Строительный бум в среднем Подмосковье породил много проблемных объектов

Почему самый застраиваемый город последних лет заметно подешевел?

Известно, что в последние годы наибольший объем строящегося жилья в Московском регионе приходился на города среднего Подмосковья. Этому во многом способствовало улучшение транспортной ситуации и развитие инфраструктуры, а также более доступный уровень цен на квартиры по сравнению с жильем в радиусе 5 км от Москвы. В результате, несмотря на осенний кризис прошлого года, рост числа новостроек на удаленности 5-30 км от МКАД прекратился лишь к 3 кварталу 2009 года. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние 3 месяца число реализуемых объектов даже несколько уменьшилось (примерно на 1%), составив 353 дома по итогам ноября 2009 года.

Лидером по количеству застраиваемых объектов на протяжении уже не одного года остается город Подольск. Согласно результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», сегодня здесь возводится 51 объект, то есть порядка 14,5% от общего числа новостроек среднего Подмосковья. На втором месте находится г. Московский (34 дома), где ведется комплексная застройка территорий: мкр. «Град Московский» и мкр. «Юго-Западный».

*на графике представлены населенные пункты, в которых реализуются не менее 7 новостроек

Кстати, именно у г. Московский есть все шансы опередить Подольск по количеству строек уже в ближайшие 1-2 года. Как было отмечено www.irn.ru, УК «Домостроитель» планирует в 2010 году начать строительство 3-й очереди мкр. «Юго-Западный» (см. статью «Что принесут ближайшие годы рынку недвижимости: «заморозку» или «оттепель»?»). Кроме того, в течение 2009 года объем предложения первичного жилья в Подольске постепенно снижается (примерно на 4% за 1-3 кварталы 2009 года). В то время как число реализуемых новостроек в Московском за тот же период выросло (почти на 17%), по данным маркетинговых исследований.

Остановимся теперь подробнее на сложившемся уровне цен на новостройки в населенных пунктах Подмосковья, расположенных в 5-30 км от МКАД. В целом, за последние 3 месяца средняя стоимость метра здесь снизилась на 5% (с 61,3 тыс. руб. до 58,2 тыс. руб.). Стоит отметить, что текущий уровень цен в Подмосковье средней удаленности почти на 24% ниже, чем в городах-сателлитах (см. статью «Насколько снизились цены в новостройках ближнего Подмосковья?»).

Диапазон стоимости метра в различных населенных пунктах среднего Подмосковья в 3 квартале 2009 года составил 45-78 тыс. руб. Самое дорогое жилье, как и в прошлые периоды, характерно для города Одинцово. Минимальный же уровень цен, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», отмечается в г. Фрязино. Дело в том, что здесь предлагается только один объект, в котором застройщик существенно снизил стоимость жилья (с 54 тыс. руб. до 45 тыс. руб. за метр) из-за низкой степени готовности дома (ведутся земляные работы). Текущий уровень цен на этот объект определяет среднюю стоимость на первичном рынке жилья Фрязино, т.к. других конкурентов нет.

Также наиболее значительное снижение цен в радиусе 5-30 км от Москвы отмечается в городе Подольске, поселках Малаховка и Пироговский, а также Балашихинском районе, где стоимость метра в новостройках в 3 квартале 2009 года упала на 13,5-15,5%.

Отдельно стоит выделить город Подольск, на который приходится максимальная доля новостроек в Подмосковье средней удаленности. На первый взгляд может показаться, что причиной существенного падения цен в этом городе послужил большой объем предложения новостроек вкупе со снижением покупательской активности. Однако более детальный анализ представленных в Подольске объектов показывает, что по большинству новостроек в 3 квартале 2009 года сохранился уровень цен второго квартала.

Существенное снижение стоимости квартир отмечается в домах, которые возводятся компаниями «Главмосстрой-Недвижимость» и «Подольский ДСК». Например, в построенных домах по ул. Веллинга от «Подольского ДСК» диапазон цен во 2 квартале текущего года составлял 74-90 тыс. руб. за 1 кв.м., однако уже в 3 квартале 2009 года средняя стоимость метра в них была снижена до 53 тыс. руб. (т.е. на 30%-40%). Причина подобной ценовой политики заключается в финансовых проблемах, которые испытывают эти компании. Так как доля объектов этих застройщиков в Подольске составляет почти 45%, снижение цен на них привело к тому, что средняя стоимость первичного жилья в Подольске упала на 13,5% по итогам 3 квартала 2009 года.

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, в сложившихся сегодня условиях рынка покупателю при выборе квартиры в Подмосковье стоит обращать внимание не только на выгодный уровень цен и местоположение объекта. Владение информацией об общем ходе реализации проекта, включающей, например, скачкообразную динамику цен на квартиры, может помочь в определении потенциально проблемных объектов. Такие данные содержатся в регулярных исследованиях различных сегментов новостроек Москвы и Подмосковья, проводимых Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости»