Россияне предпочитают за рубежом торговые помещения до 2 млн. евро

Конспект онлайн-конференции, прошедшей на IRN.RU (вторая часть)

Не так давно на IRN.RU прошла Онлайн-конференция по теме «Перспективы вложений в зарубежную недвижимость: какие способы и направления предпочесть россиянам?». По ее итогам была написана статья,  посвященная инвестициям в жилую недвижимость за рубежом.

В настоящем материале мы приведем данные о существующем спросе на зарубежную недвижимость коммерческого назначения. Текст основан на ответах Президента Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля в ходе Онлайн-конференции, а также на данных специального Аналитического отчета Gordon Rock.

Самые популярные
Если говорить о зарубежной жилой недвижимости, то интерес россиян прежде всего сфокусирован на таких странах как Болгария, Испания, Черногория, Украина (Крым) и Кипр, Турция, Германия и Египет, Чехия и США (читайте об этом подробнее в статье «Зарубежная недвижимость восстанавливается от потерь»).

Однако в последнее время серьезно увеличился спрос наших соотечественников и на коммерческую недвижимость. В соответствии с Аналитическим отчетом Gordon Rock о предпочтениях российских покупателей на рынке коммерческой недвижимости за рубежом в 1-ом полугодии 2009 года (в ценовом сегменте до 5 млн.евро), сложился следующий рейтинг стран: Германия - 24% заявок, Чехия - 16%, США - 12%, Испания  - 11%, Англия - 8%, 29% заявок приходится на остальные страны.

График  1

При этом по оценкам Gordon Rock, география российского спроса распределилась следующим образом: 50% потенциальных покупателей – москвичи, 19% - петербуржцы, 15% - уральцы, 6% - сибиряки, 5% - жители Поволжья, 5% - жители остальных регионов России.

Основными причинами, по которым россияне вкладывают средства в коммерческую зарубежную недвижимость, являются (начиная с наиболее распространенных): приобретение объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива (что особенно актуально в свете кризиса), получение стабильного дохода от сдачи в аренду, получение вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

График  2

Наиболее популярными направлениями инвестиций у россиян являются торговая и гостиничная недвижимость – 32% и 28% заявок соответственно. На офисную недвижимость приходится 18% спроса, а 22% - на остальные типы коммерческой недвижимости.

График  3

Если же составить средний «портрет» наиболее востребованной у россиян зарубежной недвижимости коммерческого назначения, то, в соответствии с проведенным исследованием, это будут торговые помещения стоимостью до 2 млн.евро и доходностью не менее 7-8% до налогообложения.

Доходность
В пятерке лидеров по спросу на коммерческую недвижимость по показателю средней доходности держит первенство Германия – доходность 11%. Средняя доходность в других странах составляет: в США – 10.2%, в Англии - 8.6%, в Испании - 7.9%,  в Чехии - 7.7%. 

Если говорить о вложениях в недвижимость с крупным дисконтом в расчете на дальнейшее подорожание, то здесь наиболее привлекательными  представляются объекты коммерческого назначения в США - дисконт от пиковой цены 2007 года доходит до 60%, а недвижимость часто имеет статус distressed property¹ либо REO² (Real Estate Owned) .

В Англии дисконт составляет до 35-40%. При этом по итогам 1-го полугодия 2009г. эти же страны показали  максимальный рост количества сделок на рынке коммерческой недвижимости. По итогам 1-го полугодия количество транзакций с коммерческой недвижимостью в США по таким штатам как New York, Florida, California, Arizona увеличилось в среднем на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. В Англии - похожая ситуация: количество сделок выросло более чем на 30%.

1. Distressed Property – это объекты недвижимости, находящиеся под залогом и выставляемые банками на продажу через аукцион тогда, когда собственники жилья оказываются не в состоянии выплачивать ипотеку. Банкам необходимо вернуть свои деньги как можно быстрее, поэтому стоимость такой недвижимости, как правило, равна остаточному размеру кредита. Таким образом она может быть ниже рыночной на 20 – 60 %.

2. REO (Real Estate Owned) – это недвижимость, которая ранее была забрана банком за долги (т.е. имела статус Distressed Prorety), но после неудачной попытки продажи через аукцион списывается с баланса, как недействующий актив и становится пассивом. В этом случае банк пытается продать ее самостоятельно.  Обычно недвижимость данного типа находится в плачевном состоянии, но как раз поэтому и является привлекательной, так как банки, желают как можно быстрее расстаться с ненужным балластом, и не особенно разбираясь в деталях, снижают цену на 60%-80%, чем компенсируют для потенциального покупателя затраты на восстановление.