняты с продажи на начальных стадиях строительства, скорее всего, по причине временной приостановки реализации квартир. А остальные 18 объектов, готовые либо на стадии окончания монтажа, были полностью распроданы.

Как видно из представленной таблицы, заметная активность на рынке жилья отмечалась в городах Котельники и Люберцы, расположенных в радиусе 2 км от МКАД. Здесь за 1-3 кварталы 2009 года суммарно было продано 7 объектов высокой степени готовности и 4 новостройки вышли на рынок на разных стадиях строительства.

Табл.1. Количество ушедших/вышедших на продажу новостроек в 1-3 кварталах 2009 года в разрезе отдельных городов и поселков на Юго-Востоке Подмосковья.

Населенный пункт	Расстояние от МКАД, км.	Количество реализуемых объектов в 3 кв. 2009 г., шт.	Количество ушедших с продажи объектов, шт.	Количество вышедших на рынок объектов, шт.
Котельники	1	13	3	1
Люберцы	2	36	4	3
пос. Красково	10	4	1	0
пос. Лыткарино	12	6	0	1
пос. Октябрьский	12	2	4	0
пос. Малаховка	14	1	3	0
дер. Островцы	16	4	0	1
Жуковский	23	7	1	1
Раменское	28	20	0	2
пос. Дубовая роща	29	2	0	0
Бронницы	41	1	0	0
Воскресенск	76	3	1	0
Коломна	91	7	3	2
Аналитический центр IRN.RU

Также хотелось бы подробнее остановиться на ситуации в г. Раменское. Доля рынка новостроек здесь в 3 квартале 2009 года составила 19% от общего числа продаваемых объектов на Юго-Востоке Подмосковья. По данному показателю Раменское уступает только Люберцам. Однако, если в Люберцах, как уже было сказано, существует определенный уровень спроса на квартиры, то в Раменском за 1-3 кварталы 2009 года полностью не было продано ни одного объекта. При этом осенью 2009 года на продажу поступило сразу 2 новостройки на ранних этапах строительства.

Анализ результатов регулярного мониторинга рынка показывает, что уровень цен на квартиры в Раменском, в принципе, не самый высокий для населенных пунктов на расстоянии 5-30 км от Москвы. По итогам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», осенью 2009 года средняя стоимость метра в Раменском составила около 50,1 тыс. руб. Для сравнения: тот же показатель в Жуковском, расположенном всего на 5 км ближе к Москве по сравнению с Раменским, зафиксирован на уровне 62,8 тыс. руб.

Как отмечают специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», первичный рынок жилья на Юго-Востоке Московского региона достаточно разнообразен как по качественным характеристикам предлагаемого жилья, так и по уровню цен в новостройках. Объем предложения в небольших поселках Люберецкого района, расположенных гораздо ближе к Москве (в радиусе 10-15 км от МКАД), дает покупателю возможность приобрести квартиру за те же деньги, что и жилье в новостройках Раменского. В результате, это привело к смещению вектора покупательской активности. Так, в поселках Малаховка и Октябрьский за 1-3 кварталы 2009 года суммарно было продано 7 объектов, а в Раменском, как уже было отмечено, ни одного.

Если говорить в целом о динамике цен на первичном рынке Юго-Востока Подмосковья, то за рассматриваемый период отрицательная коррекция стоимости метра в отдельных населенных пунктах не превысила 15%. Причем, больше всего подешевели квартиры в пос. Малаховка. Но, как показывает пообъектный анализ, цена за метр в новостройке здесь упала из-за изменения структуры предложения. Дело в том, что к 3 кварталу 2009 года в Малаховке были реализованы 3 объекта, введенные в эксплуатацию. При этом в продаже остался лишь 1 дом, находящийся на стадии середины монтажа. Естественно, что уровень цен в нем будет ниже, нежели в готовых новостройках. Данный факт и определил заметную коррекцию среднего уровня цен на квартиры в пос. Малаховка.

Недвижимость

На основе изложенных фактов можно выделить следующую специфику рынка новостроек на Юго-Востоке Подмосковья. Во-первых, в сегодняшних условиях высокий уровень спроса на квартиры в данном сегменте сохраняется в городах-сателлитах – Люберцы и Котельники. Главными факторами являются близость расположения населенных пунктов к Москве, большой объем предлагаемого жилья. Кроме того, уровень цен на квартиры в Люберцах и Котельниках заметно ниже, чем в других городах-сателлитах Подмосковья. Например, в восточном Реутове средняя стоимость метра на первичном рынке жилья, по данным www.irn.ru, примерно на 29-33% дороже, чем в Люберцах или Котельниках.

Также следует отметить, что в течение 2009 года были востребованы новостройки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10-15 км от Москвы, – Малаховка, Октябрьский. В то время как низкие объемы продаж новостроек характерны для более крупных и известных городов – Жуковский, Раменское. По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в последующие периоды развития рынка в этих городах возможна более глубокая отрицательная коррекция стоимости жилья. Особенно это касается г. Раменское, где уже сейчас существует высокий уровень конкуренции среди объектов.