Аренда жилья запрещает квартирам дорожать
Отсутствие роста арендных ставок не даст вырасти и ценам купли-продажи квартир
Все последние месяцы среди участников столичного рынка недвижимости, а также людей, планирующих купить или продать квартиру в Москве, не утихают дебаты о том, пойдут ли цены на недвижимость вверх или нет. Немало людей ожидало начала нового роста стоимости квадратного метра с приходом осени 2009. И, казалось бы, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru даже начал показывать легкие подвижки к росту, отыграв свои потери с 3.850$ за метр до чуть более 4.000$. Впрочем, все понимали, что рост этот уж очень формальный – курс доллара потерял за этот период даже больше, чем подрос индекс, как было отмечено в статье «Иллюзия роста».
Тем не менее, интрига о будущем цен на недвижимость в Москве и Подмосковье продолжает сохраняться и ближе к концу 2009 года звучат все новые и новые прогнозы. Причем некоторое улучшение макроэкономического фона по сравнению с началом 2009 года, а также ощущение преодоления самой острой фазы кризиса, позволяют многим участникам рынка прогнозировать рост цен на квартиры в Москве в 2010 году. Не вдаваясь в сложные дебаты по этому непростому философскому вопросу аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание коллег и общественности на один немаловажный критерий, которые ставит над всеми прогнозами о скором росте цен на жилье большой знак вопроса.
Речь идет о ценах на аренду квартир в Москве. И вряд ли кто-то станет спорить, что рынок аренды квартир более динамичный, чем рынок купли-продажи жилья. А, следовательно, и все перемены и влияние макроэкономического фона стоимость аренды должна отыгрывать с опережением по отношению к ценам купли-продажи. Проще говоря, если нынешняя ситуация создает предпосылки для начала реального подорожания недвижимости, то первой рост должна показать аренда.
И немало участников рынка недвижимости заговорили о росте арендных ставок на рынке жилья еще в конце лета – начале осени 2009 года. В частности, агентство недвижимости Доки зафиксировало рост стоимости аренды в сентябре на уровне 10%-15%. Аналитический центр www.irn.ru предположил тогда, что никакого реального повышения вовсе нет, а имеет место рост цен ожидания. Просто с приходом осени немало арендодателей по привычке стали повышать свои ценники, рассчитывая на активизацию спроса. Но, как и следовало ожидать в нынешних экономических условиях, рынок не принял это «повышение» и уже в октябре то же агентство Доки признало, что цены откатились назад. Эта история описана в заметке «Сентябрьское повышение арендных ставок – событие желаемое или действительное?».
По итогам ноября аренда квартир в Москве не добавила оптимизма. Согласно распространенной недавно информации от Гильдии риэлторов Москвы, в ноябре арендные ставки снизились еще на 10%. Причем, как отмечают авторы обзора, вторя аналитикам IRN.RU, это снижение стало симметричным откатом назад после неоправданного повышения в прежние месяцы. Более того, они прогнозируют, что в ближайшие полгода заметного подорожания аренды жилья в Москве ожидать не стоит.
Что все это означает? Вполне естественно предположить, что если рынок не принимает даже повышения арендных ставок, несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации, то откуда у людей появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам? Единственным спасением снова могли бы оказаться инвестиционные покупатели, которые в отличие от малообеспеченных арендаторов жилья, все равно при деньгах, даже несмотря на кризис. Следует отметить, что именно эта прослойка людей способствовала неадекватному росту цен на недвижимость в Москве в 2006-2008 годах, когда стоимость жилья полностью оторвалась от платежеспособности основной массы среднего класса. Но и здесь снова возникает препятствие в виде рынка аренды жилья.
Дело в том, что с 2000 по 2008 год прямая доходность от сдачи квартиры в аренду заметно просела. Так если в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, то в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 – порядка 7%-8%, а после двукратного подорожания жилья в 2006 году – не более 5% годовых. Проще говоря, все прежние годы стоимость аренды росла медленнее, чем цены купли-продажи квартир, а поэтому и коэффициент арендной доходности все время сжимался.
Впрочем, тогда доход от аренды интересовал мало кого из инвесторов, так как заметную прибыль приносил прирост стоимости жилья. Так только 2006 год удвоил благосостояние всех владельцев инвестиционных квартир. Какая тут разница, принесла ли еще и сдача квартиры в аренду вдобавок к этому целых 10% или только 5% годовых. Немало инвесторов вообще даже не связывались со сдачей инвестиционных квартир в найм, особенно, если это были новостройки без ремонта. Так индекс доходности жилья в те годы порой в 10 раз и более превышал доходность по банковским депозитам. Однако теперь все изменилось.
На текущий момент даже те люди, которые прогнозируют рост цен на недвижимость в 2010 году, сразу оговариваются, что будет он, скорее всего, умеренным, не как в прошлые годы, а примерно на уровне инфляции или чуть выше. Или, попросту говоря, 10%-15% за год. Хотя и это в лучшем случае, так как менее рискованно все же исходить из того, что в 2010 уровень цен на квартиры в Москве останется примерно тем же, что и сейчас. На этом фоне доходность от сдачи квартиры в аренду начинает играть ключевую роль, как показатель гарантированного дохода на инвестиции, не связанного с рисками роста-падения рынка.
И теперь доходность от аренды квартир на уровне 5% годовых выглядит уж очень скромно. Достаточно заметить, что даже банковские депозиты в самых надежных государственных или муниципальных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы и т.п.), при размещении крупной суммы денег, сравнимой с затратами на покупку квартиры в Москве, причем на продолжительный срок (инвестиции в квартиры требуют не менее 2-3 лет) могут принести от 10% до 14% годовых. При этом, размещение денег на депозите не требует нести лишние расходы и риски, как то поиск арендатора, взыскание с него своевременных платежей, страховка имущества, эксплуатационные расходы, амортизационные издержки (периодическое обновление ремонта и мебели), налоги и т.д.
В этом свете, даже имея деньги на покупку квартиры для себя экономически выгоднее жить в съемном жилье, платя за нее 5% годовых, а свои деньги положить на депозит под 10%-14% годовых, имея за вычетом 5% на аренду еще 5%-9% чистого дохода. Более того, немало потенциальных инвестиционных покупателей квартир и людей со свободными деньгами владеют и более доходными инструментами для инвестирования, как-то расширение собственного бизнеса, вложения в акции и облигации, покупка другой собственности с заметным дисконтом – таких предложений в условиях кризиса можно найти немало.
Что будет означать в этих условиях рост цен на недвижимость в 2010 году? Если бы рынок принял повышение арендных ставок на те самые 10%-15%, то можно было бы ожидать, что следом на 10%-15% имеет шанс подорожать и само жилье. Но если цены аренды квартир в Москве пока уперлись в потолок, то повышение стоимости жилья означало бы сокращение доходности от аренды уже ниже нынешних 5% годовых. А такое положение дел становится еще более неадекватным согласно обозначенной выше логике.
Ведь по идее, по мере того, как ситуация инвестиционного ажиотажа прежних лет уходит в прошлое, а доходность от аренды жилья снова начинает преобладать над доходностью от прироста стоимости, сама доходность от аренды должна постепенно возвращаться на уровень 2000-2003 годов, то есть к 10%-12% годовых. Это уровняло бы доходность от сдачи жилья в наем с доходностью по банковским депозитам (при сравнимых суммах и сроках инвестирования). А в условиях отсутствия роста арендных ставок это означает только необходимость дальнейшего снижения цен на квартиры в Москве. Чтобы доходность от сдачи жилья в найм от нынешних 5% годовых выросла до 10%, цены на недвижимость в Москве должны снизиться еще вдвое, то есть с 4.000$ до 2.000$ за метр по индексу ИРН. Как раз экономические причины такого сценария были рассмотрены в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».
Впрочем, скорее всего, этого не произойдет. Дело в том, что часто покупка и продажа квартир в Москве и Подмосковье делается не на основе экономического расчета, а на основе эмоций и личных предпочтений. В России человек скорее будет готов переплатить за свою квартиру 2 цены, нежели жить в съемной квартире, пусть даже и хорошего качества, и с хорошим ремонтом. Точно также многие предпочтут вложить свои сбережения в понятный и осязаемый бетон, нежели в иные, не менее рискованные, но более доходные инвестиционные инструменты, в которых нужно разбираться. Поэтому, хотя изложенная здесь логика и приводит скорее к экономической необходимости дальнейшей коррекции цен на жилье, по мнению аналитического центра www.irn.ru из-за ряда иных, иррациональных причин, такой вывод делать преждевременно. А вот поставить под вопрос возможность нового роста цен на недвижимость в 2010 году есть немало оснований.