Северо-Запад Подмосковья: где больше всего снизились цены на квартиры?

И где в перспективе возможно дальнейшее снижение цен?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за изменениями на рынке первичного жилья Московского региона, вызванные ухудшением экономических условий. В том числе за динамикой объемов предложения, качественных характеристик и уровня цен, базируясь на результатах регулярного мониторинга состояния рынка новостроек. В данной статье остановимся подробнее на анализе текущей ситуации в сегменте первичного жилья на Северо-Западе Подмосковья (преимущественно, Волоколамское и Пятницкое шоссе), традиционно относящегося к наиболее дорогому сегменту рынка новостроек, расположенных за МКАД.

Отметим здесь следующие населенные пункты по мере удаления от Москвы: мкр. Путилково (Красногорский район, 2 км от МКАД по Путилковскому шоссе), г. Красногорск (4 км от МКАД), мкр. Опалиха (Красногорский район,13 км от МКАД по Волоколамскому шоссе), пос. Нахабино (Красногорский район, 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе) и г. Истра (35 км от МКАД по Волоколамскому шоссе).

По итогам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», в 3 квартале 2009 года в перечисленных населенных пунктах на продажу было выставлено 54 объекта, что всего на 5,5% меньше по сравнению с объемом предложения в начале текущего года. Так как в этом сегменте практически нет новых проектов, такая динамика свидетельствует об увеличении сроков экспозиции объектов. Во многом это определяется высоким уровнем цен на жилье на Северо-Западе, что значительно замедляет темпы продаж новостроек. Как уже отмечал www.irn.ru, в условиях снижения реальных доходов населения наиболее востребовано недорогое жилье. Именно поэтому в более дешевом восточном сегменте Подмосковья количество новостроек за рассматриваемый период сократилось вдвое больше – примерно на 10% (см. статью «Где на Востоке Подмосковья продаются квартиры, несмотря на кризис?»).

Основная часть новостроек на Северо-Западе – порядка 87% от общего числа реализуемых сегодня объектов – сконцентрирована в г. Красногорске и дер. Путилково, то есть в радиусе 5 км от МКАД. Следует отметить, что эти населенные пункты являются самыми дорогими по стоимости квартир в сравнении с другими подмосковными городами. В 3 квартале 2009 года средняя цена за метр здесь составила 89,6-91,4 тыс. руб.

Необходимо отметить, что в прошлые годы данный уровень цен на подмосковные квартиры не был так высок, как сегодня. Ведь за последний год значительно подешевела стоимость жилья на столичном рынке, что привело к увеличению числа московских объектов, по стоимости квартир не существенно отличающихся от новостроек Подмосковья. Напомним, что осенью 2009 года в широко известном проекте комплексной застройки района Марфино в Москве диапазон цены за метр в разных корпусах составлял от 75 до 100 тыс. руб.

Логично предположить, что увеличение объемов доступного жилья в пределах Москвы приведет к снижению цен в дорогих подмосковных объектах. Подтверждением этого является уменьшение стоимости жилья в дер. Путилково с 1 по 3 квартал текущего года почти на 5% (с 96,1 тыс. руб. до 91,4 тыс. руб. за метр). Однако в более населенном и развитом с точки зрения инфраструктуры Красногорске уровень цен на квартиры, наоборот, фактически не изменился (порядка 90 тыс. руб. за метр).

По оценке Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в этой связи можно предположить 2 варианта дальнейшей динамики цен на первичном рынке жилья Красногорска. Первый вариант: заметная отрицательная коррекция стоимости квартир в последующие периоды. В его пользу говорит как фактор падения цен на столичном рынке, так и наличие большого числа новостроек в Красногорске: 41 объект по состоянию на 3 квартал 2009 года. Причем такое количество новостроек приходится реализовывать в условиях сниженной покупательской активности. Однако существует и второй вариант развития событий: возможную отрицательную коррекцию цен будет сдерживать фактор увеличения доли готового жилья. Дело в том, что по данным маркетинговых исследований, к лету 2010 года в Красногорске будет сдано порядка 64% новостроек, и в дальнейшем этот показатель будет только расти.

Возвращаясь к анализу сложившейся сегодня стоимости жилья на Северо-Западе Подмосковья, хотелось бы также отметить, что наибольшее снижение уровня цен в новостройках с 1 по 3 квартал текущего года было отмечено в городе Истра, относящемуся к дальнему Подмосковью. Здесь средняя стоимость метра уменьшилась примерно на 10%: с 61,7 тыс. руб. в 1 квартале 2009 года до 55,8 тыс. руб. в 3 квартале 2009 года. Заметную коррекцию цен в Истре спровоцировало, во-первых, значительное падение спроса на жилье в дальнем Подмосковье после осеннего кризиса прошлого года, а также завышенный уровень цен на новостройки в этом городе по сравнению с пос. Нахабино и мкр. Опалиха, расположенными гораздо ближе к Москве.

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в начале 2009 года средняя стоимость квартиры в Истре была примерно на 0,5 млн. руб. дороже, чем в Нахабино. Однако нисходящий тренд цен в течение 2009 года привел к тому, что средняя стоимость жилья в Истре теперь дешевле, нежели в других населенных пунктах северо-западного направления Подмосковья.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что, по данным www.irn.ru, на протяжении 2009 года наблюдалась тенденция к сближению уровня цен в новостройках населенных пунктов северо-западного Подмосковья. Особенно наглядно это просматривается в динамике показателя средней стоимости метра жилья. Так, согласно данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», благодаря заметному снижению максимального значения, характерного для деревни Путилково, «вилка» цен (разница между самым дорогим и дешевым жильем) в данном сегменте Подмосковья сократилась с 71% в 1 квартале 2009 года до 64% в 3 квартале того же года.

Кроме того, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», существуют предпосылки к дальнейшему уменьшению стоимости квартир в самых дорогих объектах северо-западного направления Подмосковья. Это означает, что разница в ценах на жилье вблизи Москвы и в более удаленных от столицы населенных пунктах продолжит сокращаться.