Где на Востоке Подмосковья продаются квартиры, несмотря на кризис?

Наиболее привлекательные города по цене и темпам продаж

В последнее время эксперты рынка нередко говорят о том, что в ближайшие годы в Московском регионе увеличится доля экономичного жилья. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил сравнить текущее состояние сегмента новостроек, расположенных на Востоке Подмосковья как одном из наиболее дешевых направлений, с ситуацией в начале этого года. Напомним, что к данному сегменту рынка жилья относятся новостройки в следующих городах: Реутов (1 км от МКАД), Балашиха (8 км от МКАД), Железнодорожный (12 км от МКАД), Ногинск (35 км от МКАД), Электросталь (40 км от МКАД), Павловский Посад (54 км от МКАД) и Орехово-Зуево (81 км от МКАД).

Согласно результатам исследования ««Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», объем первичного предложения на Востоке Подмосковья в 3 квартале 2009 года составил 13% от общего количества новостроек, расположенных за пределами Москвы. Напомним, что в 1 квартале этот показатель находился на уровне 14,5%. При этом количество объектов, предлагающихся на продажу в 3 квартале 2009 года, снизилось примерно на 10% по сравнению с началом года: со 101 до 91 дома.

Заметно упал суммарный объем первичного предложения в восточных городах за 30 км от МКАД (Ногинск, Электросталь, Павловский Посад и Орехово-Зуево) – на 25% за 1-3 кварталы 2009 года. За рассмотренный период с рынка ушло 11 объектов, 9 из которых были построены или находились на завершающих этапах строительства, а 2 других были сняты с продаж, т.к. их строительство еще не началось, и спрос на них отсутствовал. Другими словами, за два истекших квартала на Востоке дальнего Подмосковья были раскуплены оставшиеся квартиры в девяти готовых домах.

В какой-то степени, это свидетельствует о сохранении определенного уровня спроса на жилье в данных городах, несмотря на непростые экономические условия. Однако, учитывая, что за данный период на рынок вышло всего два дома-новостройки, причем продажи одного из них начались еще в 2008 году, а с наступлением кризиса на некоторое время были приостановлены, можно сделать вывод, что в условиях ухудшения экономической ситуации новое строительство в дальнем Подмосковье практически не востребовано. Такая динамика объемов предложения отражает наблюдающуюся сегодня тенденцию к сокращению количества новостроек в дальнем Подмосковье в целом (см. статью «Что нужно знать при покупке квартиры в дальнем Подмосковье»).

По результатам маркетинговых исследований, в городах средней удаленности от Москвы – Балашиха и Железнодорожный – общее количество новостроек сократилось всего на 5,5%: за 1-3 кварталы 2009 года было реализовано 10 домов, в то время как на продажу поступило 7 объектов. Таким образом, стоит отметить достаточно высокий уровень активности первичного рынка жилья в этих 2-х городах.

При этом в самом близком к Москве восточном городе Реутове, наоборот, за тот же период был продан лишь 1 объект из девяти почти готовых домов, присутствовавших на рынке в начале года. В то же время на продажу вышли еще 3 дома, вследствие чего к концу 3 квартала объем предложения в Реутове вырос (примерно на 22%). Однако связано это не столько с объемом нового строительства в этом городе, сколько с увеличенными сроками экспозиции почти готовых новостроек. Главная причина невысоких темпов продаж в новостройках Реутова – достаточно высокая стоимость жилья в этом городе. По итогам 3 квартала 2009 года Реутов занимает третье место среди всех городов Подмосковья по средней стоимости метра – около 87,5 тыс. руб. Интересно, что в условиях тотального снижения цен на недвижимость, на текущий момент новостройки Реутова подешевели всего на 4% по сравнению с началом 2009 года.

Иная ситуация характерна для Балашихи и Железнодорожного, где с начала 2009 года цены заметно снизились – на 10% и 12%, соответственно. Так, в 1 квартале 2009 года в Балашихе средняя стоимость метра в новостройке, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», составляла 68,2 тыс. руб. Сегодня же данный показатель опустился до 59,9 тыс. руб.

Таким образом, по мнению www.irn.ru, в текущих условиях рынка, когда объемы нового строительства минимальны, рост количества новостроек в отдельных городах, на примере Реутова на Востоке Подмосковья, не является симптомом выздоровления рынка недвижимости. Скорее всего, уровень цен на жилье в таких городах заметно более высокий, чем в среднем по рынку, что приводит к низким темпам продажи объектов. Из-за этого можно наблюдать либо константу, либо незначительное увеличение объемов предложения.

Обратным примером в восточном Подмосковье являются города средней удаленности – Балашиха и Железнодорожный. За счет того, что в течение 2009 года девелоперы не побоялись здесь значительно снизить цены, интерес со стороны покупателя к данным городам сохранился и в непростых условиях рынка. На это указывает большое количество проданных объектов. Кроме того, о наличии достаточного уровня спроса на жилье в Балашихе и Железнодорожном свидетельствует и то, что на рынок выходят новые объекты.

Другими словами, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее инвестиционно привлекательными городами восточного направления Подмосковья сегодня являются Балашиха и Железнодорожный, поскольку в сложившихся условиях рынка здесь сохранился определенный спрос на квартиры в новостройках, а значит, существует стабильный уровень продаж в объектах.