В каких поселках таунхаусов продолжится снижение цен?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU До конца года рынок будет стангнировать, потом цены могут поползти вниз Перейти

Корреляция спроса и уровня развития инфраструктуры в поселках таунхаусов Подмосковья

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что увеличение спроса на экономичное загородное жилье в последние годы привело к активному росту числа дачных коттеджных поселков, в которых, как правило, собственная инфраструктура отсутствует. В результате, на сегодняшний день почти 63% реализуемых объектов либо вовсе не имеют своей инфраструктуры, либо она предусмотрена в минимальном объеме (подробнее об этом см. статью «Почему снижение цен компенсируется ростом эксплуатационных платежей?»).

По мнению www.irn.ru, в отличие от коттеджного рынка, наличие собственной инфраструктуры в поселках таунхаусов оказывает большее влияние на спрос со стороны покупателей, нежели в объектах коттеджной застройки. Основная причина: в большинстве случаев таунхаус рассматривается как единственное жилье, в отличие от коттеджа, который зачастую является вторым или сезонным жильем. Именно поэтому более половины предлагающихся к продаже поселков таунхаусов имеют необходимый или развитый уровень инфраструктуры. Так, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», в 3 квартале 2009 года объем предложения таких объектов составляет почти 55% от общего числа поселков таунхаусов.

Рассмотрим подробнее динамику количества поселков таунхаусов в зависимости от уровня инфраструктуры. Как видно из графика, за последний год наибольшее изменение объемов предложения отмечается в сегменте поселков с развитой инфраструктурой, доля которых сократилась почти на 3,5% и по итогам сентября 2009 года составила примерно 29,5%. В других же рассматриваемых категориях таунхаусов наблюдается незначительная положительная динамика – примерно 1%-2%.

Более детальный анализ показывает, что спустя год после кризиса количество объектов с минимальным или необходимым объемом инфраструктуры осталось на уровне осени прошлого года. Например, объем предложения поселков с необходимой инфраструктурой за год фактически не изменился – 26 объектов в 3 квартале 2009 года против 25 объектов в 3 квартале 2008 года. На фоне этого количество поселков таунхаусов, в которых предусмотрена развитая инфраструктура, за этот период сократилось на 5 шт. В результате, сегодня на продажу выставлено 30 поселков данной категории, что эквивалентно показателю 1 квартала 2008 года.

Снижение числа объектов с развитой инфраструктурой говорит о том, что, во-первых, девелоперы в условиях кризиса фактически отказались от концепций поселков с большим набором дополнительных объектов инфраструктуры. Во многом это обусловлено необходимостью увеличения бюджета на строительство. Об этом, кстати, свидетельствуют и данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», согласно которым за прошедший год на продажу вышел лишь 1 поселок таунхаусов с развитой инфраструктурой. А во-вторых, уменьшение объемов предложения данной категории объектов указывает на то, что в кризисных условиях наиболее «продаваемыми» являются поселки таунхаусов с развитой инфраструктурой.

Также остановимся подробнее на качественных характеристиках объектов с развитой инфраструктурой, ушедших с рынка продаж после осени 2008 года. По данным маркетингового исследования, всего зафиксировано 6 таких поселков, из которых в 2 объектах после ухудшения экономических условий продажи были приостановлены, а оставшиеся 4 поселка – полностью реализованы к 3 кварталу 2009 года. Отметим, что проданные объекты, во-первых, были практически готовы либо на завершающей стадии строительства, а во-вторых, расположены либо на территории Москвы (поселок «Потапово» в районе Южное Бутово), либо на традиционно престижных шоссе на небольшом удалении от МКАД (Новорижское ш., 15-18 км). Таким образом, в период кризиса наиболее востребованными являются почти полностью построенные поселки таунхаусов с развитой инфраструктурой, в престижных, а главное, удобных с точки зрения транспортного сообщения с Москвой местах.

Еще одним фактором, способствовавшим увеличению спроса на поселки таунхаусов с развитой инфраструктурой, может быть и то, что после осени 2008 года средняя цена за метр больше всего подешевела именно в данной категории объектов. Согласно результатам регулярного мониторинга рынка, стоимость 1 кв.м. квартиры-секции в таких объектах упала с 92,4 тыс. руб. в 3 квартале 2008 года до 84,6 тыс. руб. в 3 квартале 2009 года, то есть на 8,5%. На сегодняшний момент цена за метр таунхауса в поселках с большим количеством объектов инфраструктуры (в том числе социальных, таких как школа, детский сад и т.п.) всего на 4% дороже, чем в объектах с необходимым уровнем инфраструктуры.

Недвижимость

Также необходимо отметить, что снижение цен в поселках с необходимым уровнем развития инфраструктуры, а также объектах, где инфраструктура отсутствует или минимальна, составило 4,5%-5,5%, соответственно. При этом стоимость метра жилья в поселках с необходимым объемом инфраструктуры почти на 30% дороже по сравнению с объектами с минимальным набором инфраструктуры.

На основе приведенных выше фактов можно сделать вывод о том, что наиболее востребованными в период кризиса оказались поселки таунхаусов с развитой инфраструктурой. Положительную роль для поддержания высоких темпов продаж в таких поселках сыграло удачное местоположение (на престижных направлениях, вблизи Москвы) и высокая степень готовности объектов. Другая категория поселков, спрос на которые остался на хорошем уровне, – объекты, где инфраструктуры нет либо она минимальна. Об этом свидетельствует то, что за последний год с начала кризиса в этом сегменте были распроданы 5 поселков, готовых или почти построенных по состоянию на осень 2008 года. Наиболее важным фактором, оказавшим позитивное влияние на уровень продаж объектов с минимальной инфраструктурой, безусловно, является цена, которая почти на 30% ниже, чем, например, в поселках с необходимым объемом инфраструктуры. В то время как последняя категория объектов показала самые низкие темпы продаж (за прошедший год с рынка ушло только 3 готовых или почти построенных поселка) на фоне наименьшего снижения цен (4,5% против 5,5%-8,5% в поселках с минимальной и развитой инфраструктурой, соответственно).

По мнению специалистов www.irn.ru, именно в тех поселках таунхаусов, спрос на которые сохраняется даже в сегодняшних условиях рынка, заметной отрицательной коррекции цен в перспективе, скорее всего, не будет. В то время как стоимость жилья в поселках, которые были существенно «переоценены» в предыдущие периоды, и поэтому в текущих условиях слабо востребованы со стороны покупателей, будет продолжать снижаться. Однако более детальное исследование факторов, которые оказывают наибольшее влияние на динамику цен в каждом конкретном случае, определение перспектив развития разных сегментов рынка и составление прогнозов по стоимости жилья в конкретных поселках, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» оказывает в индивидуальном порядке.