Насколько сократились объемы предложения за 3 квартал 2009 года?

Обзор ситуации на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что существующего объема предложения новостроек в Москве и Подмосковье вполне достаточно для того, чтобы удовлетворить сегодняшний уровень спроса на квартирное жилье. Говорить о возможном дефиците первичного предложения в ближайшие периоды не приходится (подробнее об этом в статье «Будет ли дефицит предложения на рынке жилья?»). Такой прогноз основывается, в том числе, и на данных регулярного мониторинга рынка новостроек Московского региона, проводимого www.irn.ru.

Так, в ноябре 2009 года было завершено исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», включающее динамику объемов предложения новостроек по итогам 2 и 3 кварталов 2009 года по 4-м сегментам: Москва от ТТК до МКАД, районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье (до 5 км от МКАД), Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД), а также дальнее Подмосковье (от 30 км от МКАД). Результаты проведенной работы указывают на то, что за рассматриваемый период темпы сокращения числа новостроек Московского региона уменьшились примерно в 3 раза. Дело в том, что в 3 квартале 2009 года общее количество объектов по всем сегментам составило 918 новостроек против 928 во 2 квартале 2009 года. Таким образом, за последние месяцы объем первичного предложения квартирного жилья в Москве и Подмосковье сократился всего на 1%, хотя за период с марта по июль текущего года общее количество новостроек уменьшилось почти на 3% (с 954 до 928 объектов).

В разрезе отдельных сегментов в 3 квартале 2009 года незначительное снижение объемов предложения (в пределах 1-1,5%) отмечается в сегменте московских новостроек (от ТТК до МКАД) и городов среднего Подмосковья. Что касается первого сегмента, скорее всего, это объясняется заметным сокращением числа реализуемых здесь объектов в течение первой половины 2009 года. Напомним, что, по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», во 2 квартале 2009 года объем первичного предложения жилья в Москве снизился почти на 11,5%. Это обусловлено тем, что с рынка ушло большое количество построенных домов, основная часть квартир в которых была распродана еще в период высокой покупательской активности в первой половине 2008 года. Что касается Подмосковья средней удаленности, то здесь по итогам 2 квартала 2009 года объем предложения новостроек вырос примерно на 4,5%, несмотря на ухудшение ситуации на рынке после кризиса. Данный факт свидетельствует о сохранении тенденции предыдущих лет, когда в подмосковных городах на расстоянии 5-30 км от Москвы отмечалось активное строительство коммерческого жилья из-за увеличения потребительского спроса.

Наибольшее снижение количества новостроек в 3 квартале 2009 года характерно для дальнего Подмосковья (за 30 км от МКАД) – на 8%. Темпы сокращения объемов предложения в данном сегменте увеличиваются, поскольку все меньше новых объектов выходит на рынок. При этом, по данным маркетинговых исследований, число ушедших с продажи новостроек остается постоянным на протяжении 2-3 кварталов 2009 года – около 20 домов. Все это говорит о том, что кризисная ситуация на рынке жилья оказала наибольшее влияние именно на данный сегмент. Это позволяет утверждать, что положительных сдвигов по объему строящегося жилья в дальнем Подмосковье следует ожидать не раньше следующего года.

На фоне этого объем предложения новостроек в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах вырос примерно на 3,5% и составляет сегодня 232 дома. Главным фактором для положительной динамики стало увеличение числа новых объектов: с 14 домов во 2 квартале 2009 года до 25 новостроек в 3 квартале 2009 года. При этом объем проданных или снятых с реализации проектов в 3 квартале 2009 года сократился. Благодаря этому коэффициент заменяемости (отношение числа новых объектов к количеству ушедших с рынка домов) вырос более чем в 2 раза, превысив показатель в 100%.

Однако увеличение числа реализуемых объектов в данном сегменте не связано с реальным ростом новых строительных площадок. Более детальный анализ показывает, что больше половины вновь вышедших на продажу объектов в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье составляют 2 категории новостроек. К первой относятся «старые» объекты, которые вернулись на рынок после периода «замораживания» строительства и продаж. Доля рынка таких домов от числа объектов, поступивших на рынок в 3 квартале 2009 года, равна 35%. Вторую категорию (около 32%) составляют новостройки, выставленные на продажу в высокой степени готовности (на стадии окончания монтажа и отделки). Таким образом, обе категории объектов составляют проекты, строительство которых начато еще до кризиса.

Также хотелось бы отметить и тот факт, что коэффициент заменяемости новостроек заметно снизился в сегменте среднего Подмосковья. Если во 2 квартале 2009 года он составлял 162,5%, то на сегодняшний момент показатель упал до 88,6%. Это свидетельствует о том, что в городах средней удаленности одновременно сократилось число новых объектов, и выросла доля проданных или снятых с продажи домов. Данный факт подтверждает высказанное выше предположение о том, что большинство проектов, которые девелоперы не смогли вывести на рынок в конце 2008 года (из-за случившегося кризиса), вышли на продажу в марте-июле 2009 года. Это способствовало росту объемов предложения в среднем Подмосковье во 2 квартале текущего года, на фоне сокращения данного показателя во всех остальных сегментах.

Таким образом, в 3 квартале 2009 года динамика объемов предложения в разных сегментах рынка новостроек Московского региона имеет разнонаправленный характер. Несмотря на сохраняющееся незначительное снижение общего числа новостроек в Москве и Подмосковье, для каждого сегмента характерна различная динамика показателей. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», объем предложения в дальнем Подмосковье продолжает снижаться все бОльшими темпами, а количество новостроек в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах в 3 квартале 2009 года, наоборот, увеличилось. Однако справедливости ради стоит отметить, что во всех сегментах практически отсутствуют новые проекты. Для того чтобы ответить на вопрос, приведет ли это к дефициту предложения, необходимы дополнительные исследования, посвященные емкости спроса и структуре предложения в разных сегментах рынка жилья.

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
>Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Ноябрь 2009)
Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Июль 2009)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)