Загородная инфраструктура: новые требования в новых условиях

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра ИРН Калюжновой Татьяны на выставке «Вся недвижимость Мира-2009»

На прошлой неделе в рамках выставки «Вся недвижимость Мира-2009» был проведен форум «4COTTAGE», посвященный проблемам эксплуатации загородных поселков и возможностям ее эффективной организации. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»: с докладом выступила руководитель Департамента исследований и консалтинга Калюжнова Татьяна. Она рассказала о том, как исторически формировались требования к инфраструктуре в загородных поселках, а также выделила основные тенденции последних лет, связанные с оптимальными решениями вопросов строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры в поселках.

Как отметил эксперт в своем докладе, рынок загородной недвижимости Подмосковья начал активно развиваться в 1990-х годах. Однако тогда в большей степени преобладала хаотичная застройка, а организованные коттеджные поселки носили единичный характер. Новый импульс развития загородный рынок получил с 2000-х годов, когда отечественная экономика во многом оправилась от кризиса 1998 года, и спрос на качественное загородное жилье заметно возрос. Фактически с тех пор началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков, количество которых с каждым годом продолжает возрастать, как и число операторов этого рынка.

Однако, несмотря на бурное развитие коттеджного сегмента в последние годы, даже у профессиональных участников рынка остаются вопросы, связанные с эффективным набором объектов инфраструктуры, их оптимальной площадью для поселков разного класса, степенью влияния на цену и ликвидность домов в поселке.

Многие застройщики в момент разработки концепции будущего поселка не могут однозначно ответить: стоит ли делать инфраструктуру и если да, то какую, и в каком объеме? С одной стороны, намерение создать в поселке развитую инфраструктуру обычно связано с желанием вывести его на более качественный современный уровень, а также придать поселку дополнительные конкурентные преимущества. Но с другой стороны, возведение объектов инфраструктуры требует от застройщика увеличения начальных инвестиций, а также поднимает вопрос о последующей окупаемости объектов инфраструктуры. Будет ли впоследствии обеспечена нормальная заполняемость объектов инфраструктуры, а также будет ли экономически оправдана их эксплуатация?

С точки зрения потенциальных покупателей домов в загородном поселке, отношение к собственной инфраструктуре в объекте также неоднозначно. С одной стороны, наличие инфраструктуры повышает уровень жизни в поселке. Но с другой стороны, далеко не все объекты инфраструктуры являются столь необходимыми, чтобы за них переплачивать. Ведь всегда существует вопрос адекватности последующей стоимости эксплуатации инфраструктуры, а также качества и бесперебойности ее функционирования.

В результате, несмотря на активное развитие рынка в последние годы, многие застройщики не могли однозначно решить: нужна или нет инфраструктура в коттеджных поселках и поселках таунхаусов, какие элементы инфраструктуры обязательны, какие – желательны или явно лишние. А также какова оптимальная площадь объектов инфраструктуры в поселках разного класса.

В этой связи Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел исследования, посвященные оптимальному объему и функциональному назначению инфраструктуры в загородных поселках разного класса и расположенных на разной удаленности от МКАД, методом опроса экспертов и потенциальных покупателей.

Согласно полученным данным, оптимальный набор инфраструктуры для поселков бизнес-класса в значительной степени превосходит поселки эконом-класса как по количеству, так и по общей площади (в 3-4 раза) обязательных элементов инфраструктуры. Это касается объектов, расположенных в радиусе 50 км от Москвы.

Что касается дальних поселков, то, по мнению экспертов, требования к инфраструктуре в поселках бизнес-класса, расположенных за 50 км от МКАД, несколько шире, нежели в поселках эконом-класса, но не значительно. Однако с точки зрения потенциальных покупателей, которые в большинстве своем рассматривают дальние загородные поселки как сезонное жилье эконом-класса, набор инфраструктуры должен удовлетворять наиболее значимые потребности людей. А именно: безопасность проживания на территории поселка (охрана), возможность купить еду (продуктовый магазин) и получить медицинскую помощь (аптека или медпункт), а также надежность и бесперебойность функционирования инженерных систем (служба эксплуатации).

Подводя итог, Калюжнова Татьяна отметила, что в прошлые годы развития рынка стремление к «наращиванию» инфраструктуры в загородных поселках было характерно для застройщиков, которые таким образом пытались искусственно повысить класс объекта и, как следствие, стоимость продажи жилья. При этом зачастую планы застройщиков по организации большого комплекса инфраструктуры не реализовывались на практике, т.к. возникали проблемы с последующей ее эксплуатацией или сдачей в аренду/продажей. А покупатели загородного жилья впоследствии нередко отказывались оплачивать эксплуатационные расходы в полном объеме, т.к. на практике большая часть объектов инфраструктуры оказывалась им не нужной.

По мнению эксперта, в настоящее время, в условиях ухудшения экономической ситуации, снижения доходов населения, изменения приоритетов и потери уверенности в завтрашнем дне, бесконечное «наращивание» инфраструктуры уже не актуально. Это связано с переориентаций большинства покупателей в сторону эконом-класса, а также нежеланием переплачивать за ненужный дополнительный набор инфраструктуры. Поэтому создание оптимального по функционалу и площади комплекса инфраструктуры позволит застройщику избежать проблем с его последующим заполнением и эксплуатацией, а также снизить ежемесячные расходы для покупателей.

Для поселков бизнес-класса может быть оправдано создание большего ассортимента инфраструктуры, включая досуговый центр, спортивный комплекс и ресторан, в том случае, если инфраструктурный комплекс будет ориентироваться на жителей не одного поселка, а нескольких. Это позволит избежать ненужной «нагрузки» по оплате высоких ежемесячных эксплуатационных платежей на жителей поселка и существенно снизить риск не заполнения и невостребованности комплекса инфраструктуры для застройщика.

Такая практика становится все более распространенной. В качестве примеров поселков, обладающих общим инфраструктурным комплексом, были приведены несколько объектов. Это и реализованные в прежние годы поселки «Ново-Спасское» и «Ново-Спасское-1» (25 км Калужского ш., застройщик «АльтерВЕСТ»), «Юлия» и «Юлия-2» (11 км Пятницкого ш., застройщик «Domlux»). Из представленных сегодня на рынке проектов были выделены поселки «Padikoff» и «Гринбург» (Новрижское ш., 24 км, застройщик «Vesco»), а также группа поселков корпорации «Инком» («Millennium Park», «Покровское», «Монтевиль» и «Гринфилд» на 24-29 км Новорижского шоссе), жителей которых ориентируют на инфраструктурный комплекс NovaRiga.

В заключении Руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжнова Татьяна отметила, что в каждом конкретном случае нужно более детально изучать вопрос востребованности инфраструктуры. Ведь наличие большого количества поселков вблизи участка под застройку еще не означает потребность в конкретных объектах инфраструктуры со стороны жителей этих поселков. Для ответов на вопросы, связанные с организацией оптимального комплекса инфраструктуры, требуется проводить дополнительные исследования конъюнктуры рынка, емкости спроса и потребительских предпочтений. Это позволит застройщику существенно снизить риск потери крупных инвестиционных вложений в развитие инфраструктурного комплекса.