Ярославское шоссе: число новостроек выросло, а цены упали

В каких населенных пунктах эти тенденции особенно сильны?

В предыдущих статьях Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что для разных направлений Подмосковья характерна тенденция к сокращению объемов предложения первичного жилья. Во многом это связано с тем, что количество ушедших с рынка объектов значительно превышает число новостроек, впервые вышедших на продажу в 2009 году. Однако, согласно результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», обратная ситуация отмечается на Северо-Востоке Подмосковья: здесь за 1-3 кварталы текущего года общее число реализуемых объектов выросло примерно на 12%. Дело в том, за это время на смену 8, полностью проданным, домам на рынок вышло 14 объектов. Проанализируем более подробно ситуацию на рынке новостроек Северо-Востока Подмосковья.

Для начала выделим следующие населенные пункты, расположенные по Ярославскому шоссе, где, по данным www.irn.ru, в 3 квартале 2009 года предлагались квартиры в новостройках: г. Мытищи (1 км от МКАД), г. Королев (10 км от МКАД), пос. Пироговский (Мытищинский район, 13 км от МКАД), г. Ивантеевка (17 км от МКАД), г. Пушкино (19 км от МКАД), г. Красноармейск (37 км от МКАД), г. Хотьково (45 км от МКАД) и г. Сергиев Посад (55 км от МКАД).

Как уже было сказано выше, количество объектов, поступивших на продажу в 2009 года, в этих населенных пунктах составило 14 домов. Из них, по данным регулярных маркетинговых исследований, 8 новостроек вышли на рынок уже после ввода в эксплуатацию либо на высокой стадии готовности (окончание монтажа, ГК). Один из рассмотренных объектов впервые появился на рынке в 2006 году, однако с 2007 года и вплоть до сентября 2009 года продажи были приостановлены. Другими словами, ситуация на Северо-Востоке Московского региона во многом схожа с южными подмосковными городами.

Как было отмечено в статье «Где на Юге Подмосковья жилье заметно подешевело?», здесь также зафиксировано большое число вновь вышедших на реализацию объектов в высокой степени готовности. Это в первую очередь те новостройки, продажи которых были приостановлены из-за кризиса, но строительство продолжалось. Почему именно 3 квартал 2009 года стал своего рода «переломным моментом»? Во-первых, к осени 2009 года эти объекты вышли на завершающие этапы строительства, а, как известно, именно такое жилье пользуется наибольшим спросом. А во-вторых, в последние месяцы отмечается некоторое оживление на квартирном рынке, послужившее импульсом для начала продаж новых объектов.

На Северо-Востоке Подмосковья наиболее показательным в этом плане выглядит первичный рынок жилья в г. Мытищи, где в сентябре 2009 года на продажу вышло одновременно 5 новостроек, из которых 4 дома уже полностью построены. При этом в течение первых 3 кварталов текущего года в Мытищах не было продано целиком ни одного объекта. В результате, объем предложения новостроек здесь вырос почти на 35% и составил по итогам сентября 2009 года 20 объектов.

Также следует отметить, что все новые дома в городах Ярославского направления, вышедшие на рынок в 1-3 кварталах 2009 года, расположены в пределах 30 км от МКАД. В результате, на Северо-Востоке дальнего Подмосковья объем первичного предложения заметно сократился (почти на 38%), поскольку на фоне отсутствия новых проектов было продано 3 новостройки в Сергиевом Посаде.

Как видно из графика, динамика цен в городах дальнего Подмосковья неоднозначна. Так, в Красноармейске стоимость метра в новостройке выросла на 26%, а в Сергиевом Посаде – упала на 13%. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже рассматривал специфику первичного рынка жилья в данном сегменте Московского региона (см. статью «Что нужно знать при покупке квартиры в дальнем Подмосковье»). Ограниченный объем предложения в этом сегменте (во многих населенных пунктах предлагается по одному дому-новостройке, как, например, в Красноармейске) определяет отсутствие конкуренции среди застройщиков. А значит, стоимость квартир здесь в большей степени зависит от ценовой политики отдельных девелоперов, нежели от внешней конъюнктуры рынка.

Для всех населенных пунктов, расположенных в радиусе 30 км от МКАД, характерна отрицательная коррекция цен за метр жилья – от 7,5% до 15% с 1 по 3 квартал 2009 года. Максимальное снижение стоимости 1 кв.м. характерно для пос. Пироговский: с 76,3 тыс. руб. в марте до 64,8 тыс. руб. в сентябре 2009 года. Сегодня здесь реализуются 4 готовых дома-новостройки в ЖК «Пироговский», 2 из которых вышли на продажу в 3 квартале текущего года. В связи с этим можно предположить, что основной причиной заметного снижения цен в этих домах является, прежде всего, желание девелопера привлечь как можно больше покупателей. Особенно если учесть немалое количество нераспроданных квартир, ведь 2 корпуса вышли на рынок недавно. Кроме того, после коррекции средней стоимости метра на 15%, уровень цен в пос.

Пироговский теперь сопоставим со стоимостью 1 кв.м. в более крупных городах в радиусе 10-20 км от МКАД – Ивантеевке и Пушкино. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в марте 2009 года стоимость метра в Пироговском была на 9% выше, чем в Пушкино. Однако уже в сентябре 2009 года уровень цен в этих населенных пунктах выровнялся: порядка 64-65 тыс. руб. за метр.

Таким образом, согласно результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», на первичном рынке жилья ближнего и среднего Подмосковья по Ярославскому шоссе отмечаются следующие особенности. Во-первых, объем предложения здесь вырос почти на 22%, что в сегодняшних условиях рынка является исключением из правил. При этом число реализованных новостроек в 3 раза меньше, чем количество объектов, вновь выставленных на продажу, за период с марта по сентябрь 2009 года. Другими словами, увеличение объемов предложения произошло на фоне низкой покупательской активности. Это подтверждает предположение о том, что основным толчком для девелоперов в данной ситуации послужило наличие уже готовых или достраиваемых объектов, а также относительная стабилизация рынка в последние месяцы.

Кроме того, отметим, что из-за роста объемов предложения новостроек в пределах 30 км от МКАД, увеличился и уровень конкуренции в северо-восточных городах и поселках Подмосковья. А это, в свою очередь, привело к общему снижению среднего уровня цен на квартиры в новостройках каждого из них. Более подробную информацию о том, какая маркетинговая политика и стратегия ценообразования наиболее успешны в условиях повышенной конкуренции в отдельных сегментах квартирного жилья, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.