В планах городских властей возведение 240 кв.м. коммерческих площадей.

В Москве в ближайшем будущем появится 25 новых объектов коммерческой недвижимости общей площадью 240 тыс. кв.м. Об этом в начале октября заявили в ГУП «Московское имущество», которое находится в ведомственном подчинении Департамента имущества города Москвы. По словам генерального директора ГУП Андрея Метелицы перечень объектов уже согласован: это офисные, торговые, складские помещения. О строительстве «с нуля» речь не идёт, офисы, склады и торговые комплексы (ТК) собираются достраивать: «Московское имущество» проведёт обновление морально устаревших административных комплексов, возведение которых было заморожено.

Такой редевелопмент обойдётся городской казне «в копеечку». На реализацию проекта потребуется более $300 млн. Правительство Москвы собирается выделить 50% суммы, вторую половину планируют получить за счёт продажи городского имущества и привлечения кредитов. На фоне обрушившихся ставок аренды на коммерческую недвижимость и роста вакантных площадей, грандиозные планы столичных властей по возведению новых офисных и торговых комплексов вызывают недоумение. Эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться: к чему может привести такой приоритет в городском строительстве? И будут ли будущие объекты коммерчески успешными? Иными словами, найдутся ли желающие арендовать новые комплексы?

Нагляднее всего обрисовать сегодняшнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости при помощи цифр. В сентябре очередные статистические данные по рынку офисной аренды столицы опубликовала компания Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko (C&W/S&R). По данным брокеров с сентября 2008 года по сентябрь 2009 года в среднем стоимость аренды офисов в Москве класса А снизилась на 51,8% и составляет сегодня 780 долларов за квадратный метр в год. Площадь вакантных площадей, напротив, увеличивается. О стремительной динамике падения спроса на коммерческую недвижимость можно судить по следующим цифрам: по оценкам C&W/S&R ещё в январе показатель уровня вакантности для помещений класса А составлял 9-21% в зависимости от удаленности от центра, в мае незанятыми были уже 18-29%, в сентябре средняя цифра невостребованных площадей класса А достигла уровня 24,5%.

Такое обрушение ставок аренды продиктовано двумя факторами. Во-первых, сегмент коммерческой недвижимости уже давно в категории затоваренных. О превышении предложения над спросом и, как следствие, о скорой стагнации и откате цен назад, www.irn.ru   писал ещё более года назад. В частности в материалах «Кризис превратит большие офисы Москвы в маленькие» и «Аренда офисов в Москве дорожает необоснованно» эксперты www.irn.ru указывали на факт чрезмерно активного возведения в Москве офисных и торговых площадей все последние годы. Так в 2005 году объём ежегодного ввода в эксплуатацию офисных площадей не превышал 800 тыс. кв.м., в 2008 эта цифра выросла в разы - до 2,1 млн. кв.м. в год. Объекты коммерческой недвижимости в докризисные времена были лакомым кусочком для застройщиков и, как следствие, арендодателей. Судите сами: если аренда квартир в Москве давала рентабельность порядка 5% годовых, то коммерческой недвижимости – до 15%. Но при таком росте объёмов вводимых в эксплуатацию площадей затоваривание рынка и, как следствие, падение спроса и снижение ставок на аренду – неизбежно.

Во-вторых, скорректировал цены в сегменте коммерческой недвижимости и разразившийся кризис. Нынешний экономический спад больше всего сказался на развитии бизнеса, чем на ситуации с семейными бюджетами россиян, - отмечается в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». В отличие от 1998 года сейчас население практически не потеряло свои сбережения. Владельцам же крупного бизнеса, целиком и полностью завязанного на кредиты, которые в нынешней ситуации торможения экономики погашать проблематично, напротив пришлось основательно «затянуть пояса». И смена просторного офиса в пределах Садового кольца на более экономичный вариант с меньшей площадью – первый пункт в сокращении издержек.

Некоторые компании кризисная ситуация вынудила отказаться от экспансии а, следовательно, и от расширения занимаемых офисных площадей. Других, к примеру, российские представительства западных фирм, и вовсе заставила свернуть свой бизнес на территории РФ, тем самым, так же оставив часть столичных офисов невостребованными. Добавьте к приведённым фактам сокращение многими компаниями штата сотрудников, снижение покупательской способности москвичей, и ситуация со спросом на столичные офисные и торговые площади станет понятной.

Если не повлиять на ситуацию с ценами, то хоть как-то сократить количество вакантных площадей, сегодня из всех сил пытаются арендодатели. О выгоде докризисного образца речь уже не идёт, в нынешней ситуации любая прибыль «уже хлеб». Так многие владельцы офисных и торговых площадей с приходом кризиса ввели для арендаторов ряд льгот. К примеру, владельцы офисных и бизнес-центров, чтобы хоть как-то удержать клиентов, смягчают финансовую политику: увеличивают арендные каникулы, обещают отделку помещений за свой счёт, предлагают внушительные скидки, а иногда и вовсе, в качестве платы в ближайшие год-два предлагают лишь погашать коммунальные платежи.

Несмотря на все перечисленные льготы, ставки аренды в сегменте офисной и торговой  недвижимости по прогнозам Аналитического центра www.irn.ru ещё какое-то время будут снижаться и далее. Как уже упоминалось в материале «Ставки на рынке коммерческой недвижимости продолжат снижение», падение ставок аренды, скорее всего, будет не только более глубоким, но и более затяжным. Как отмечают в www.irn.ru, если снижение цен купли-продажи и аренды жилья во многом уже завершилось и этот рынок близок к стабилизации, то коммерческая недвижимость продолжит сползать по цене как минимум до конца 2009 – начала 2010 годов, о чем заявляют и многие брокеры.

К слову сказать, падение цен на аренду офисов и ТК, а, следовательно, увеличение доли вакантных площадей, проблема не только российская. «Ставки на аренду офисов в Европе за последние полгода снизились примерно на 12%, - отмечают эксперты консалтингового агентства Knight Frank. - Особенно резкое падение цен произошло в Мадриде, Лондоне и Дублине». Но в странах Евросоюза на ситуацию среагировали адекватно – сократив строительство. Так в докладе компании C&W/S&R говорится: «в следующем году будет зарегистрирован самый низкий уровень открывшихся торговых центров в Европе за последние пять лет - только 7 млн. квадратных метров. А полностью удар глобальной рецессии рынок торговой недвижимости почувствует в 2011 году, когда, по нашим ожиданиям, будет построено всего 5 млн. квадратных метров, что станет самым низким показателем для региона, начиная с 2003 года».

В Москве ситуацию, сложившуюся в сегменте коммерческой недвижимости в расчёт, видимо, не берут. Стремление столичного Правительства сделать возведение офисных и торговых площадей приоритетной задачей, по мнению экспертов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», может только усугубить положение, а также привести к дополнительным и необоснованным расходам городского бюджета. Прогнозировать сроки стабилизации цен на аренду офисов и ТК в кризисной ситуации сегодня весьма проблематично. А значит гарантии, что будущие офисные и торговые комплексы будут востребованы – нет никакой.

Так же нет полной уверенности в том, что недостроенные офисы, которые и легли в основу проекта ГУП «Московское имущество», всё-таки достроят. Во-первых, городской бюджет, заметно исхудавший за последний год, может не потянуть дополнительную нагрузку в $150 млн. Во-вторых, нет гарантии, что банки с охотой пойдут на кредитование этого проекта. В-третьих, частные инвесторы, активно привлекаемые к строительству правительством Москвы на условиях дальнейшей льготной аренды воздвигаемых совместно с городом объектов, вряд ли примут участие в реализации этого проекта. По данным самого ГУП «Московское имущество» условия всего лишь льготной аренды кажутся предпринимателям невыгодными.

Подводя черту, можно предположить, что, приняв решение возвести дополнительные 240 тыс. кв.м. коммерческой недвижимости, Москва в скором будущем может стать европейским лидером по количеству вакантных площадей и недостроенных офисно-торговых комплексов.